财神专栏51
没首付，如何贷款买房？
（Family Pledge home loan）
一看到这个题目估计很多人心里会在质疑，有“首付”才能贷款买房，如果连“首付”都没有银行怎么向客户贷款？
其实这样认为也没有错，因为在贷款领域里，最核心的两个因素就是“首付”和“收入”。这两项满足了，贷款也就基本完成了90%。其实，在申请“收入”这个变量恒定时，“首付”也可以通过其他形式解决。
上周我们财神团队成功帮助一位没有“首付”的客人顺利拿到贷款，我上篇文章提过，2017年将会有很多首次置业的客人进入市场，这个案例非常具有代表性，也许会给一些没有首付款或者少量首付款的贷款申请者一个参考方法↓↓
Wilson先生26岁，典型的澳洲本地人，参加工作3年，年薪11万澳元，每个月还信用卡之后余额所剩无几，26岁还和父母住在一起。这两年Wilson发现身边朋友或同事都投资房产而且资产增值很多，所以也动了买房投资的想法，前些天他看上了一套房子，价格为85.5万澳元，找到我们说要贷款，以他的收入去负担这笔贷款是没有任何问题的。
然而当我们看到他银行存款8000元的时候惊呆了，这点存款连银行税都不够付更不用谈贷款买房了。
后来通过交谈发现，他和父母现在住的房子是父母名下的房产，而且这套房产已经买了十几年了，并且他父母的贷款只欠30多万。同时，他们他非常支持儿子买房投资。所以，团队就采取了Security guarantor策略。
Wilson要买的房子价格是85.5万澳元，那么按照正常逻辑首付需要855000的20%，也就是17.1万澳元，加上印花税34000，一共需要20.5万澳元。
我们给他父母的房产做了一个valuation(估价) 是150万澳币，减去30万的贷款，Equity是 90万澳币，但是我们只需要20.5万澳元担保就可以做首期付款了，所以在父母同意之下，我们团队将他们房产和Wilson新购房产进行联合抵押，最后用他自己的收入加上新房的租金收入成功拿下855000贷款申请，自己没交任何的首付款。
这个案例就是典型的Security Guarantor 又称Family Pledge home loan, 就是申请人的家庭成员可以用他们自己房产的净资产作为部分抵押去帮助家庭成员进行购房贷款申请，家庭成员通常是直系亲属，例如;父母，子女，兄弟姐妹。
通过这个case我总结一下Security Guarantor（联合抵押担保）的优势：
1 这种策略非常适合年轻人借助父母房产做首付购房，不必等到存到充足的首付。
2 不需要提供父母方收入证明，不需父母在其所在银行做转贷或增贷行动，只需父母同意抵押房产即可。
3 提供贷款申请人收入情况，一旦满足银行贷款额度要求即可。
4 可以减少mortgage insurance的费用。
5 当购买人物业增值到一定数额时，可以将联合抵押物业进行拆分。（例如；当wilson的物业升值到110万时，他的贷款与房价比率LVR=78%，这个时候就可以将他父母的物业取消联合担保）
更多关于首次置业的购房贷款问题请参见我以前的专栏文章：
财神专栏37 | 在澳首次置业者“完全攻略”
财神专栏41 | 区选对了 房子质量太差 也白搭（平台原创）
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