雄安新区的英国样本：半个世纪后，伦敦加速回归市中心 | 更新版
*本文第一次发布后在各大网站上引发了广泛讨论，博主也反思了下文章没有讲清楚的地方，这次发布的更新版更深入地谈了为什么伦敦要调转回头发展市中心，并在最后加入了各大平台上的精彩评论，之前看过本文的朋友可以直接跳到第四部分。
四月以来最火的热点必然是雄安，这个为了缓解北京“大城市病”而诞生的新区。
但“大城市病”不只是中国独有，英国在50多年前就遇到了这个问题，那时候的大英帝国首都伦敦刚经历了二战，情况与北京当前十分相似，伦敦中心城区人口当时就超过八百万，产生了一系列交通拥堵、环境污染、卫生资源紧张等大城市病。
拥挤的伦敦桥
1801-2011年伦敦人口变化图，1939年达到顶峰
这些问题促使伦敦当时的决策者开始思考应对措施：1937年，英国政府成立巴罗委员会（The Barlow Royal Commission），1942年，委员会提出了限制城市蔓延的思路，并开始制定区域规划、划定增长边界和建设新城。
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1944年，阿伯克隆比爵士（Sir Leslie Patrick Abercrombie）和巴罗委员会一起主持制定了轮廓性的大伦敦规划（Greater London Plan 1944），规划面积达到6735平方公里，涵盖周边与之紧密联系的134个郡属市等地方自治政府，涉及1250万人。
1944年制定的大伦敦规划，一直沿用到本世纪初
当时的规划方案是在距伦敦中心半径约为48公里的范围内建设4个同心圈：第一圈是城市内环，第二圈是郊区圈，第三圈是环形绿化带，第四圈是乡村外环。
第三圈环形绿化带就是为了阻止伦敦进一步蔓延
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1946年，英国制定“新城法”，计划在伦敦第三圈绿化带以外新建8个具有独立性的卫星城，其中就包括Harlow和Crawley等新城，与伦敦核心区相距30—60公里，出发点就是为了承载由伦敦市区疏散而来的部分人口及产业。
但最后实践证明，由于这8个卫星城依然处于伦敦通勤范围内，住在卫星城的人难以抗拒伦敦的巨大产业吸引，还是到伦敦找了工作，最后卫星城依然沦为“睡城”，完全无法承接伦敦人口和功能疏解，反而在通勤过程中增加了伦敦的交通压力。
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因此在60年代中期，伦敦开始编制新的卫星城规划，利用三条主要对外快速交通干线，在交通干线远端，相距伦敦70-100公里左右的米尔顿凯恩斯、南安普顿、朴次茅斯等地建设具有“反磁力”作用的新城，并最终初步实现了功能自立。
面对强大的主城，弱小的新城不要太远，也不能太近，要拉开一定的距离，超越日常通勤的时空，才能避免沦为睡城的命运，在北京100公里以外的雄安建立新区也正是为了避免新区最后又和北京连成一片。
图为米尔顿凯恩斯（Milton Keynes）具体位置，距离伦敦72公里
图为米尔顿凯恩斯鸟瞰图
新城米尔顿凯恩斯建于1967年，到现在也就只有短短50年的历史。
值得一提的是，与美国由市场引导自发形成卫星城不同，英国的卫星城完全是在政府的规划下，由英国政府拨款并联合私营企业采用PPP的方式建设起来的，从而在规划和城市建设上避免了一些传统都市的弊端。
米尔顿凯恩斯目前人口约22万，已经有超过5000家企业到这里投资，其中20%为外企，许多耳熟能详的企业都把英国总部设在了米尔顿凯恩斯，包括梅赛德斯—奔驰、大众集团、美孚石油、尼桑、雅马哈、达美乐披萨等，英国本土企业如Rightmove，Argos，BP，Essentra也都把总部放在了这里。
在本世纪初的英国最佳工作城市的调查中，米尔顿凯恩斯甚至力压伦敦、曼彻斯特等大城市。
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新城开发在某种程度上确实解决了二战后英国大城市人口拥挤和无序发展的问题，对控制伦敦市区的自发性蔓延，改善混乱的城市环境起到了一定作用。
图为1939-2015年大伦敦各区域人口变化，红色为人口减少，蓝色为人口增加
从上图可以看出，这半个世纪以来伦敦核心区人口显著下降。看起来1944年制定的这个大伦敦规划被执行得非常好？
但事实并非如此，伦敦决策者在过去大半个世纪大力开发卫星城并对伦敦市中心限制竖向发展，实际上是耽误了对伦敦市中心的开发，特别是伦敦东部和南部那些占据优越地理位置的区域，竟成了非法移民和难民的聚居地。
比如伦敦眼旁边的Elephant&Castle，金融城旁边的Whitechaple，这些地方被严重耽误了。
Whitechaple街景和背后的伦敦金融城地标
Elephant&Castle位于伦敦眼和大本钟附近，还能直接看到碎片大厦，可谓是寸土寸金，但却因为充斥着上图这样的政府福利房（Counicl House）成了非法移民的天堂，近十年来伦敦政府对其进行大规模改造之后才慢慢开始恢复其应有的地位。
这个《大伦敦规划 1944》实际上是以失败告终。
最关键的失败原因就是当时的规划者对大城市在新兴产业（金融、科技、创意产业等）竞争环境中的人才集聚优势严重估计不足。
2004年2月，大伦敦政府（GLA）颁布了新一轮规划——《大伦敦空间发展战略》，并在其中描绘了伦敦未来30年的战略发展。
在新兴产业为主的市场环境下，伦敦的决策者承认了之前的错误，180度掉头，表示尊重市场和人们的选择，回归伦敦市中心，并鼓励核心区域加密竖向紧凑发展，毕竟第三产业已经占到英国GDP总量的80%。
伦敦重新认识到人口的增长，核心区加密、紧凑的竖向开发方式，实际上有利于城市发展。
图为伦敦市中心现在热火朝天的高楼建设场景，伦敦又要重新开发市中心了。
近几年生活在伦敦的话就能明显感觉到市中心的高楼正越建越多
https://v.qq.com/txp/iframe/player.html?vid=c1315mtpigk&width=500&height=375&auto=0
以上为伦敦未来的天际线视频，可以想见，少了各种管制，大楼将尽情生长，伦敦的容纳力也将再次释放。
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除此之外，2004年的《大伦敦空间发展战略》还明确了空间发展的优先权，在过去50年发展过程中未能获益的伦敦市中心地区，特别是东伦敦和南伦敦大片占据优越地理位置的地区，需要在未来的发展中得到优先考虑和支持。
上面提到被严重耽误的Elephant&Castle和Whitechaple，由于“原住民”过多改造起来难度偏大，但底子比较好的一些地方稍稍改造一下能马上爆发，比如说东伦敦金丝雀码头金融城、Startford奥运新城、Shoreditch科技城。
以伦敦东部靠近老金融城的Shoreditch区为例，Shoreditch和英格兰央行所在的老金融城仅一街之隔，虽然地理位置非常优越但过去一直是以“贫穷而性感”著称，由于低收入人口集聚和区域配套设施不足，加上之前规划上的不重视，Shoreditch在过去一直属于伦敦市中心的“价值洼地”。
这十几年来随着伦敦市政府重新开始开发市中心核心区，Shoreditch的区位优势马上就显现了出来，伦敦政府直接把东伦敦科技城（East London Tech City）定在了Shoreditch，而不是像以前那样规划到卫星城，不但投入4亿英镑支持科技城的发展，还制定优惠政策确保把新建筑中的一部分空间用作科技孵化区。
Shoreditch与背后的老金融城天际线
自此之后高科技企业和新兴互联网公司开始在Shoreditch集聚，思科、英特尔、亚马逊、彭博、推特、高通等大型公司开始进驻，仅2011年就有200多家科技企业将总部定在伦敦科技城。亚马逊欧洲总部大楼2017年底竣工后马上就能给Shoreditch新增5000个工作岗位。
Shoreditch里的Silicon Roundabout已经成了科技公司和初创企业的大本营
企业不断入驻也给Shoreditch这个区域带来了久违的活力，越来越多的伦敦金融城和科技城上班族和高管开始在这里定居和工作，金融、科技和创意产业人才的集聚效应开始显现。
Shoreditch甚至成长为了英国金融科技（Fintech）中心
Shoreditch作为伦敦最早一批接受重建改造的核心区，摇身一变成了伦敦金融城附近的科技城，整个区域焕然一新，甚至由此产生了Shoreditchification这一新词（指伦敦市中心其他区域也正在发生和Shoreditch一样的变化）。
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伦敦用了半个世纪的时间最终回到原点，重新回归市中心，可以把这看成伦敦对新经济的妥协，也可以理解为伦敦对市场的尊重。
既然伦敦的决策者选择不再扮演上帝，那就让城市在市场的选择下自由生长吧。
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读者精彩评论：
范剑平：北京房价飞涨主要是因为捂地，货币等都是次要因素。北京辖区面积1.6万平方公里，而实际建成区面积2000平方公里左右，土地开发率仅仅12.5%，比以土地开发吝啬著称的香港的25%还低。
要学的太多：可事实是新自由主义经济谁用谁完。不考虑现实情况和历史发展而强调理论可不妥，庞然巨体的发展总是螺旋式的，该吃的亏少吃一口都不行。
Meng Zhao：都心回归是巨大城市未来必然会经历的一个阶段，东京也是一个很好的例子。
任国刚：城市发展有个重要的规律是回波理论。中心城区由于土地价值高攀不下，城市问题难以化解的情况下，首地租理论的影响，一部分非核心功能开始向外转移，最典型的是居住功能、商业功能、教育功能、休闲功能，卧城是这些功能外溢的典型城市形态。结果，中心城区土地价格开始下降，城市功能可以调整，功能布局重新洗牌。从城市化到逆城市化再到更新城市化，这是城市发展的内在规律。
孟铁柱：马太效应，人口越多机会越多。把房子摞起来，摩天大楼肯定比四合院住的人多，公司多，效率高，产生的GDP高。不过和英国美国不同，中国的政府权力和资源很集中，可以通过在京津冀地区不停地迁都，或转移政府办公地点的方式，把资金和人口吸引过去。否则没戏。
DaoWen风中细沙：产业功能分散，分别吸引自己需要的人才，避免京津过分集中资源，这样才能带动周边发展形成城市群，而不是继续摊大饼似的向外扩张。
Tony林：大城市病的解决方法很多，一个是法制，一个是克制，归根到底，人的因素是第一位的。
英伦投资客原创文章
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