恐袭过后再看曼彻斯特，房价涨幅全英第一，这是一座怎样的城市？

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英国房地产数据分析公司Hometrack最新发布的报告显示，过去一年英国房价整体上涨6.0%，其中20座英国大城市的房价增速为6.4%。

20座大城市中又属上个月发生恐袭的曼彻斯特上涨最快，房价年增长率达到8.8%排名第一，紧随其后的是伯明翰和布里斯托，年涨幅分别为8.0%和7.3%。

*英国房地产数据公司Hometrack长期追踪监控整个英国房地产市场以及20座英国大城市的房价，上图为过去一年（2016年4月1日至2017年3月31日）英国20座大城市房价增速排名。

值得一提的是，英国首都伦敦房价在过去一年增长不多，只有4.9%，在20个大城市中排名倒数第5，排在伦敦之后的城市有牛津（3.7%）、贝尔法斯特（2.9%）、剑桥（1.7%）、阿伯丁（-8.7%）。

英国20座大城市房价涨幅排名，其中紫色是伦敦，曼彻斯特排在第一位。

数据已经告诉我们曼彻斯特房地产市场在过去几年经历了天翻地覆的变化，房价一路水涨船高。

那为什么是曼彻斯特涨得最快呢？

恐袭之前的曼彻斯特到底是一座怎样的城市？

曼彻斯特市区天际线

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市区大规模重建

曼彻斯特原本就是仅次于伦敦的英国第二大经济体。英国富时指数前100的公司（FTSE 100）中有65家选择在曼彻斯特设立总部，包括英国合作社集团(The Co-operative Group)、沛尔集团（The Peel Group）、茵宝（Umbro）和已经搬过来的BBC等。

海外集团包括阿迪达斯、家乐氏（Kellogg’s）等，也将英国总部设立在曼城。

另外，曼彻斯特是前财相奥斯本提出的北方经济引擎计划（Northern Powerhouse）的核心城市，这一计划不仅会为曼彻斯特城市重建注资超过30亿英镑，更重要的是将投资140亿英镑建设英国高速铁路第二期 （HS2），连接曼彻斯特和伦敦。

梅姨也对北方经济引擎计划表示支持。

曼城市中心Spinningfields地区15亿英镑重建计划

图为已经建成的曼彻斯特媒体城一期，位于曼彻斯特索尔福德地区（Salford）。

英国高铁二号线建成后从曼彻斯特到伦敦的时间将从原来的2小时缩短到1小时。

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房价起点低造成年轻人涌入

曼彻斯特房价不高，虽然过去几年涨了不少，但目前曼彻斯特市中心两居室总价还是只有23万英镑（约合205万人民币），一居室总价在15万英镑（约合130万人民币），房价仅是伦敦的三分之一。

伦敦曼彻斯特房价、通勤时间、停车费对比

正是因为曼城房价起点低，工作机会又足够多，近几年吸引到不少因为高房价而出逃伦敦的英国年轻家庭，不断涌入的本地购房需求造成刚需公寓供不应求，从而导致曼城房价进一步上涨。

图为曼彻斯特政府官方发布的统计数据

数据显示，目前有720万工薪人口居住在曼彻斯特市中心及通勤圈，由于人口不断涌入，未来10年这一人数还将上升20%。

据Savills统计，人口涌入造成的房屋供不应求导致曼彻斯特每年短缺5100套住房。

这一系列由人口增长产生的问题不仅进一步助推曼彻斯特房价，还导致租金不断上涨，最新数据显示曼彻斯特年租金收益率也排到了全英第一位。

3海外资金不断投入

海外资金的不断涌入也是造成曼彻斯特房地产市场大热的一大重要原因。

北京建工、曼彻斯特机场集团共同投资8亿英镑，开发曼彻斯特空港城（Airport City），目前已经在紧锣密鼓的建设之中。

新加坡美罗集团、新疆华凌、英国开发商Scarborough Group斥资7亿英镑，共同开发位于曼彻斯特索尔福德的Middlewood Locks城市重建项目。

香港远东发展集团近期（2017年4月28日）也宣布对曼彻斯特投资10亿英镑，开发Northern Gateway超大型房地产项目。

除了像远东发展、北京建工这样在曼彻斯特圈地造城的海外开发商，不断涌入的海外资金还来自于个人投资客。

英伦投资客此前就写过《曼彻斯特市中心一楼盘被曝出94%被非英籍投资客买走》，这个名为One Cambridge Street的楼盘总共有282套公寓，开发商已经卖掉271套，但其中只有17套卖给了英国人，其余254套分别被来自18个不同国家的投资客买下作投资收租用途，包括阿联酋、南非、马来西亚、新加坡、泰国、中国、日本、津巴布韦、阿塞拜疆等。

图为该楼盘投资客国籍信息的详细调查结果

调查结果显示香港同胞买的最多，共买走了47套，其次是阿联酋（26套）和新加坡投资客（17套），再然后是南非（8套）与马来西亚买家（5套）。

 曼彻斯特投资项目推荐

下面推荐一个小预算曼彻斯特房产投资项目，这个项目和刚刚提到的已经基本售罄的One Cambridge Street楼盘非常相似，由曼彻斯特当地最大开发商Select Property Group（尚选地产集团）开发，名为Affinity Living（华庭悦城）。

华庭悦城项目位于曼彻斯特市中心，距离CBD Spinningfields步行距离仅5分钟，属于曼彻斯特绝对的中心位置。

开发商Select Property Group（尚选地产集团）是曼彻斯特当地最大的开发商，成立于2004年，除了曼彻斯特之外还在布里斯托、南安普顿、爱丁堡、利物浦、谢菲尔德、纽卡斯尔、格拉斯哥等十余个英国城市开发过住宅项目，最近也刚刚在北京和上海开设了分公司。

华庭悦城总共35层，318间公寓。价格换算过来约225万人民币起，交房前分期付款即可，首付约45万人民币，交房后可以选择开发商包租，开发商保证2年每年6%的最低净租金收益率。

以上投资回报计算表格假定购买价格为27.5万英镑（约合240万人民币），可以通过这个表格看出每年能收到多少租金（最后一栏），每年房子价值变化多少（第二栏）。

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