为什么说万达还有可能接着卖？

你说，万达酒店、万达文旅城和万达广场，哪个最难卖？

万达家当，三去其二，入账近700亿。有人认为首富的世纪卖盘基本结束了。但刚刚爆出新消息，说万达从今年初到7月，一直在卖万达广场。万达解释说，这是原来轻资产战略下的代建和合作项目，不是卖掉，是完工交付。

我忽然想起一个问题。如果出卖资产是以收益为目的，最在乎的应该是价格。如果出卖资产是以救急为目的，最在乎的是流动性，即看哪项资产能最快卖出去。

复盘一下万达、融创和富力的“三国杀”。不管是从交易条款，还是从交易场景上看，似乎“救急”导致城下之盟的可能性更大。什么六折杀价、临场换板、摔杯为号，都是颇具说服力的佐证细节。

那么，万达酒店、万达文旅城和万达广场，哪个最容易卖，哪个最难卖呢？笔者的排序是：最好卖的是万达酒店，其次是万达文旅城，最难卖的是万达广场。

因为，酒店是标准化产品，已完全进入运营阶段、干干净净的资产。运营模式全球相同，既可以外包当甩手掌柜，亦可以自营肥水不流外人田。唯一纠结之处就是出卖的价格（此处请狂补王健林或孙宏斌向李思廉咬牙骂娘摔杯之镜头）。

所以，对王健林来说，卖酒店应该肉痛。一位国内知名商业地产专家评价说，万达酒店资产不错，总体开发品质的一致性是国内规模开发酒店业者中最好的。比如，入住万达的酒店，游泳池早6点一定会开，有国际范儿。不像国内某些鸡贼土豪的星级酒店，不到上午9点或10点都不开。

万达文旅城要麻烦一些。因为其持有物业对标的是迪士尼这样高IP旅游和娱乐项目，要玩好极不易。王首富就曾调侃过迪士尼在中国N年都不会赚钱。但文旅城有一个大优点，它有着占比80%左右的商品房配套开发用地，它的出路是能找到一个有本事有胆量的房地产开发高人来接手。这种活儿因人而异，干得好是金山银山，干不好是大坑墓碑。挣的是胆识溢价，这就是孙宏斌的长项啊。

再看全国200多座万达广场，去除基金入伙的60来座，还有三分之二属于万达手里的重资产。说它难卖，基于三点。

一、万达广场的收益不敢称美，整体上看，多年来运营状况与鸡肋无异。大部分项目中能卖的部分，如住宅和商街，万达都卖掉了。剩下的持有性经营物业，你说是因为供过于求也好，因为马云电商冲击也好，因为资产价格过高也好，反正租售比（即租金售价或估价比）一直潜水。敲着小黑板声明一下：我说的是200多座的整体情况！

二、万达都玩不好的话，国内房企谁敢接盘！要论开发水平，国内房企高出万达者不知凡几，去年销售额500亿以上者，都可以俾睨万达。若论从招商、开业到运营购物中心这一套本领，中国本土房企中，万达敢称第二，谁敢妄称第一？所以，豪言经常说一个“撞南墙效应”，就是最牛逼的人都玩不动了，其它的runners-up，就不要再做此想，以免贻笑大方。

一个细节：四年前，万达出过一套两卷本商业地产“秘笈”，从开发建设到经营管理，共千页、百二十万言、定价600大元之煌煌巨著。笔者翻阅之下，应该说专业详尽实用，堪为业者案头之卷。

三、万达总资产中，投资性房地产占50%强。在财务报表上，万达采用的是相对激进的公允价值计量法，而非一般业者所用的成本法。

这种算法有两大问题。首先，锦上添花可以，雪中送炭不行。以往银行可以贷出钱来的时候，物业公允值重估可收水涨船高之效。现在银行下雨收伞，你把公允值估到天上去，也是水中月，镜中花，贷不出一分钱。这些资产拿在手里，不仅经营性现金流不敷所出，连融资性现金流亦付之阙如。

其次，这种估值是银样镴枪头，中看不中用。据《证券市场周刊》报道，2014——2016年，万达商业的营业利润分别是334.26亿元、390.99亿元和438.42亿元。其中公允值变动对营业利润的贡献分别134.55亿元、172.30亿元和201.62亿元，占比都超过40%。问题是，这部分利润是没有现金流产生的纸上财富。

如果说万达文旅城的痛点在“投”，去哪儿再找几千亿的增量资金加大投入呢？那么万达广场的痛点在“收”，苦蛤蛤的万达百货，苦蛤蛤的街铺业主，找谁去要投资者和资本市场要求的回报率呢？

综上，一个合理猜想是，王健林并非不想卖万达广场，甚至不排除在卖酒店和文旅城之前，挂过暗盘，实在是没人敢接。这样揣测的理由：若论三大块“重资产”，万达广场占比最大，面积共3300万平米，账面价值3800多亿元，王健林按公允值的最新数据是6000亿。救急情况下，这一铺买卖就够了。

所以，另一个合理猜想是，不排除接下来的时间里，王健林仍然要规模性出卖万达广场。

你会说，现在万达已卖出700亿，差不多够了。那是因为你的目标太小、想象力偏弱。一般来说，作为首富，他能吓你多大一跳，作为首负，他就能吓你更大一跳。

光是海外投资，这几年王健林就干进去2000多亿，还曾任性地叫板：我自己挣的钱，愿意怎么投就怎么投！但据说现在X监会也很“任性”，震怒之下，已然叫停国内银行的内保外贷游戏。

2000多亿！在美国已进入加息周期的情况下，你算算利息是多少吧。