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生活 | 许小年:你以为手里握的是价值几百万的房子,其实是一坨钢筋混凝土!

2017-04-10 网络文摘 海陆物语


广东省作家协会主席 蒋述卓 题

许小年:你以为手里握的是价值几百万的房子,其实是一坨钢筋混凝土!


编者按:许小年,中国著名经济学家,曾获中国经济学界最高奖“孙冶方经济科学奖”。他为人直率,敢为敢言。他曾表示,“经济学家就是一职业,谋生的手段,和医生、科学家、艺术家一样,不必赋予这职业太多的社会含义。别把经济学家当回事,经济学家也别把自己当回事。”


以下这篇文章是许小年教授对于房地产行业运行规则的解读。值得注意的是,根据检索结果,本文从2013年开始在互联网上流传。而现在已经过去了四年时间,这期间有些东西变了,有些东西没变。比如货币政策的风向已经有了明显的转变。近日在博鳌论坛上,央行行长周小川明确表示,经过多年的量化宽松后,我们已经到达了这次周期的尾部,货币政策不再是宽松的了。


希望本文能给大家一点启示。


房价问题,是一个综合的经济问题,需要全盘考虑。


一、政府为什么拼命印钞票?


归根结底还是美国在印。


美国拼命量化宽松,如果中国不印,就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀,也要拼命印,而且印得比美国更厉害。


二、多印的人民币怎么办?


美金是全球硬通货,多印了,全世界人民帮着一起稀释,一起承担美国的通货膨胀,这叫通货输出。


中国也想学美国,让人民币变成硬通货,或者有限范围比如东亚的硬通货,可惜美国绝对不会同意。


因此,在以前,多印的人民币只有一条路:在国内通货膨胀。(而以后,随着我国一带一路的推进,人民币国际化进程的加快,这些多印的人民币也将像美国一样让全世界人民一起帮着稀释——这就是一带一路和人民币国际化的真正目的)

 
三、严重的通货膨胀后果是什么?


参考1949年的金圆券,还有1989年的事情。


严重的通货膨胀后果肯定是政府垮台。因此,可以有适度的通货膨胀,但是不会坐视恶性通货膨胀。


四、如何处理严重的通货膨胀?


政府的处理方法,就是挖一个超大的坑,把钱囤积在里面,不让它流动,这样多余的钱就不会进入民生市场,对粮食等基本生活用品形成冲击。


这就是周小川(中国人民银行行长)一直在做的事情。


房价一直在涨,囤积了大量超发的货币。


五、房价恶性上涨的后果是什么?


房价恶性上涨,结果就是大多数人买不起房子,后果也很严重,可能导致群体事件和政局不稳,因此,房价可以涨,但是不能恶性上涨。


政府必须对涨幅有所控制,同时加强保障房建设。


让最穷的人,最有革命性的人,在郊区有个小房子住,免得他们起来闹事。


六、如果房市崩溃,下跌一半甚至更多,后果是什么?


后果就是银行呆账急剧增加,银行面临破产。


同时有很多行业倒掉,或者凋敝,造成失业增加,税收减少,这是政府更不能接受的。


所以,房价可以下跌,但必须在政府可以接受的幅度内。


七、关于房产税


大家都知道,卖地财政给政府带来了滚滚财源。但土地一旦卖光,就不会有后继收入了。


因此,必须找到一个替代的财源来填充政府的收入。这就是房产税。


所以,房产税的推出,是板上钉钉的事情,只是时间早晚了,不可更改。之所以迟迟不出来,主要原因还是因为压力太大,来自既得利益者们的压力。


但等他们认清形势,出完货之后,这把刀子就会放到老百姓的脖子上。


八、政府会放弃房地产业作为支柱行业吗?


不会。


看看城镇化,在不远的将来,将有数以亿计的农民搬进城镇居住。


房子从哪里来?还不是靠开发商建房子。


再仔细看看各地的大开发商,以上海为例,50大开发商里面,有七成是国有或者政府背景的开发商。


政府不可能放弃他们。


九、政府调控的目的是什么?


上面可以得出推论,调控的目的,既不是为了让房价上涨,更不是为了让房价下跌。


目的是为了挖更大的坑,储蓄更多的货币,免得货币泛滥造成通货膨胀,后果不堪设想。


十、为什么通过交易环节征重税,而不是持有环节交税?


因为在持有环节交税,就会造成大量抛盘,严重的甚至造成市场崩溃。所以要在交易环节征税。


交易环节征税,以及限购的目的,就是让交易减少,但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。


打个比方,市场上本来有100套房子,每套1万块,那么市场上顶多需要100万的资金就行了,后来,新建了200套房子,每套房子的价格变成了10万块,如果这300套房子全部进入市场交易,就需要3000万的资金,需要银行提供这么多资金,会造成进一步的通货膨胀压力。


所以现在政府调控的思路,就是尽量冻结交易,把钱变成凝固的水泥,握在老百姓手里,变成纸上财富,不能轻易套现。


十一、房价取决于什么?


房价是涨是跌,并不取决于政府的调控,而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值,人民币升值,所以大量外资就涌进中国,由于强制结汇,所以政府就被迫发行更多人民币,形成通货膨胀压力。如果美元走强,人民币开始贬值,那么外资涌出中国,人行被迫收回人民币,将储备的美元还给外资企业,流出中国,于是通货膨胀压力减小,市场上人民币减少,房价就下跌。


所以,房价的涨跌基本上取决于人民币美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看,两者惊人地重合。


楼市调控升级有利资金转战股市?

更大概率是“楼股双杀”!


从3月初张家口崇礼、浙江嘉善等环京沪区域三四线城市的适度调控,到中旬北京“10天9策”的全方位、深度调控,再到天津、杭州等城市跟进升级调控。全国楼市再次进入密集调控期,“认房认贷”乃至商办限购等手段被纳入多地新政。


据不完全统计,3月以来,全国范围内已有40多个城市,进行了50余次房地产市场约束性调控。


其中,北京10天内出台9项举措的频率,堪称“史无前例”,从收紧二套房认定到对假婚、补缴纳税、转投商办等路径的封堵,再到对中介机构、开发商违规行为的严查整顿,无疑成为其他城市的调控样板。


市场当前有一种逻辑是认为,楼调升级、楼市降温后,会否让资金转战股市,从而催生一波行情?也就是形成楼、股跷跷板效应,对股市利好?


博览研究员想说的是,不要做这种奢望!我更担心的是楼股双杀!甚至楼股期债等多杀的局面!


首先,楼调的升级直接不利于A股地产板块预期。我们在此前的研究中多次重复了这一观点:历史规律来看,地产板块很少炒业绩更多时候是在炒政策预期,而现在的政策高压显然非常不利于地产板块。


而当前的房地产行业已经高度金融化且牵连甚广,不仅地产板块是股市的一个权重上市公司数量近百,其与上游的钢铁、水泥、玻璃,下游的家电、装修等十多个板块也有高度的关联性,楼市调控涉及到股市的利空板块,对大盘股指的影响远比屋面直观上看到的数量占比关系要大。


其次,从市场层面来讲,对于楼市资金会否转向股市,且不说两种资金的属性完全不同(在股民集中的一二线城市,也是楼市抵御政策风险最强的区域,指望他们卖房炒股,那完全是不现实的败家行为),而资金进场的意愿既取决于投资者对政策与经济的预期,更取决于市场本身是否具备赚钱效应,从现在的A股来看,很难激发资金大规模进场的意愿。


从中期来看,股市的强监管基调难有改变、输血实体(加速IPO)的大势也不会改变,这就决定了股市资金将始终处于较紧的局面。而在一个存量博弈的市场,无论国改、一带一路还是人工智能等政策热点,结构性行情能衍生出多少赚钱效应?也许只有新股和次新股是短线市场人气所在(但它们本身就是非常不稳定的)。现在,次新股又“死了”了一回。尤其是监管层还将继续出台各项监管措施直击资本市场的“顽疾”——严打内幕交易、操纵股价;给严管上市公司并购重组、高送转,重罚造假上市公司和中介机构。这对于当下市场风险偏好和赚钱效应的提升有所压制,属于“短空中空长多”。但长多我们之前也说了,是到十九大前后更大概率是到2018年才能看到的,


就好像有人说楼市限购降温了,资金就会进入股市了,但是,我们得意识到,现在投资渠道多样化,从楼市撤出的资金,可以去期货市场、可以去港股市场,选择那么多,有什么理由偏偏来你这个不赚钱的A股市场?


第三,我认为也是最重要、影响最深远长期的是,央行及三会未来会继续提高不限于楼市在内的企业资金使用成本,在此资金大环境下,而股市更容易遭遇池鱼之殃。


如我在上文所言,我们对当前看似山雨欲来的各地密集出台或升级的限购限贷政策效果并不看好(这些用了快十年的政策早就被证明虽效果短平快但后续引发报复性上涨的几率极大,但妙在可以非常直白地“向上”表达地方政府的政治姿态!),但同时,我们认为在十九大召开的更高维稳要求、楼市调控必须出成效又是硬指标要求。


因此,为了实现楼调出成绩(至少房价不要再疯长了)的高难度目标,全面收紧货币政策、一刀切地提高不仅限于房企的全社会融资成本,可能是一个不得已的选择。

简单来说,如果当前楼调目标的实现,最终要靠加息或者提高存准率,或者一些“变相加息”之举才能实现,我认为监管层在两权相较之后也许会不得已而为之。


这并不是危言耸听!


的确,在当前的经济形势下,常规的加息被认为是一个完全不合经济逻辑的选项,但不要忘了,此前央行已有过三次“变相加息”之举(1月24日央行首次上调MLF利率,2月3日央行上调SLF利率,3月16日央行上调逆回购利率,同时开启MPA考核),主要是当前中国经济形势复杂,虽然增速下行大趋势难改,但局部的市场过热、资金过宽在很多领域都存在,也给改革、经济转型等带来不少障碍(就如现在的楼市),因此货币政策要兼顾更多重目标观察前提已经不仅限于经济指标,为了最终遏制楼市当前的涨价石头,未来即便不会轻易做常规的加息提准动作,但监管层持续祭出变相加息之举的概率非常大!——3月26日周行长在博鳌论坛上的表态,也已经为央行后续收紧货币的动作留下了巨大的操作空间!


如果这种大胆的猜想为真,那么,对股市而言,意味着什么?两相比较,相信谁都清楚,相比于楼市对资金的敏感度(最快也需要三个月以上,一般半年以后,资金压力对房企量价行为的影响才会比较突出),股市对资金更加敏感,即期反馈更快,在2月3日和3月16日“变相加息”消息公布次日,股市就都出现了当月罕见的大跌。只不过,央行随后进行的口头维稳暂时缓解了市场预期。

但如果,未来央行为了楼调的需要再做数次变相加息,股市的投资者还会相信央行的安抚吗?


难!


不要忘了,去年国海债权违约、监管层严管黑色系等几次导致流动性预期紧张的偶发事件,可都是导致了股债期多杀的局面多次出现。而楼市牵扯的资金面更广,一旦因楼调引发真实的流动性收紧格局,其影响力和周期只会更大更长。


本文摘自博览财经专供机构的《首席证券内参》(电话:027-87780070)。


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中国1~3

诗词4~6

大会7~9

决赛10

蒋述卓:诗词最忌“有古典之衣而无古典之神”(评论)



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