WeChat ID wenhaowenhao1984 Intro 古有子曰 今有豪言 烧旺它，还是烧焦它？ 一  请同事帮找一下海南的楼盘资料，三分钟后，他就给了我近300个在售项目。还说：“因为海南近期新开楼盘特别多，所以只统计了2016年开盘和2017年夏天前即将开盘的。”终了又加了一句：“海南也只有东线发达些，就只统计了东线这边的。” 从去年底开始，海南楼市再起的草蛇灰线，就已成为了摆上台面的美味大餐。中国最大的开发商（有之一）孙宏斌，最大的中介商（无之一）左晖，都大规模登岛。 亲朋好友们也恳切地问个没完：现在买海南房子，是不是时候？你看这套房子该不该买？ 忝为业内观察者，买房这件事儿，一直以来自己也含糊。所以，我的原则是，在买房炒股、恋爱婚姻和求职跳糟这三件事上，除非至亲，绝不肯轻下雌黄。 即便真躲不过去，也是从环球风云，到国内大势，再到地区动向，就虚不就实，说大不说小，妄议一二。   应该说，海南楼市变暖，有其客观原因。主要是周期性低点、区域价值改善（交通为首）和外部突发诱因（北方的恶性雾霾）。 但前两项是全国规模城市的共性基因，后一项则属冲动情感，是阳光沙滩比基尼的硬币另一面。既然是冲动因素，就可能进锐退速。到了早莺争树，新燕啄泥的三月，帝都又开始春风浩荡，晴空万里，人们大都会像脱掉冬衣一样，将曾有的不快和恐惧抛诸脑后。   二  海南的优势自然秉赋带动旅游业绰绰有余，要催熟房地产业，却独木难支。 旅游业一枝独秀，未必会带来城市的高收入和高房价。因为旅游收入所对应的交通、酒店和景点门票诸项收入，某种程度上都是摆在明处，亦有天花板，难言暴利。 从国际国内城市成长史来看，房价最高的城市，都不是单纯的旅游城市。 更何况以旅游业而论，海南市场亦不算成熟。无论是与高端的马尔代夫，还是大众化的巴厘岛相比，海南都存在着旅游度假产品不够丰富，服务水准和性价比不高等弱点，旅游者可替代之选项实在太多，而且到海外去，国人还可享受购物便利。 当然，与国际成熟的旅游城市相比，海南当下有着一个绝大的优势，就是处于难得的“城市成长期”，特别是在基础设施建设和人口迁入方面。但台好搭，戏并不好唱。海南目前的人口迁入，大都是老龄退休人口，而非青壮产业人口。前者人生暮年，消费意愿和能力双低；后者“杠杆率”极高，一旦恋爱结婚，一人变两人，生育子女就变四人，双方父母再来养老照看孩子，再变成八人。 但引入青壮人口谈何容易？没有相当量的产业导入，有着职业理想，至少有着养家糊口重担的青壮者怎肯屈就？ 即便有产业导入，如果不是高端强势产业，也是枉然。苏州和重庆就是显例。前者以轻工加工业声震东南，后者以比上海还高的人口密度，加之西南枢纽要地，而晋身直辖。但两地的房价在万元之下蜇伏十年有余，堪称地方政府关门打狗之圣地，外来开发商最苦最累之大坑。 去年借杠杆之力，苏州好不容易铁树开花，但昙然一现即遭冰封；重庆有奇帆书记一夫当关之下，房价潜水，从未翻生。 所以，迄今为止，只有集尽天时地利人和的京沪深，才有资格演绎房价神话。中国高房价内涵的城市成长，全部为强势产业和高杠杆率人口涌入所至。     三 按常规不可得，那只剩下出奇制胜了。比如，念之盼之已久的博彩业。 且不论，在高压反腐之下谈论此事，有多么不合时宜。即便有了这个魔力棒，事情也没有想像得那么容易。 人们印象当中，拉斯维加斯是最有名的赌城，仿佛一赌就灵。其实，这是个误区。真正的事实是，以博彩为契机，拉城做出来一个生态系统。 先是赌场，后来加上其它娱乐项目，比如知名歌星影星的表演，这样人们来此就变成了家庭度假，有了家庭度假，就可以兴建最新最豪华的大酒店。有了这些酒店，高档次会展就有了理想的举办地，如美国最大的个人电脑展COMDEX已举办了近40年。 这样，拉城就变成了工作与度假多重诉求的名片城市，度假人群多元化国际化。 因为拉城浓郁的风情场景感，人们在此期间的心情异常放松，对钱和价格的敏感度降低，再则相当一部分游客不好赌博，表演也不能天天看，所以，慢慢地兴趣就移至购物。这样，很多酒店就开始加建扩建商场和购物中心。特别值得点赞的是，并没有因为这是赌城和旅游城市，商品价格就提高，而是一个品牌，全美一个价。 另外，赌场周边有许多二手珠宝手表店，很多人喜欢去寻宝。于是，一些大的钻石宝石交易中心也在拉城落户。 所以，最终的结论或令你吃惊，拉城消费者的支出结构是这样的：25%在赌场，11%在住宿，其他是餐饮、看表演和购物，其中，购物占比为42%！到此，是不是要骂一句某些宰客的旅游城市傻Ｘ？ 可以看出，拉城的成长过程是一个价值链和生态链的生成过程，内含诸多创新。比如上世纪40年代由博彩到娱乐的产业转移，比如50年代的风投，在大赌场酒店并不赚钱的情况下，仍然坚持投入，比如80年代对主流金融的运用，拉城首家巨型赌场酒店Mirage的6.3亿美元，就是通过华尔街募集的垃圾债券。   最后要提的是，拉城成长为今天这样一个成功的国际度假娱乐目的地，花费了80年的时间。而它的房价并没有居美国城市的前列。 不信，你去谷歌一下拉斯维加斯的房价，看看比纽约差多少，或者看看澳门比香港差多少。   四  因为环保，“天生丽质”反而使海南在产业导入上选择不多，主要集中于无烟产业，除了旅游，还有科技、金融、教育、商业、文体、娱乐等，但一则这些产业早已各有强者，取彼而代谈何容易？二则需要的条件极高极多，且天赋人力各占一半，可遇而难求。 即便是人力一面，因主力是当地政府，但政府不会很给力。 当下政绩体制，中国官员晋升之途，无非是经济发展和社会维稳。海南是蕞尔小省，对中国经济体量影响微乎其微；自然环境优渥，田园牧歌，当可偏安一隅；从风水上看，亦为史上有名的贬谪之地。况产业培育人口导入，均非一日之功。官员有“到此一游”的过渡心理，无大作为，无快作为，也是现实。 而在最上观之，中国头疼的问题多之又多，大之又大，暂顾不上自得其乐的海南，反不如以“烹小鲜”式的无为自然发展为上策。 海南楼市正从育热走向已热，它会演变成京沪深或其自身数年前国际旅游岛的热辣故事吗？ 从其它城市（不管是京沪深、苏州重庆还是拉斯维加斯）的发展中，海南需要汲取的经验是：1、单产业或强产业都未必管用，要建相互关联的价值链和生态系统；2、在成为另一个热闹楼市之前，要确保从软硬件两方面，成为一个好而旺的旅游市场；3、海南已成全岛市场，城市间又不平衡，要避免同质化发展之下的相互竞争。     一位记者的大冒险 田明：“我尝试着这样唱衰房地产” 万科之争大结局已现端倪，而万科与深铁的捆绑靠谱吗？ 2017年，王石“掏心窝子”的首次公开演讲（原字原句） “老婆第一次吻我的原因是什么？” 论林峰的“非常”而不是“灰常”与旭北百亿之关系   大海比人聪明 Reward people gave a reward Scan QR Code via WeChat to follow Official Account