超5万人围观，无一人出价！5600万的江南里流拍！二拍将再降1000万

昨天上午10点，杭州拱宸桥边奢华的中式庭院江南里5幢1号，在阿里拍卖司法拍卖平台上线开拍。24小时后，就在刚才10点整，这场全城瞩目的江南里首套法拍落下了帷幕。

按照以往部分千万豪宅的法拍经验来看，最后一小时是“精彩时段”，神秘拍客很可能压轴出现，摘得宝地，甚至还出现过激烈竞拍的场景。就从这套江南里法拍1小时倒计时起，“场子”更热了，每秒刷新围观数都在几十个地增加，设置提醒的人也开始多起来，49000多的围观数很快突破了50000。而就在5天前唯一的一个开放日，预约看房的人数就有31人，实际到达现场的也有20人左右。（新闻传送门：捡漏？杭州女股神那套5600万起拍的“江南里”，已有20多人看房，现场都很低调）

可惜这场围观的狂欢未能让这套“女股神”的宅子迎来有缘人，直到结束前最后一分钟，起价5600万元，均价约18万元/平米的豪宅，也没有迎来神秘竞拍者给出的彩蛋。

业内人士透露，一拍流拍后，间隔一段时间，这套房源将进入二拍环节，按照法拍的规则和惯例，下次起拍价很可能降价千万。

5600万的别墅到底长啥样？

几乎每套宅院都是按业主意见私人定制

千年运河边，杭州拱宸桥头，绿杨荫里有一个很多人都不晓得的顶级别墅楼盘——江南里，它是杭州中式合院的代表作。

自带光环的江南里，一举一动都是全城热议的焦点话题。

这套5-1号房源，是江南里首套法拍房。它还有另一个更诗意的名字，叫“清韵”。

阿里拍卖资料显示：江南里5-1号房源，地上两层，建筑面积约311.3㎡，庭院面积约170㎡，地下室层高约5-6米，含3+3个地下车位。

在4月11日的唯一开放日，北高峰记者曾到现场一探究竟。我们发现，进门后，池塘、凉亭、假山、松柏、布置匀停，移步换景。

过了中央庭院不一会，就看到一扇贴着封条的大门。

走进这套合院，首先映入眼帘的便是庭院，尽管并没有人居住，但可以看出，庭院内的假山、绿植还是维护得不错。凉亭的飞檐高高翘起，据说是根据业主的喜好定制。

合院地上有两层，目前为毛坯状态，预留了电梯间。一层含厨房、客厅、餐厅、客房及一个套房。从实际观感来说，一楼的采光并不算出彩，北面的厨房和客房显得比较暗。

二层含一间朝南独立书房、两间均配备独立卫生间及独立衣帽间的朝南套房。

和一楼相比，二楼的采光要好不少，连接书房的露台可以直接俯瞰庭院，视野极佳。

套房的尺度比较开阔，尤其是卫生间，能摆下一个浴缸。

地下室像个挑高的礼堂，185平方米，层高5-6米，可隔两层，可设计成家庭影院、健身房、会客厅、儿童娱乐区等，还带3+3个车位。

记者在小区里转了一圈，76个合院中，有几个大门口套了木架子正在装修。“目前真正入住的不超过十户。”江南里工作人员告诉我们，房子是2017年交付的，有很多业主家都一直是毛坯未装修的交付状态。也有一些业主，连门口交付时贴的红色外壳都未摘掉。

二拍价格要比一拍低

意味着“女股神”可能要损失上千万

一般而言，大多人去法拍市场买房，是奔着捡漏去的。起拍价一般是市场价7折。

但江南里这套房子，起拍价是5600万，接近市场价。据悉，这个价格是由双方共同协商而得，法拍房的这类协商定价也是允许的。还有一点，因为不满两年，拍卖成功后买家还需缴纳5.6%的增值税，再加上契税等相关税费，至少9个点。核算上去大概要缴纳500多万的税费。折算到单价上，每平米接近20万，直接刷新杭州单价纪录。

而江南里并非仅有这么一套房源在售，目前房东有意向出售的房源还有三四套。其中就有一套385㎡，花园约100㎡，6500万挂牌待售，折算下来，单价不到17万。

根据相关法律规定，二拍的起拍价必须低于一拍，但降价幅度不得超过前次起拍价的20%，即不得低于一拍起拍价的8折，具体定价由法院依法确认。

也就是说，如果进入二拍，这套房子的起拍价会降低，最低可以打到8折，从5600万的起拍价降到4480万，“女股神”一下子要损失一千多万。

之前，法院也了解到，即便她的三处房产全部拍卖，还是不够她还清所有借款，导致江南里被拍卖的是她最大的一笔借款，如果江南里的拍卖价格降低，意味着她的债务总额和资金缺口差距更大了。

如果二拍再次流拍

这套房子何去何从？

如果两次都流拍，就会进入变卖环节，和竞拍不同的是，变卖期很长，有60天，如果在60天里有人出价，这套房子就卖出去了。

必须注意的是，变卖的价格是二拍的起拍价，也需要一次性付款。

如果再卖不出去怎么办？退回给“女股神”，或者直接用房子来抵债，不变现了，当然这要债权人接受。

二拍价格会下降，

第一次拍卖成功的房子是否不多？

“其实大多数都是一拍成交的，主要看是否满足市场对房子的期待值和买家的心理价位。”阿里司拍的工作人员表示，虽然司法拍卖要求一性付清全款，对买家资金要求比较高，但是符合条件的买家可以申请商业贷款。

起拍价在千万以上的住宅，第一次拍卖就成交的不少。

一套商品房交接书登记建筑面积为1227.27平方米的阳光海岸小区跃层房，起拍价6000万，创下杭州法拍住宅中成交总价最高的纪录。这次拍卖吸引了超过17万次围观，7人报名，经过216次竞价，最终的成功竞买人姓杜。

而去年11月30日，江南里“女股神”儿子名下，一套560平方米的武林壹号跃层也在第一次拍卖中成交，这套房子在拍卖当时有2人报名，2次竞价，最后以3990万的成交价被买走。

记者 陆丹 首席记者 蒋大伟

通讯员 张慧丽

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