迈好这五步，投资澳房的税务问题迎刃而解！【内附福利】| 税务专栏11（原创）

主编寄语

如果把澳房投资喻成一场足球比赛，那么澳洲税法在我看来就代表着后防，是体系中非常重要的一部分。

本文作者以唐是个北京大妞，以全优成绩获取澳洲注会执照，曾供职于澳TOP5事务所任高级财务顾问，其无论文字还是本人，都透着北京人特有的“邪性”，不过我喜欢懂得调侃，还有专业功底的人。因为既有趣，又有料。

澳房大全【税务专栏】由领赢会计事务所团队撰写。

这是澳洲房产大全

第 448 篇原创文章 

税务专栏11

迈好这五步，

投资澳房的税务问题迎刃而解！

文：以唐
微信：Leadin06

第一步：开篇-申请澳洲税号

依照澳洲的税法，只要您有澳洲应纳税收入，就应该申请独一无二，终身不变的澳洲税号。如果您购置了澳洲房地产，并投资用途，就会产生租金收入；将来变现处理，增值就有所得收入，这些收入都是应纳税收入范畴。

因此无论什么身份哪怕是海外买家也不能脱离盘根错节的澳洲征税体系。

如何申请税号？请参看我们往期文章。

第二步：展开-申请房屋折旧报告

什么是折旧？

就像您的爱车会产生折旧磨损一样，房屋和装修内饰一样也会产生折旧。但是，很多澳房投资者并不知道自己有权利可以申请折旧方面的税务优惠。

澳洲税务局允许房地产投资者在每个财政年度结束的时候，对一些特定的投资房科目申请税务折旧优惠（包括投资房内部的装修和投资房本身）。

折旧抵税与其它抵税方式不同，是非现金流费用，您唯一需要产生花费的地方，就是请专业人士出具一份税务折旧报告(Tax Depreciation Schedule），而这份报告可以使用最长达40年之久。

折旧报告是一份法律文件。

对于海外投资者来说，折旧报告最大的好处就是通过降低纳税收入，给投资者提供了堪称投资理念中的“王牌”现金流。

第三步：递进：年度申请报税

作为海外人士的您，如果仅仅有在澳洲的房产收入，也需要报税吗？ 

答案是大大的yes。

为什么呢？ 正如开篇所提及，您有澳洲应纳税收入，即投资房出租收入，您是需要申报的。当然相关的抵税费用也要申报，如果收入大于费用，则需要交税。

那么如果收入小于费用呢？还是建议您申请报税，因为每年产生的亏损可以累计，将来您出售投资房的时候，可以降低您的资本增值税。

其次，如果您选择自己完成年度报税，您需要在每年01/07/-31/10 这个时间段内准时完成，否则，您将很有可能支付税局的高额罚款和利息。如果您选择通过有注册牌照的税务师报税，则在次年五月中之前完成即可。

但是，您必须要在当年31/10之前通过税务师和税局注册方可享受此待遇，可见，通过注册税务师的好处是争取了7个月的递延申报期限。这才是个开始，当您有税要缴纳的时候，更是可以合法延迟了缴纳时间。

还是那句话，现金流是王道，您懂的；更不用说，通过税务师申报的税单更被澳洲税务局认可。

第四步：高潮：投资变现资本利资税

当您看到几年前所购买的物业增值不菲，是时候出售物业变现或重新优化投资组合的时候，资本利得税在悄悄地等着您。

简而言之，资本利得税就是买卖房产之间的差值对其增值部分的征税。当然，根据您的实际情况，在持有房产期间进行过的不同处理而会有所不同，具体情况具体分析。

注意，你卖房签合同的日期（不是过户日期），决定您在那个财务年度很可能不得不缴纳资本利得税。有招化解吗？当然。建议您提前做好税务筹划，合法合理少缴延缴。

第五步：总结：澳房投资税务之重要

聪明的您已经了解了，想在澳洲进行房产投资，税务是您不得不重视的一个重要环节。

由于澳洲的法律体制比较健全完善，想要通过法律漏洞来获取税务减免是非常困难的。

一方面，很多澳洲本地的高收入人士都能借助购买投资房的形式来获得资产增值。另一方面，澳洲税法非常复杂，并且不断更新变化，尤其在当今的环境里，各项政策都已趋严。

若您想认真从澳房房产投资收益中获利更多，建议咨询正规、持牌、有经验的澳洲会计税务师，做到心中有数，未雨绸缪。

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*本文并不旨在提供专业意见（包括但不局限于税务、法律、财务或会计意见）或投资推荐，也不应被当作专业意见或投资推荐加以依赖。请您视个人需要征求适当的专业意见。本文内容及/或所表达之意见仅为刊发时作者的意见，作者有权修改该等意见而无须另行通知。

更多相关税务解读请参见作者往期专栏：

澳洲投资扫盲贴2:手把手教海外房产投资者个税申报 | 税务专栏 09

在澳洲，夫妻双方是否可以指定不同房产为自住房？| 税务专栏08