仅次于深圳：西安，是全国容积率最高的城市之一！

文=CHENGJI.城记

一千多年前，杜甫有个意愿是“安得广厦千万间”。当然，“千万间”是个文学表现。

不过，在如今的特大城市，由于首位度和人口规模足够庞大，“安居”需求更明显。所以，城市规模最大、面积最多的建筑，就是住宅。从这个角度上来看，住宅就是城市的身体。

前些年，“小西安时代”+“城改时期”，使西安成为仅次于深圳的全国第二高容积率城市。

现实 | 西安住宅容积率情况

不久前，贝壳研究院发布《2020年新一线城市居住报告》，基于其真实购房成交数据，描绘出中国人口迁徙居住图景。

高速城镇化之下，越来越多的人口向城市集聚，社区便成了人们在城市空间中栖息的载体。随着时代的演变，城市人对居住生活品质的要求在不断升级，社区的成长与人的需求、城市的发展逐渐形成了有机体，互为共生，一同进化。

在中国走向特大城市和城市群时代，一线城市和新一线城市就成为代表。这份报告中，就以这19座城市为范本。

19座城市中，深圳、西安和长沙住宅小区平均容积率最高，分别达到3.4、3.3、3.1；天津、苏州、上海的容积率最低，分别达1.6、1.7和1.8。一般而言，容积率越高建筑面积越多，户数也越多，居住体验会相对较差。

深圳的地形决定了其高容积率导向◎NEWS

西安绿化率、容积率和车位配比情况◎NEWS

当然，我们也出乎意料的发现，西安的绿化率和车位配比位居全国前列。

在小区居住品质方面，深圳、广州和成都位列前三位；西安位列第15位，“控房价”的网红城市——长沙位列14位。

当然，容积率与居住品质有一定关系，但并非决定性。比如深圳，由于地理空间面积有限，住宅小区密度普遍较高，其软性物业配套服务品质整体较高。整体而言，深圳的物业费以2.8元/㎡居第一，西安平均为1.21元/㎡，位于第17位。

与发展阶段、产品和房价等相关联，这使得西安平均购房年龄相对较低，西安以31.5岁排名第四。

还有一个更明显的趋势：当大量城改、高容地价时代过去后，西安迅速进入到“换房时代”。新一线城市中，西安、杭州和南京换房成本几近相同，但换房面积差额存在显著差异，西安换房后面积平均增加21㎡，而杭州和南京仅增加8㎡和9㎡。

西安换房面积增加值最高◎NEWS

西安换房平均年龄位居第三◎NEWS

这，与各城市房价水平有很大关联。2020上半年西安二手房均价13599元/㎡，而杭州和南京房价分别达3万/㎡左右。从换房后的套均面积看，新一线城市中西安和郑州改善住房面积最大，分别为105㎡和104㎡。

可以说，随着西安这一轮房价调整，大量市民纷纷将早期住宅出手进行“换房”。这个时期，西安楼市呈现明显的“刚需”转为“改善”趋势。

对比下来，2020上半年北京、上海换房客户平均年龄为43.7和40.6岁。新一线城市负担较轻，换房客群亦较为年轻。其中，郑州改善型换房平均年龄最低，为35.6岁；西安，为36.6岁。

本部分主要内容来自贝壳《2020新一线城市居住报告》

时代 | 西安容积率的变化

若驱车环绕西安二环、三环走一圈，直观上来看，城市建筑过于密不透风。用互联网上的词语来形容，就是“韭菜楼”。

顾名思义：“韭菜楼”，是形容建筑齐刷刷像“韭菜”。透过现象看本质，这些与城市容积率有直接关系。超过100米属于“超高层”，报批手续复杂、建造成本高昂，当时市场条件也不支持。

高度不变只增加容积率，导致大量矮胖的“韭菜楼”诞生。

网上关于韭菜楼的吐槽◎NEWS

规划，是城市建设导向的根本原则，《西安市2004-2020城市总体规划》中提到：

“采取拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能；降低中心密度，保护古城风貌；南北拓展空间......”

不过，此后情况却超出人们预料。尤其是2006-2016这十年，城改狂飙猛进，规范屡次突破，很多“城改”容积率动辄在5.0、6.0以上，有的甚至超过8。但是，100米高的高度几乎未变。

同时，很多新地块容积率也都“涨”到3.0、3.5左右。这有什么区别？相对良好的居住舒适度，高层容积率应在2.5-3.0，多层在1.5-2.0。

西安建筑容积率比较①：容积率=2.5

小高层+80米以下高层

西安建筑容积率比较②：容积率=3.5

全部为100米高层

西安建筑容积率比较③：容积率＞6

100米高层，两梯6-8户

还有一个重要因素——地价。理论上说，容积率越高，土地单方成本就越低。那么，就能盖更多面积的房子，反过来就越容易提高地价。

到2015年，调整开始：西安规划局发布《西安市城市规划管理技术规定》。其中，西安城市改造区容积率按人口比重分为“6、5、4”，城市新区为“5、4、3.5”。相对于之前现状，开始主动“降容”。

《西安市城乡规划管理技术规定》容积率◎NEWS

实际上，“高容高密”在很多城市普遍存在，比如前些年热炒的“立体城市”是它的另一个概念。关于它，社会各界有各种声音：

一方面，有追随者认为“高密城市”才能体现“大都市特色”，实现人口急速增长以后的资源集约利用；另一方面，“高密城市”带来诸如交通、绿化、公共安全和污染问题等“城市病”。这些争论，在城市高速发展中不断出现。

同时，作为特大中心城市，西安庞大人群有多元需求。在土地容积确定前提下，许多开发商采用“高层+洋房”、“高层+别墅”等“高低配”：利用低容产品获高收益，高容产品快速走量。

两种不同的产品和业主，在开发初期就形成的隔离管理。这样“一园两制”结果，后期也陆续出现了新的矛盾和问题。

变化 | 如何告别“韭菜楼”

黑格尔在《法哲学原理》说过：“存在即合理”。西安“韭菜楼”，还有它的另一面：

“高容”规划，让西安诞生大量刚需产品。西安强大的吸附能力，让迅速增长的人口以低廉的价格，满足了居住需求。值得注意的是，在全国房价飙升的时代，让西安留下了更多的高校毕业生。

随着时间的推移，原先“刚需”客群资产不断积累，家庭结构发生变化，在5-10年以后生命周期进入“改善性换房”阶段。这些，正好成为近两年西安市场改善性购房群体。这些，也都隐藏着改善品质和生活的强大支撑。

理论上的容积率与建筑高度关系◎NEWS

早在2005年左右，上海出台“降容”规定，住宅用地容积率不能超过2.5。目前，上海住宅容积率基本控制在2.0以下，新建住宅多为11-16层板式小高层。随后，北京、杭州、南京、苏州、宁波等东部城市也大致跟进。

事实上，中国已进入大都市圈时代并形成多中心，再加上发达的轨道交通，多个城市主动“降容”折射城市建设方向的变化。

2017年12月，西安确立“东拓西进南控北跨中优”规划方针。2018年3月，《西安市进一步加强重点历史文化区域管控疏解人口降低密度的规划管理意见》发布。其中，管控范围内居住用地指标中，明确住宅容积率不超过2.0。

2018年6月，考虑城市发展、商业商务的需求，西安市规划局发布了《西安市城乡规划管理技术规定》(试行第二版)。自此，西安正式步入住宅“容积率小于3”时代。

《西安市城乡规划管理技术规定》第二版◎NEWS

如今，城市要从“开发建设”到“以人为本”的转变。对于新区来说，营造一个面向未来的“未来城市”，更需要“高质量”发展的思维。单从容积率来看，西咸新区做“吃螃蟹者”，其已做了改变：

▶开发类住宅：容积率<2.5

▶保障安置类住宅：容积率<3.2

▶混合高度居住：建筑密度<30%

▶除超高层建筑，商业商务容积<5.5

西安西二环一个庞大的“连体墙建筑”◎NEWS

曲江是西安主城最低容积地区之一◎NEWS

某种程度上，“天际线”就是城市建筑之美。从“高容高密”到“主动降容”的背后，是城市营造思维的转变。

不可否认，“小西安”时代，对产业发展和人口聚集度趋势判断失误。这导致城市规划处于一个极其“保守”状态。所以，城市扩容、基建和城市配套等连带受到影响。早年地铁、环线和“韭菜楼”等，无一不受到这个影响。

“十四五”规划正在进行，西安扩容和区域调整必然进行。那么，从决定城市面貌的容积率来看，未来将何去何从？

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