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中国房地产之父：说房价会降的都是“扯淡”！
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1992年，孟晓苏到中房集团任职，从此在房地产这个领域深耕细作，历任中房集团总经理、董事长。孟晓苏执掌中房集团期间不断推进住房制度改革，他系统、专业的思想对中国房地产业的发展产生了重要影响，被誉为“中国房地产之父”。
来源：中国房地产网（fdc2888）、安徽地产名人堂
房价问题，要实事求是地讲历史，让历史告诉未来。
孟晓苏说，有很多人用国外完善的房地产市场和纯粹的房地产市场角度来看，这个是不了解中国的国情。有不少人说中国的房价这么贵，老百姓买不起，还拿出最贵的房子和平均工资对比，说是收入房价比。
但是这些人不知道，中国很多老百姓的房子不是拿现在的这个价格买的，你比如说有很多的拆迁户就没花钱，有很多现在很值钱的房子是房改房，当时只花了几万、十几万块钱就把它买下来了，这部分占全国的城市住房不少。至于说最后那套商品房，你不知道那套商品房里背了几套拆迁户房子的钱吧？所以这个数据拿出来是乌龙。
这些年说房价会下降的这些人的说法，都被实践证明是荒谬的。
房价问题，要实事求是地讲历史，让历史告诉未来。这么多年来房价处于一个上升通道，未来若干年之内还是有上涨空间。不排除中国局部会出现房价下跌的情况，但总体上还是上涨。
有很多人用国外完善的房地产市场和纯粹的房地产市场角度来看，这个是不了解中国的国情。有不少人说中国的房价这么贵，老百姓买不起，还拿出最贵的房子和平均工资对比，说是收入房价比。
但是这些人不知道，中国很多老百姓的房子不是拿现在的这个价格买的，你比如说有很多的拆迁户就没花钱，有很多现在很值钱的房子是房改房，当时只花了几万、十几万块钱就把它买下来了，这部分占全国的城市住房不少。
至于说最后那套商品房，你不知道那套商品房里背了几套拆迁户房子的钱吧?所以这个数据拿出来是乌龙。这些年说房价会下降的这些人的说法，都被实践证明是荒谬的。
我对房价趋势的看法是三句话：短期看供求，中期看结构，长期看通胀。
“短期看供求”，比如供给侧改革里面土地供给就不足够，加上现在看起来大城市、一线和部分二线城市商品房供应不够。
“中期看结构”指的是，到底房屋供应里有没有足够的保障房供应，有没有足够的各种政策含量的房屋供应，在这方面我看一些地方政府做得到位，一些做得不到位。
“长期看通胀”。房价归根到底还是一种货币现象。全世界的房价都在长期上涨。你看有些国家的房价虽然有涨有跌，但是从长线来看是上涨。
有条件买房的就可以买，因为房价还是在继续上升的过程之中，我这些年从来不会劝人家不要买，我认为你有需要就尽早买。从长线就能看出来这种财富升值。另外，我们提倡大力发展保障房，包括公租房。有人说愿意租，那就要给他们提供更好的租赁条件。
总体上我认为继续向老百姓宣传房价会下降是不对的，历史已经证明了这些观点的荒谬。要实事求是地讲历史，让历史告诉未来。这么多年来房价处于一个上涨通道，未来若干年之内还是有上涨空间。不排除中国局部会出现房价下跌的局面，但总体上还是上涨。
假如去除了现在行政干预的因素，那么房价逐渐上涨是平稳的，如果是用政府的这只手去压抑它的话，就会显现出涨涨落落的局面，变成小周期。其实这种作为最终是没有效果的，反而会浪费大量的行政资源。什么时候房价会出现明显的涨落，就是要在二手房为主的市场上才会出现。
房地产税是在2003年由中房集团最早提出来的。从1998年启动房改到2003年的5年时间，居民已经从没有房子变成有房子，而且我们预见到，今后会出现有的人房子多、有的人房子少的情况。
所以征收房地产税就是适应了这个变化，过去老百姓没有财产的时候你没有办法征税，有了财产之后就需要征收这道税，就是走国际通用的征税方式。过去我们不是没有房地产税，而是征收的主要是房产流转税。我们当时提倡的就是增加“保有税”，同时减少“流转税”，这应该是房地产税制改革的一个方向。
现在不征房地产税会使得两部分人受害。一是农民，因为政府现在是用廉价征地高价卖，土地收益少量返给农民，多数还用来建设城市，用这个办法来把城市建设不足的资金补足了。那么农民的利益多少是被剥夺了。第二是最后买房子那个人群。你看最后把地价拉得高高的，把房价拉得高高的，让最后买房的群体摊掉所有的城市建设费用，可是原来有房的人就不需要承担了。
而这两部分人恰恰是需要扶助的弱势群体。我们现在是从弱势群体那儿拿钱来补贴已经有房子的这些群体，这个制度设计就出了毛病。所以按照房地产税的制度设计，各家都能够在持有阶段出钱，这样使得城市建设有正常的财政收入，才能有合理的财政支出，应该是这么一个思路。
我在2003年把反向抵押“以房养老”这个产品报送给了温家宝总理，他当天就批示给了保监会和原建设部的两位主要负责人。10年之后，也就是2013年国务院重新发文，要“开展老年人住房反向抵押养老保险”试点。经过了三年时间，在北京、上海、广州、武汉四个城市由幸福人寿把它试点成了。现在投保的已经有108户，154位老人已经享受到了“反向抵押、以房养老”的好处。
好处是老人一下子有钱了，一般他们所得的资金——每个月的给付金都比他们的退休金要多出来一倍以上，而且房子还是继续住到终身，保险给付金也供养终身。有的老人得了这么多钱，重新规划生活、装修房子、更换电器、旅游等，有的老人还拿一部分钱补贴子女。
我相信从长线看，老人普遍生活水平提高了，能延长生命;老人活得越长，房价也会涨得越高，对保险公司来说也没有太大风险。特别是去年北上广、今年的武汉房价一涨，保险公司已经没有危险了。你说再大的风险能够抵得过北京、上海房价一下子涨了30%~40%?保险公司再怎么精算也没想到有这么大的增长幅度，一下子把未来的风险预期压低了很多。其他保险公司之所以犹犹豫豫不敢进，就是怕房价跌。所以现在需要更多的保险公司认识到，房价总体还是在涨的。
房价要上涨的看法已经慢慢形成共识。所以我觉得“反向抵押、以房养老”这个产品，未来很可能会成为更多老人的选项，它的发展应当为更多的老人带来欢乐，让更多的老人健康长寿地生活，这样也能够适应中国迅速老龄化的事实。
孟晓苏说，这么多年我不做多少房地产开发，但是更多地关注房地产政策，我是积极地在推动着政策转型，希望能够让大家认识到房地产仍然是国民经济发展的主引擎。
我就希望能够在这个行业里尽快建立一个长效机制，让房地产的发展，包括调控政策能够尽快地走向规范治理的正轨，不至于再出现大起大落的现象。现在这些政策设计都已经展开了，包括土地制度、房屋供应等。
我觉得下一步的实行只是时间问题，我希望在整个发展过程中减少一些波折。人们能够从历史上看到问题以后提高认识，不至于再犯同样的错误。
我们要明确地讲出来：房地产仍然是拉动国民经济发展的主导产业，它的拉动力将会持续若干年。媒体要把它讲出来，不要讳莫如深，这样才能反映经济发展的客观实际。
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