王先生的故事
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复活节来了，你打算如何复活你的土地？ | 税务专栏 10（平台原创）
税务专栏10
复活节来了，你打算如何复活你的土地？
文：以唐
微信：Leadin06
先来听听两个小故事：
王先生了解到A市政府新鲜出炉最新政策，允许该地区几条临近火车站的街道开发更小块土地。于是当机立断购买一块大土地，有意分割成两块，然后再卖了赚钱。王先生成功执行方案，卖了两块空地赚了一大票。眼看就要到报税期，王先生开始暗暗忐忑起来，这税该怎么交？交多少？
有人认为，这是简单以投资角度出发的变卖土地，应该套用资本利得税(CGT)。
有人认为，这不就是“买卖”嘛，只是卖买的是土地不是商品，所以不是投资的出发点。应该交所得税(Income Tax on Revenue Account) 。
有人认为，这买卖不单是一个所得税( Income Tax)和资本利得税( CGT)，还得考虑商品服务税（GST）。因为土地在交易中成了商品，又不属于免税商品类别之一。
张小姐的故事
海子说，面朝大海，春暖花开。海景房早就成了你我他很多人心中的憧憬。张小姐寻寻觅觅，终于在沿海小镇物色到一块观景空地。为了能供养得起，她决定先买下土地，然后造一个两栋相连的房屋(Duplex)，卖掉一个，自住一个。此招一举两得，使她住的起好地段又不至日子过得那么囊中羞涩。
买下空地后，她立即向当地的市政厅递交了必要的土地开发申请，成功批准盖房，并找到靠谱的建造商承建。一切都在掌握中, 剧情发展到最后就是初衷：一个卖了，另一个张小姐入住。眼看就要到报税期，张小姐也开始暗暗忐忑起来，这税该怎么交？交多少？
有人认为，自住的那套将来才卖，应该不用交税。已经出售的那套，卖价要是高于土地成本和建造成本，还是得套用资本利得税吧。
有人认为，自住的放一边不考虑税。已经出售的，因为一开始就打算是“短平快“高价转让的，这算是商人无利不图的思维模式，应该是所得税范畴。
读到此，有共鸣的读者按捺不住内心的激动或者渴望，我也有如此打算呀，我的房屋也有类似的情况呢，能不能简而言之告诉我到底哪个税务处理是对的呢？
越是非同寻常的房产交易，注意哪怕是一次性的交易，客户只是希望专业人士最好能简单明了地告诉他们一个答案。从专业人士角度这却不是那么简单的！
什么是正确的处理方式，要用怎样上佳的投资结构，需要准备哪些文件等等，有时你需要事先寻求专业法律会计人士帮助，甚至通过针对特定纳税人的税务裁决以求保护，千万不要低估交易背后的复杂性。
上述两个小故事无非告诉您，资产变现获利要么是作为收入类别对待，要么作为资本类别对待。
很多客人认为他们的资产获利是归属于资本类别的，拥有各种资本类的税务减免政策，最好还能沾上自住房完全免税的边，可是这样的假定也是有很大风险的。
1985年9月20日引入资本利得税后，人们对获利算不算做资本类别一直争论不休。
来看看三种不同的可能情形：
1
· 房地产开发生意
举例来说，地产开发商的地块就是它手里的存货，土地持有的目的是为了再出售。
2
· 营利计划
就算不是开发商大规模的圈地搞开发， 有囤地低买高卖的动机以及其他特征迹象，单独的交易也会被视同为商业盈利行为。
3
· 出售已开发的物业
有更多复杂的判例。具体情况具体分析。
举个例子，老刘和老李，都是拥有多年农业生产用地的成功农场主。老刘在十几年里一步步地细分他的农业生产用地并出售。
同样，老李也是细分农业生产用地，但老李深入参与了农业用地细分的计划、组织和管理的过程，并持续重复盈利的过程，远远超过单纯性处置资产的目的。
聪明的读者会看出端倪，老刘老李对土地的处理其实并不同啊，那两者对纳税申报有什么不同呢？简单来说，资本所得符合条件时可以有减免税，这对纳税人当然是有诱惑力的。
但是到底是算资本所得还是生意收入，这不是简单一句话来给出非黑即白的答案。如何甄别？比如动机，比如项目开发的大小、时间、复杂性，比如历史参照，比如人为的介入程度，比如行为模式，比如纳税人以前有无类似经历等等。
除了自我鉴定外，关键还要找到靠谱的专业人士咨询，省时省力，更省税，免得税局上门来找您麻烦呢。
感谢阅读，我们下期见！
*本文并不旨在提供专业意见（包括但不局限于税务、法律、财务或会计意见）或投资推荐，也不应被当作专业意见或投资推荐加以依赖。请您视个人需要征求适当的专业意见。本文内容及/或所表达之意见仅为刊发时作者的意见，作者有权修改该等意见而无须另行通知。
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