和金融圈朋友们聊起房企融资变难了——顺便扒扒房企靠“永续债”输血的四大秘密 | 愉见财经【伴读】
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前两天和几个金融圈里直接对接过房企项目的朋友聊起了本轮房地产调控，大家清一色认同这次是“动真格”的，去杠杆、切断一批资金输血渠道的势头很“严”。今天的“愉见财经”语音专栏，我就复述给您我们的聊天内容，您就当通过本公号，也参加了一次圈内聚会讨论吧。
有券商人士说，已经有几家房企在交易所的发债被暂停了，发不了债，先卸你一条胳膊再说。
大家别小看这交易所地产公司债，输了多少血给房企啊，高价拍地资金里显然有其贡献啊：我查了一下Wind数据，2015年5月到2016年8月，房企的交易所公司债发行有1.1万亿之多，这是什么概念？已经差不多是银行间市场的地产公司债发行规模的5倍了。
有银行人士说，本来已经打算用理财资金对接某个房企的“尾款应收融资”，但银监会三季度金融形势分析会一句“似乎啥都没说又似乎啥都包括”的“严禁银行理财资金违规进入房地产领域”，吓得他们暂时都不敢让这个项目过审，得看看风声再说。因为像这样的尾款融资吧，表面上似乎还款来源清晰，绑定的是购房者的信用；但实际上，一来是购房者那里都按揭贷款了，房产是抵押掉的，这里再来个尾款融资显然是多一道杠杆啊，二来是，这房企一弄到钱，保不准就挪到下一轮项目开发的资本金里了、或是土地保证金里了。要知道这房企的“缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款”，银信保的资金都是命令不允许介入的。所以这种模糊地带，银行也不大敢踩了，怕监管接下来要抓一批现行抓到自己。
正写着这篇语音稿件呢，这会又来了一个新消息，传要求银行将表外理财纳入广义信贷测算了。这虽然表面看来和房企没啥关系，但资产一回表风险资本占用一上升。我看到一些观点预测银行理财规模会收缩。这理财对接房地产融资可不会少，就看中债登披露的2016年上半年数据，配置债券、非标资产、权益类资产的理财资金中，就有超过2万亿投向了房地产。
我们说回到我和几个金融圈朋友的讨论。说着融资收紧，就有人举出了某个在港上市的本轮活跃得很的房企的例子，说这家企业算是“先知先觉”的，两、三个月前那是一众高管都在外面拉融资，听说拉到钱的个人都有千二、千三的回扣。
说着这个活跃的房企吧，马上就有人举例了他对接过的这家房企的“永续债”融资手段。我听着带劲，特地拉着他扒了不少细节，在本期“愉见财经”里分享给还没发现永续债Tricks的朋友们，窥探一下其中奥秘。
银行资金通过“永续债”输血房企拿地——
大家知道银行是不能贷款能给开发商用来拿地的。但通过永续债，七绕八绕，房企弄到资金转手就进入土地市场了。听说有好几间香港上市或境外有主体的公司都玩得挺大。我回来查了一下克而瑞的统计数据，截至今年中期末，16家房企的永续债总计就有1727亿元，同比增加109%，其中第一大户，一家就有永续债超过1100亿。
这银行的钱怎么“输血”过去呢？一般是用理财资金，借某个通道，比如基金子公司，比如当中架个优先劣后分层设计的有限合伙，从而委托某指定银行，贷款给房企下属的项目公司。
具体方式，我粗略画了两张草图，不太完善，供参考请指正。
顾名思义，永续债本身期限为永续或极长。但既然是银行的理财资金输血过去的，银行怎么会真让这债务永续下去呢？就有一名审批过这一项目的银行人士说了，
为了让购买房企永续债对于银行而言期限等同于贷款，他们会在票息率上“动手脚”，让票息率“递升”嘛。比如约定每年递增的利率，或前两三年利率正常，到了第三或第四年突然加码，倒逼企业因无法承受票息率而只能像还贷一样乖乖到期还债。
这反过来对房企而言，可就是一种流动性风险了。如果房地产火热，房企销售好，当然OK，可以在“低息期”内把债还了。但如果市场不妙、资金回拢不力呢？恐怕还是要谨慎选择吧。
你说房企要通过永续债弄资金来干嘛，其实很多资金最终流向还是用于交地价款、做土地开发了。但是在合同上，谁会老实交代啊，那可是违规的。反正资金人家的左口袋右口袋里绕来绕去，实际用途到最后也说不清楚了。
那合同上写什么呢？一般是约定拿了钱的项目公司，借款用途为归还股东借款，也就是用于偿还其在母公司的债务。那项目公司借母公司的债务是干嘛呢？往往是母公司为项目公司预支了地价，负债说到底还是拿地、地产开发等，因为这一块的耗资本来就是最高的。
所以虽在会计科目上兜了一圈，其实质无非就是地产企业从银行融资拿地。只是这融资从贷款“变成”了理财资金。
行业里的人提到永续债时，把它叫做“债券里的股票”，它妙就妙在，在房企的报表里，永续债是进入“权益”项目而非“负债”。对于那些投资规模大的上市房企来说，发永续债就能修饰财务指标，降低表面上的负债率了。