里斯本的房价将整体跳涨40%
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我不是标题党，先看下这张图，这是近年欧洲的钢材价格走势，差不多是翻倍起跳。这里面的因素很多，主要包括中国的缩减产能、取消出口退税、提升粗钢出口税，以及欧美自身的通胀因素。带来的结果就是以钢材为核心的建材价格爆涨，开发商建筑成本大幅提升。然后传导至新房市场，尤其是新建别墅、市区翻新公寓价格上涨，接下来大概率会继续传导至二手房和旧房市场，这是比较明晰的逻辑。
之前有海外客户问到在葡萄牙投资房产五年，会涨多少？这类问题我一般都是不回答的，房产价格的影响因素很多，我们只能从既往数据、房贷利率、欧洲经济政策、供需平衡关系判断市场大致走向。但非要问五年后是涨是跌，会涨多少，那是算命的干的事。
但这次不一样，短期逻辑非常明显。建筑成本上升、通胀加剧、利率下行，这对于房价都是剧烈影响因素。
我最近也在跟一些开发商聊建设成本的事。葡萄牙这边的开发商一般都是小开发商，跟国内那些财大气粗的开发商没法比。这边买块地建几栋别墅，或是市区收个旧楼做翻新就算是开发商了。以别墅为例，5年前单位平米建筑成本按1000欧左右去估，当下已经差不多快按2000欧估了。所以2015年前后，里斯本近郊可以40万左右买到不错的别墅，现在稍微能看的别墅就得奔着百万欧去。
另外一个是利率因素，因为放水和疫情期间银行压力巨大，今年的贷款利率极低。我们刚刚有个本地客户（法国人，还不是葡萄牙人）的贷款批下来，利率是1.25%，我都惊到了。疫情前基本上在2~2.5%之间。低于2%的贷款利率意味着什么？里斯本住宅租金回报一般是3~4%，商铺甚至会到6%，这就意味着租金不但能覆盖房贷，还有的剩，简直就是送钱。
所以你指望里斯本房价会跌？做梦！我们这周在本菲卡球场旁的那套T4挂牌价低于40万，还没挂上网就被抢了。
所以这波在通胀背景下，因建筑成本的提升和利率水平的下调将首先影响新建别墅、新建公寓和市区翻新房市场，然后传导至旧房和二手房市场，这个过程可能就一年左右，涨幅空间粗率估计40%左右。其实传导逻辑也不难理解，原本准备买新房的，发现预算不够，转而买旧房。目前新房和旧房市场的价差较大，这是不合理的。
# 房价整体上涨并不意味着每个城市、每个区域或每个房产类型都会跟涨，大都市近郊别墅、农场庄园，投资型小户型、分租公寓、自住型豪华大户型、临街商铺等会相对受益。
# 小城市、大都市中一些不好的区域、一些不受市场待见的房产类型，较难在整体涨幅中受益。
之前的文章有详细说这些，戳葡萄牙房产的投资错位。同样的道理还有贫民区房产、旅游地产、写字楼，这些都是流动性陷阱的重灾区。
最后说一句，中国人普遍有土地情节，喜欢买别墅、买农场庄园、甚至买大片空地用于种植养殖，这些都没问题。但我建议你们要买就买土地条件好，建筑现成的，宁愿贵一点。有些华人非要去挑战买空地自己建房子。语言又不好，对建筑/设计/验收流程又不了解，这边的政府效率又低，搞的不好，一块空地就把自己一辈子搭进去了。这些本地人都搞不定的生意，你一个外国人非要去挑战，那就只能自作自受了。最后损失的不仅仅是钱，还有投入的时间、精力，和错失的机会成本。
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