老郭学徒｜中国老板对日本设计师拍桌子：50年土地使用权你给我建100年的房子？
几年前我与日本设计师曾经发生过激烈争吵，还拍了桌子。
当时设计一座装配式高层建筑实验楼，日本设计师的荷载取值和结构设计超过了中国规范要求，会增加成本。我要求他们按中国规范改过来。日本设计师说不安全，非常固执地不肯修改。
中国规范不是不安全，只是建筑使用年限短，按50年设计。日本设计师不理解中国规范「普通建筑50年使用年限」的规定，一座高层建筑怎么可能按50年寿命设计呢？到了50年就拆掉吗？日本许多50年前建的高层建筑经历了多少次地震还像新的一样！
我告诉他们：中国土地使用年限就是40年、50年，最多70年，没有人会因为你的建筑有100年200年的使用寿命而多付1分钱！也没有开发商肯为土地使用权期限以外的建筑寿命多花一分钱！你在中国设计要符合中国国情！
日本设计师不懂中国「土地使用权」的国情，不理解现代建筑的寿命可以轻易达到100年甚至更长时间，成本增加也不多，为什么非要按50年设计，这不是整个社会的巨大浪费吗？他们不愿意设计短寿命建筑，感觉不安心，所以固执地不服从「甲方」要求，我拍桌子也没用。
日本设计师的道理是对的，但不符合中国国情。中国建筑的寿命不是由技术决定的，而是政策决定的。
中国的土地「出让」不是「出让」，不是产权或者所有权转让，而是有期限的使用权出租，住宅土地使用权期限最高70年，一些地方规定公寓为40年。（公寓大都是高层建筑，只有40年使用期，真是荒唐。）购房者花巨资购房，所付的地价款实际上是一次性付给了几十年的租金，过了期限就没有土地使用权了。
如此政策导致了短视的建筑，超过土地使用权期限的建筑寿命对房主而言没有意义，至少是前途未卜。
从技术层面讲，建筑的使用寿命达到100年以上没有任何问题，优质钢材、高强度钢筋、高性能混凝土和高效防锈蚀涂料等现代建筑材料可以支撑建筑的耐久性，也不会增加太多造价。中国二、三线城市，建造成本占房价比重到不了30%，结构成本所占比例更低，提高建筑寿命1倍所增加的成本不会超过房价的5%。一线城市建造成本占房价比重到不了5%，提高建筑寿命1倍所增加的结构成本不会超过房价的1%。
从建筑史看，在欧洲到处可以看到几百年甚至上千年的古典建筑，老城区的普通房子大都是18、19世纪的建筑。美国芝加哥和纽约可以看到100多年前的高楼大厦完好无损，再使用几十年没有问题。上海外滩也有100年前的高楼。那时候建筑材料和建筑技术远不如今天，建筑寿命尚可达到100年以上，现在更没有问题。
土地使用权期限人为地限定了建筑寿命，导致了巨大的浪费和能源消耗，也使城市频繁地处于拆迁重建中，形成环境污染，扰动城市安宁。这种巨大的浪费和消耗是中国国力、资源能力和环境所不能承受的。所以，必须修改建筑使用期限的规定，首先，应改变土地使用权期限的规定。
土地使用权是土地出租的概念，没有人会在租来的土地上建造使用寿命超出租期的建筑。所以，根本性解决问题的办法是用土地财产权取代土地使用权。购买土地者拥有的是永久的土地财产权。
以土地财产权取代土地使用权不存在实质性障碍和难题，唯一的障碍是意识形态。
改革开放前，私有制是最大的意识形态障碍，正是突破了这个障碍，个体户、私有企业、外资企业、股份制企业才得以出现并成为三十多年中国经济发展的真正的主力军。
1992年我创办企业时，注册时规定包括我自己在内只准用8个员工，多了就算剥削！这也是意识形态障碍。随后落实邓小平南巡讲话，这个障碍被拆除了。现在有的私营企业家雇佣了几万几十万员工，还会说他剥削吗？解决了这么多人就业，没准还会进政协人大呢。
只要解放思想，意识形态障碍就不是障碍。
土地私有不会影响政府的土地收益。
比如美国，征收房产税1%〜1.5%，70年到100年就把整个房价的钱收到政府囊中了，还会继续收下去。
当然，税收必须经过纳税人代表的同意并用于纳税人。美国的房产税归地方政府支配，专项用于教育。只要有房子在，就有房主，就有房产税，中小学老师就不会开不出饷来。
解决土地产权问题是时候了。
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