深圳早已进入存量土地开发时代。日前，深圳市发布《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》，是关系到深圳未来五年城市建设、经济发展、民生保障和具操作性的规划。规划提出全市“十四五”城市更新及土地整备投资超1万亿元，相当于“十三五”期间的3倍！城市提档、更新提速跃然纸上。
投资超万亿，十分之一个深圳旧貌换新颜
规划完成城市更新和土地整备固定资产投总额不少于 1万亿元，远超“十三五”同期3500亿元的规模。按此规划，更新与整备需完成年均投资2000亿元，相当于2021年深圳全市重大建设项目投资额的3/4，投资规模不可谓不大。
实施规模95平方公里，接近深圳建设用地的10%。拆除重建10平方公里，是“十三五”12.5平方公里的80%；综合整治45平方公里，是“十三五”的2.57倍；土地整备，目的是进行土地储备，规划40平方公里；合计95平方公里，相当于深圳全市陆域国土面积的4.76%、建设用地总规模9.21%。
宝安和龙岗是主战场，光明异军突起
宝安区和龙岗区是主战场。全市通过更新向市场供应土地10平方公里，其中宝安和龙岗分别是2.35平方公里和1.95平方公里，合计占全市的43%；这两区各整备土地10平方公里，合计占全市的50%。其次是龙华和坪山两区，更新和整备规模约相当于宝安和龙岗的50%。
光明区异军突起。其土地供应和整备土地总量达6.35平方公里，规模超过龙华和坪山。可以预见未来5-10年，光明区凭借有利的区位和国家科学中心的优势，将会发生翻天覆地的变化。
表：深圳市“十四五”城市更新及土地整备实施规模95平方公里分配方案
强制落实23个民生服务设施项目，新增学位23万余个
更新项目建筑功能方向大调整。当前深圳商业用房包括商场、办公楼、研发楼等存量规模过大，空置率处于历史高位，规划要求严控新增商业建筑面积。住房用地和建筑面积占比均不少于50%，未来5年将供应商品住房建筑面积不少于3000万平方米。测算相当于供应30万套以上商品房，年均6万套，约相当于近两年深圳新房成交套数的1.2-1.5倍，是满足住房市场需求的主力军。
通过更新项目，将新增小学、初中和高中学位23.3万个。规划要求完成基础教育设施即小学和初中建设不少于130所，预计新增学位不少于21. 3万个，相当于全市“十三五”期间通过各类途径新增公办中小学学位27万个的79%。
超大型高中陆续有来。新、改、扩建高中不少于15所，新增学位约2万个，指标均大幅高于“十三五”。具体规划了坪山高中园3所高中共180个班，龙华第26高78个班，宝安3所72个班的高中。
医疗设施再补短板。“十三五”末，深圳三甲医院18家，规划提出新、改、扩建医院8所，养老院8所。规划创新性提出，综合医院、高中和养老院的用地可互动调整，意即这三类民生设施用地可根据项目实际情况相机抉择。
规划具体提出了以上15所高中和8所医院项目指标，是未来5年要通过城市更新和土地整备重点落实的23个民生服务设施项目，工作目标一目了然，且属于强制性规划内容，必须落实。
保障重大建设项目，透出诸多新项目信息
规划首次以附录方式具体明确了“十四五”期间需要优先落实的民生设施、市政设施、道路交通及设施和轨道交通设施项目。这个规划是2022年4月公布《深圳市国土空间规划保护与发展“十四五”规划》以来又一个涉及诸多具体建设项目的专项规划，透露出一大批新规划的建设项目。优先落实的81项道路交通及设施项目中，多个新通道交通项目首次与公众见面。例如，广深沿江高速公路深圳段二期工程5.7公里，机场一带3座互通式立交；深圳西部、用地位于南山区的深珠（伶仃洋）通道，30公里，跨海连接珠海，是深中通道之后的又一瞩目跨海大通道项目；深圳东部、用地位于大鹏新区的深汕跨海高速公路，12.68公里，连接大鹏新区坝光生物谷、惠东巽寮湾，直达深汕合作区；用地位于宝安区的交椅湾大道，15.8公里，连接东莞滨海新区。
优先落实的轨道交通设施项目46项，信息量非常大。国家级湘粤第二高铁（含广深第二高铁），用地涉及宝安区，可见该高铁自宝安区进入深圳；深汕城际，用地涉及福田区、罗湖、盐田、深汕合作区、大鹏新区，以城际铁路方式频密连接五区，区别于深汕高铁。国家级港深西部快轨，连接香港北部，亦是香港北部都会区重点建设的跨境轨道项目。
优先落实的市政基础设施41项，保障城市基础功能。涉及宝安、龙岗、龙华、坪山和大鹏五个区，保障水库、污水处理、电力、通信、环卫、燃气和油品等项目建设。
本文作者
周军民
中国（深圳）综合开发研究院 产业经济研究中心主任，深圳市人大计划预算审查监督咨询专家，经济学博士