房产上行周期已过——加国华人下一步投资何处？
过去两三年间，房产价格连续快速上涨，使得不少投资者错误地认为“房产是最好的投资手段”。事实上，房地产只是投资工具之一，从长期、多样本的数据来判断并非最好的投资品种。
以美国127年来标普指数（含股息）与名义住宅价格的对比（图1）来看，1890年的1美元房产如今价值52元，房产年名义回报约为3.17%，剔除通胀后的百年真实涨幅仅66%；同期，标普127年复合增长9.3%，年增速为房产的3倍。当年1美元的标普，如今80723美元，升值8万倍，是房产的1548倍，可见财富一直向长期股权持有者集中。
图1：过去127年美国标普指数与住宅价格对比
来源：Businesslike (Source: Robert J. Shiller, Irrational Exuberance (2000), With Updates to 2017)
一切繁华，都抵不过周期
近一轮房产大涨主要受益于全球长达十年的超常规宽松货币政策。随着美国进入频繁加息周期，全球各大央行均开始了货币收紧政策。加拿大央行自2017年连续两次加息之后，2018年初再次加息，基准利率从最初的0.5%提升至1.25%（图2），力度超强，趋势明显。
图2：加拿大央行在8个月内3次加息
2018年2月，在房地产最为火热的温哥华所在BC省出台重磅政策调控楼市：海外买家税从15%涨到20%，300万加元以上的房产转让税从3%升到5%。另外针对空置房屋，省政府计划引入2%的投机税。
多伦多、温哥华等几大城市已经接连受到房产过热的警报，2017年10月底，瑞士银行推出的世界房产市场风险最大的前5名城市名单上，多伦多和温哥华均列其中，多伦多更是超过香港、伦敦和阿姆斯特丹位居首位【未完...】
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