个人买家购置商业地产，需要做哪些准备？ | GOODWIN专栏18（原创）
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第 513 篇原创文章
Peter和Lisa决定在悉尼做一些不动产投资，考虑到海外人士的首次购买住房的诸多限制，他们打算考虑悉尼的商业地产。Peter认为商业地产回报率高又有退税方面的优势，而Lisa觉得商业地产不受FIRB的限制，选择可以更多。
可是，以上理解真的就是正确的吗？购买商业地产在法律上又有哪些不同呢？
本篇将通过Peter和Lisa的投资经历，为读者详解商业地产投资当中将会遇到的每一个重要环节，希望对各位有所帮助。
FIRB
Foreign Acquisitons and Takeovers Act（简称海外并购法）中的第47款写明所有购买澳洲土地的行为(action to acquie an interest in Australian land)都构成须申报行为(notifiable action)。只有在Foreign Acquisitoins and Takeovers Regulations（简称海外并购条例）中指定的特殊情况下，买家才可被免除申报要求。
根据海外并购条例第52条，如果Peter和Lisa购买的商业地产为空地，则该购买依然需要FIRB的审批。审批后，购买人需要在5年内开发空地并不得在开发完成前出售空地。所谓"空地"指的是土地上没有永久性建筑供人或牲畜居住、或用于堆放货物。
如果商业地产为已开发（比如酒店、餐馆、停车场等）且价值不超过两亿五千两百万($252 million)，则无需申报。如果该已开发商业地产具有一定"敏感性", 则只有当其价值在五千五百万($55 million)以下时方可免除申报。所谓的敏感性指的是土地将被用于出租给政府、用于生产军工器材或生物制剂、承载公共基建、限制信息传播和储存、牵涉航空业和矿业等等。
因此，尽管豁免要求较为宽松，Lisa认为购买商业地产不受FIRB的限制是误解了现行法律的要求。
GST消费服务税
商业地产销售很多都会触发消费服务税（目前是兑价的10%）。买家在购买物业前要确认合同价是否包含或不包含消费服务税，因为消费服务税一旦产生，则须由买家承担。如果商业地产带有租约，则交易可能被视作为持续经营公司或业务的一部分（a going concern）而被免除全部或部分的消费服务税。
另外一些情况下，卖家会使用差额计划（margin scheme）来计算费服务税（即通过对比物业购入与卖出时的差额，缴纳十一分之一的差额，而不是十分之一的总价）。差额计划有诸多税务限制且计算复杂，因此在购买商业地产前，买家须咨询专会计师的税务意见。
租约
大部分的商业地产在出售时都包含租约，交易完成后买家与租客将产生租赁关系。但大部分买家包括Peter在内，往往只认为租金回报高，而忽视签字的法律风险，比如：
• 租约的租期是多长？
• 租客是否可以提早解除或延长租约？
• 出租用途是否符合商业地产的规划要求？
• 如果租客违约怎么办?
• 租客的保证金如何转交？
由于风控等原因，商业地产的卖方和租客往往都是公司或是受托人，并不承担无限责任。一旦发生重大违约和责任事故，买家的权益未必可以得到充分的保护。因此在购买商业地产之前，对租客和卖方进行尽职调查是必要的。
想象一下，如果Peter购买物业之后，租客由于管理不善而破产，不仅拖欠数月租金，且对物业造成损害，Peter将不得不浪费大量时间和精力重新寻找租客并修复物业。
如果租赁物业为零售业物业（例如书店、画廊、超市、网咖、7-11杂货店、家具店、理发店、餐馆、日租宾馆等），业主在现行法律下将承担更多的责任。
例如，业主在出租前必须告知租客与物业相关且要求租客支付的杂费（如市政费、地税、水费、物业费等），如在出租前未能告知，则租客没有义务承担且有权终止租约。物业是否是零售物业还是一般商业物业的区别有时十分微妙，取决于事实情况。
比如商务楼里的网络服务公司多为一般商业物业，但如果这种类型的公司开在百货大楼里则将极有可能被认定为是零售物业，因此不能一概而论，须按例分析。
设备和装修
Peter和Lisa考虑再三后决定买下一处诊所，一则租期较长，二来从业人员都是医师素质较高。可是没过几天，诊所就给Peter发一串账单。原来是诊所的空调和制冷设备坏了，由于手术急用，需要马上更换，费用在15-20万左右。
Peter和Lisa觉得明明是诊所自己的装备，凭什么要自己来付，哪有刚搬进没多久就要再掏20万的事情？连着与诊所争执了几天后，诊所派人更换了设备并发出了律师信，要求Peter和Lisa赔偿所有费用，否则将不再支付租金。难道诊所真的有理吗？
商业地产与许多住宅不同，往往内带许多装修和设备，一般如果与结构性相关，则会被视作物业的一部分。如果买家在购买时没有仔细查验这些装备或审阅租约，一旦之后发生问题，这就变成了买家的责任。装备是否是物业的一部分很多时候也由事实决定，比如可拆分的空调和制冷设备一般不做为物业的一部分，但在租约中租客会要求业主在设备寿命周期完成后替换，因此需要特别注意。
设业主管理委员会
几个月以后，Peter和Lisa又收到了一份业主管理委员会的来信，声称市政厅要求大楼所有业主修整和更新防火消防设备。大楼一共有四户，一家诊所、一家礼品店、一家药房和一家咖啡厅，所有业主都表示愿意配合市政厅进行整改，但都表示不愿意出钱。
拖了几个月之后，业主管理委员会被勒令要求使用市政厅批准的服务商按照指定计划如期完成整改，一共花费约$40万。大楼经理要求Peter和Lisa支付$30万，另外$10万剩下三家平分。
Peter和Lisa大呼不公平，明明我们只有四分之一的地，凭什么要我们付四分之三的费用呢？！
原来，Peter和Lisa购买诊所之前，上一任业主的租客曾经制造多起火警，业主后来极力想把先前的餐馆改为诊所，在得到市政厅的批准后由业主管理委员会谈判，最终同意修改业主委员会条例(Strata By-Law)，愿意对防火相关的所有开销承担大头(即四分之三)，这才使得各方满意。
因此，尽管所有业主承担的费用一般都会根据每位业主的单位权益比例(Unit Entitlement)来划分。但如果业主管理委员会条例发生更改，则商业地产业主可能会就某一块费用承担额外的开支。一旦物业交割，Peter和Lisa想再改回来就难了，需要得到75%以上业主的选票才可以。
所以在决定购买之前，必须了解业主管理委员会条例相关责任于费用的具体规定，和是否曾经发生过变化等等。
市政规划
连续遭遇打击，Peter和Lisa决定购买闲置的商业空地自主开发，签了一份过户日期为一年半的协议。原先的业主已向市政厅申请了开发多层商住两用公寓的申请，Peter和Lisa决定一旦筹到款就开始建造。可土地交割没多久，Peter和Lisa就收到了交通部（Transport for NSW）的通知，部分地块要用于政府基建，必须在6个月后被征用，并提出了赔偿计划。
Peter和Lisa与施工队一商量，发现征用地块就在先前计划建造的公寓图纸上，一旦征用必须修改图纸，少造十多套公寓不说，还要市政厅重新审批，费时费力。与交通部讨论后，交通部则说他们会按照市场价给予补偿，但也不会多赔。土地合同是一年半以前签的，现在市场价下滑不说，那些先前预售出去的房子还要撤回，Peter和Lisa觉得很难与第一次与他们合作的投资者交代。
商业地产往往在市中心繁华地段，但有时也会成为政府规划项目的核心目标。在购买商业地产之前了解市政规划可以避免之后许多的意外和不确定性。
总 结
商业地产回报高，风险也大，购买前需要做好尽职调查工作：了解卖家的基本情况、物业的潜在问题、市政厅的规划计划、每年的开支和相关租约等。如果您的商业地产有银行贷款，则绝大多数银行在您出租前都需要审核租客的资质即租赁文件。
我们建议您在购买前后购买后使用正规的出租代理、律师事务所及会计事务所的服务来帮您完成相关手续。
祝大家周末愉快！
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作者介绍 羊琛子
德盈律师事务所创始人
新闻硕士、法律博士
新南威尔士州执业律师澳大利亚最高法院执业律师
澳大利亚国际公证律师
专业领域为经济商业法、公司法、房地产开发、项目融资；
有十年以上协助商业投资移民客户经验；
擅长协助中国企业客户在澳着陆投资；
此外还有丰富的仲裁庭经验。
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