房贷的真相：要么贵，要么等！| 愉见财经

---

因为两家银行近日上浮了二套房利率被媒体逮个正着的缘故，今天又有好多朋友跑到我这里来问房贷内幕。好吧，愉见财经，今晚继续说大实话。

第一句大实话，房贷上浮有什么稀奇呀，比这个更值得大惊小怪的，是有的银行其实内部已经按照利率价格、而不是先来后到的大原则，给房贷发放进行排序了。

换句话说，要么贵、要么等。如果你还坚持过去的基准、甚至基准下浮拿贷款，我都不敢保证你今年内还拿得到款呢。所以，就算银行跟你说可以不上浮，如果急着买房产，不如自己主动捅一刀，要求多上浮一点吧。

第二句大实话，“愉见财经”去打探了，那传闻是真的。俩股份制银行，最近，至少是上海分行这头，首套房按揭贷款底线已经抬高到基准1.1倍了。不过，这还是没什么稀奇的。还有一家股份制银行，就是传闻首套1.2倍的那家，拜托我问了俩支行，人家不是1.2倍的事情，而是根本就告诉你别来申请、基本停滞了好嘛。

第三句大实话，风向变了。相比去年此时：

第一，楼市调控宏观导向变了。这是银行制定房贷政策、进行信贷结构调整、划拨大盘子额度时候的第一指挥棒啊！

第二，银监看管的严厉程度变了。各地监管对辖内各家行房贷规模“看得紧”，这种紧，可以细到每个月的增量和余额。

第三，市场流动性环境变了。

去年还叫“资产荒”，银行愁的是好贷款企业难找、零售业务里小微贷款之类的，不良率节节高。当时，个人房贷一度被银行当做策略性投靠，所谓“经济下行周期靠零售，零售靠房贷”。

今年就变成“资金荒”（为了公号安全，必须要申明，这种说法只是市场戏称，并不准确，准确说法是市场资金利率有所上行）。加上MPA大考降至，有些银行压降表内控规模都来不及，这不在宏观风向上、创利情况又不佳的房贷，自然就靠边站了。

第四句大实话，银行态度变了、内部机制全变了；银行要赚钱，房贷从去年的“薄利多销”策略，变成了今年的“量少价高”。

去年“愉见财经”从银行（某股份制，总行零售部）那里套话出来，他们的机制还是：年头专门要求了大约20%的房贷增速；调低风险内评法里的房贷计提；在FTP计算中给房贷以优惠计价。这些做法，就是总行给分行支吃蛋糕，各种优惠加起来，各个分行放房贷定价83折就能保本，基层行嘛，要靠业绩来提奖金提费用，分行长支行长还等晋升呢，因此大家都有动力做大房贷。

今年的情况是，房贷类似的内部优惠政策均已取消，这还不算，规模还给你管好了来，部分银行还数次调高了FTP计价。要再按原来的价格放贷，下头不干了，不划算了。

上面大家看到的银行开始上浮利率，就是一个侧面。当然整体来看，也不是每家银行都上浮的，也有“良心银行”（猜猜哪家？也是股份制），到现在首套房最低都可以基准下浮。但人家策略也一样是调整过的：“放一笔95折、必须配一笔1.1倍”，以保持总体房贷盘子的利率调节到基准上浮，而且“放贷先后按利率高低排序”。

银行的这种变化，其实大家翻翻他们财报里的用词就知道。曾出现在上市银行2016年半年报中对房贷上升较快的解读用词，那个巧妙啊，比如“配合去库存进程”、“符合政策导向”等，到了年报里已经所剩无几。大家到今年半年报的时候再去看看。呵呵。

第五句大实话，银行又不是慈善机构，不做义务劳动的，放房贷真的是“蚊子腿”，现在负债成本再一高企，根本吃不到什么肉了。

他们头顶一道政策风向紧箍咒、一道流动性管理紧箍咒、还有一道维持息差紧箍咒呢。

我算给你看看：

现在银行的部分成本偏高的负债，年利率4%一点不稀奇吧？（6月6日1年期SHIBOR报价4.3922%、银行理财都快打到5%了、最近几家银行发行个人大额存单年利率都快4%了）。

好，假设取4%来计算（当然这不代表整体负债成本，整体的肯定低于这个）。4%这还不是银行的放贷成本，因另需计入20%左右的存款准备金，由此实际成本是“4%÷0.8=5%”。

对比银行放房贷，中长期贷款基准利率4.9%。你让他还怎么有积极性？

第六句大实话，除了上头说的“房贷已乃稀缺资源，价高者先得”外，还有两个插队捷径。

一是，一家银行的“高净值客户”，可以更快获得贷款，那是因为人家通常在理财啊、贵金属啊等等方面对银行综合贡献度较高，房贷最鸡肋的时候，就被银行视为齐全一下产品线用的，就是配合起来服务好优质客户用用；

二是，对于一手房按揭贷款，若楼盘开发房企也是同一家银行的对公贷款客户，则房贷发放也可能“插队”，因为这对银行整体盘子而言，意味着“回款”。

最后，要看去年的情况，请参阅“愉见财经”当时的年度力作《谁是“房贷王”？》。

要看今年的情况，更多愉记的深度分析，请看明天《第一财经日报》头版文章。