深度 | 中国保险大亨正成为伦敦地标大买家

伦敦几大地标建筑：伦敦塔广场（Tower Place）、劳埃德大厦（Lloyd's Building）、英国顶级律师事务所高伟绅（Clifford Chance）、金融城Milton Gate办公楼以及谷物交易所大楼（The Corn Exchange），如果要问下它们另一个相同之处，那就是这几栋楼现在都属于中国的保险公司。

2013年5月，中国平安集团以2.6亿英镑的价格买下英国伦敦劳埃德大厦（Lloyd's Building）。

2014年6月，中国人寿领衔的投资团体以7.95亿英镑的价格购入英国金丝雀码头的一座大楼10 Upper Bank Street（上图右），之后将这栋写字楼租赁给英国顶级的高伟绅律师事务所（Clifford Chance LLP)。

2015年1月，中国平安集团正式以3.27亿英镑（30.53亿人民币）的价格，购得伦敦金融城南侧、紧邻伦敦著名历史建筑伦敦塔的大型写字楼伦敦塔广场（Tower Place）。

2015年1月，中国泰康人寿竞购得伦敦金融城Milton Gate办公楼，交易金额为1.98亿英镑。

2015年10月，中国太平保险出资1.3亿英镑买下位于伦敦金融城的谷物交易所大楼（The Corn Exchange），卖方为中资企业华彬集团。

2012年，中国保监会放松对保险资金的管控后，获得投资自由的中国保险大亨们，立刻将千亿美元投入全球主要商业楼盘，竞逐国际级都市的地标性建筑。2013年，中国保险公司对外投资审批门槛从一亿美元提升至十亿美元；2014年10月，商务部取消了先前大多数针对对外投资的审批程序。保险公司获准最多可将其30％的资产投资房地产，其总资产的15％可用于境外投资。

此类大手笔的地产收购还将继续。仲量联行（JLL）在北京发布的研究报告称，1995~2015年，中国保险资金大比例增加了另类投资，其中一部分就是直接投资商业地产。

据英国咨询公司莱坊国际统计，截至2014年8月，中国保险行业总资产达人民币9.5万亿元。理论上，中国保险业可投资海外物业或其他资产的资金高达2200亿美元。这部分巨额保险资金，即使只有一小部分投放到境外房地产，亦会带来巨大的海外投资额及相关影响。

根据保监会最新细则，保险机构海外投资不得超过上年末总资产的15%。但是事实上，以境外投资最积极的安邦保险为例（官网显示总资产达8000亿元），过去一年在海外豪掷的453亿元订单也仅仅占其总资产的5.7%，距离规定的15%上限还有很大的境外投资额度。

根据彭博报道，随着中国人寿保险、平安保险等中国企业加大收购力度，截止到去年，伦敦与曼哈顿市中心办公用地已分别上涨了15%与11%。

“对于高端地产项目来说，现在完全是一个卖方市场。”研究全球资本市场的仲量联行主管大卫·格林摩根称，新投资者已推动了国际大城市房价持续走高。

日本投资者早期也有过对地标建筑的迷恋。在1980年代他们曾花费约780亿美元购买了包括纽约洛克菲勒中心在内的一系列地产。但随着美国经济大衰退，日本买家最终不得不卖掉这些资产。如今的日本买家更加趋于理性，开始更多介入到伦敦地标建筑的设计开发过程，比如日本开发商三菱地所近日宣布将建设伦敦金融城新地标。

如今接力棒到了中国保险企业手中。中国保险业五家龙头公司有三家为国有控股，根据仲量联行统计，去年中国保险业针对海外地产投资达931亿元人民币，是前两年总数的三倍，而到今年这一数字将增长到超过200亿美元。

世邦魏理仕（CBRE）数据显示，在去年全球商业地产交易额也上升至7000亿美元，这是自2008年以来的最高点。这其中部分原因正是中国保险公司对商业地产的需求，得出这一结论的仲量联行（JLL）据称为半数中国保险公司在提供并购的咨询业务。

“中国保险公司有政府的支持，他们比其他竞争者更有魄力敲定这些国际业务。”大卫·格林摩根对彭博社说，他们更愿意付高价钱。

在中国保监会放开保险企业海外投资的2012年，平安保险挖得了海外地产业投资的“第一桶金”。作为中国第二大保险公司，平安保险公司随后以26亿元人民币购买了历史最悠久的伦敦劳埃德大厦。

下一笔交易接踵而至。2014年6月，中国最大保险公司——中国人寿保险公司以79.5亿元人民币买下了伦敦金丝雀码头集团旗下一座塔形建筑，并将全部办公空间租赁给全英国生意最好的律师事务所——高伟绅律师事务所。这栋楼面积目前租赁估价为775元每平方米，几乎两倍于香港投资集团在9月购置的国际交易中心——该中心只需步行10分钟便可到达摩根士丹利和毕马威办公室。

世邦魏理仕称他们十分乐意与中国保险公司做生意。因为中国保险公司不但能与租户提供十年期租约，还有高达5%的收益率。就像上海办公室租赁合约就保证能在3年-5年的租赁期内，提供4.5%的收益率。

当国际十年期债券收益率跌至历史谷底后，这种商业地产投资正变得更具吸引力。“我们认为这种高质量、高回报的海外地产完全可以当作定息债券的替代品。”一位负责海外地产业务的平安信托高级执行董事在最近一个投资者会议中表示，高端办公楼的核心区域不仅能为投资者提供稳定的租金，其房价也能在未来几年中持续上涨。

在去年10月，安邦保险公司以19.5亿美元的价格收购了纽约华尔道夫酒店，该酒店曾入住过包括英国女王伊丽莎白二世等显要人物。安邦为购买纽约华尔道夫酒店1415个房间支付了13.8亿美元，这比此前伦敦梅菲尔区格罗夫纳广场万豪酒店的交易价格还要高出57%。

而据黑石集团下属希尔顿酒店房产主管乔纳森·格雷最近对媒体透露，一家来自北京的保险公司成功击败了两家分别来自美国和中东的竞争者，以最快速度优先出价，分文不减地购得了纽约另一家顶级酒店。

根据莱坊房地产经纪公司去年年底公布的一项调查，去年11月，阳光保险集团以4.63亿澳元（约合23.19亿元人民币）在悉尼收购了喜来登酒店。在中国前20名的保险公司中，到目前有四分之一已经开始大量进行海外地产收购，其他公司也对此表示兴趣。

法国巴黎银行驻香港分析师多米尼克曾对中国平安和中国人寿的评级数据进行分析。他称长期来看，多元化地产投资将为中国保险公司带来更高回报。

法国巴黎银行的多米尼克还表示，对于中国保险公司来讲，抢购这些海外地产，特别是地标性建筑是十分明智的举动，因为他们用来战略部署的资金非常充裕。他称“收购像劳埃德这样的地标性建筑虽然在价格上来讲比较昂贵，但这绝不会成为一笔失败的投资。”

从以上收购案例中可以能看出中国险资买家最偏爱的城市主要有三个，伦敦、纽约和悉尼，喜爱的物业投资类型则是办公楼和酒店两种。大卫·格林摩预计，随着海外投资经验的累计，这些保险资金未来不只会收购办公楼和酒店，他们还会将目光投向基金和合作开发项目。

（英伦投资客整理自界面新闻（记者苏建勋）和彭博社报道）