【昆士兰专栏04】《布里斯班热点区域之South Brisbane的故事》
文/迟晓颜
自2014起，South Brisbane与South Bank就是布里斯班本地人心中颇受争议的地方。首先，这里是非常热门的投资区域。
优点如：
毗邻南岸公园，旅游亲子胜地
是昆士兰排名第一公校Brisbane State High的学区，2016年，此学校在公校私校混合排名中，由2015年的Top3升至Top 2
周边私校名校林立
布里斯班的交通枢纽，布里斯班公交车与火车最大的中转地。步行至CBD仅需5-8分钟
文化与艺术中心，格里菲斯的艺术学院就坐落于此，前身是昆士兰最负盛名的QCA。更有州立博物馆，美术馆，图书馆以及歌剧院。
然而，布里斯班开始新一轮发展后，这里的公寓审批量逐年升高，2014到2015年，在SouthBrisbane周围有18个新项目 4277个公寓房出现在市场上。
市场的供需结构会受到多大的影响？
租金回报与升值空间是否会被众多的供给量挤压？
布里斯班，一个名不见经传的澳洲第三大城市，这里的市中心投资环境究竟能发展到几时？
这些都是投资人与中介心中的问号。今天这篇文章，将给一些已经投资在south brisbane的人们一些力量，也是给那些在犹豫的投资人一剂强心针。
近日，布里斯班不为大众所知的Kurilpa河边的城区改造计划以及世界级财团AEG的四亿娱乐广场开发计划在2016伊始正式落实！
两个规划未来的发生地均在South Brisbane。
在2014年，搁置的Kurilpa 河边改造计划，已经正式通过法案。市长Graham Quirk说，这将是布里斯班二十年内最大城区翻新改造规划，占地25万平方米，将其打造成为一个以商业，旅游，餐饮为一体的类似于南岸公园的新的水岸。
运营伦敦氧气剧院，洛杉矶Staples Centre的全球最大私人财团之一AEG（ Anschutz Entertainment Group）的首席执行官声称，他们将出资4亿元澳币打造一个可以容纳15000人的娱乐场所，以方便举行大型音乐会以及赛事。此项目最可能设立在SouthBrisbane的州立现代美术馆附近。
Kurilpa是哪里?
当欧洲人首次登陆到布里斯班，现在交通繁忙的州立博物馆周围是一片从未被人类踏足过的亚热带雨林。沿河的区域是河鼠的世界，于是这里被命名为Kurilpa。欧洲人与土著人为了运输物资，开辟了两条小路，其中一条，就是现在的MontagueRoad。
感性的澳洲政府认为翻新Montague Rd周围对于布里斯班具有历史性的意义，并且也象征着新世纪的澳洲人沿着第一批移民的脚步坚定的向前发展着。
Kurilpa区域距离布里斯班CBD一公里，它贯穿了South Bank，South Brisbane以及West end三个区。目前，那里充满了仓库，大型设施以及工厂。这个规划的重心将位于南布里斯班Hope St 希望街的尽头。在Go Between Bridge与William Jolly Bridge中间，将会有一万平方米的开放式水岸公园。
其中公共设施包括观望台，自行车道，热带雨林漫步，河边休憩的台阶，新的轮渡停靠站，儿童游乐场等等。并且会有便捷道路使步行者以及自行车使用者直达火车站及轮渡站。商业设施将会更加丰富多彩，餐饮娱乐等主要区域将会重点在GOMA(新剧场附近)以及Hope St周边。
政府宣称，此规划将带来8000多的就业机会以及11000+的常驻人口，预测将使南岸与CBD的连接往来增加三倍以上，并将开启布里斯班旅游产业的新纪元。
HopeSt 希望街，也将成为此处最繁忙的街道。预计在20年内，布里斯班的GDP将增长至2700亿澳币。这里将成为布里斯班一个新的经济文化中心，也将为布里斯班成为国际化都市做一份巨大的贡献。
目前south brisbane的常驻人口是15,917，其中43.6%是有孩子的家庭，32.5%的单身人士，还有3.8%的旅游人口。其中51.8%的人是租房人群，19.7%是自住的房产持有者。这里两房的公寓租金回报是5.2%，一房是6.3%，三房是5.9%。而值得一提的是，三房的购买与租赁需求，是两房公寓的二倍。
由于当地的人口组成以及周围学校众多，导致三房成为家庭自住需求的热点。而新的在售公寓里面，由于投资者的需求，三房只占据了1%的比例。这意味着在南岸附近，三房公寓将是紧缺的，但它的价格限制了投资人。南布里斯班三房目前的中价位在1.025 Million。
想给出的建议，并不是所谓的规划详解，也不是所谓的几房。而是巴菲特说过的：性格决定投资回报。
提供的信息和数据，给人们的永远是一个思考和决定的论据，并不是导向。对于投资行业，性情的重要性远超智商。因为每个人的思维方式，决定了每个人行走的方向。
规划，的确给炙手可热的南岸又加上了柴火。但是，我更希望投资人是冷静的，客观的，对于区域有充分了解的，可以自己独立思考独立决定的，并且有着充分的耐心等待资产的升值。最好的投资回报，永远给有准备，坚定，冷静，有耐心的人们，不管在任何行业，都是一样。
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