下死手 上千万的学区房 很快就要一文不值
作者：齐俊杰
来源：齐俊杰看财经【ID“qijunjie82”】
这几天楼市的调控政策，真是一天一个，让你想不关注都不行。而且各个都是杀伤力十足。前几天一直有风声说北京为了遏制炒作学区房的势头，准备扩大多校区划片，然后再加个摇号，来增加学区房上学的不确定性。当天结果给辟谣了，但当时我就说，既然是北京青年报爆出来的，绝对不会是空穴来风，即使今年不摇号，估计也已经在通往摇号的路上了。果然今天一醒来发现权威媒体，中证报也刊登出来，内容基本一样北京市教委正研究论证扩大“多校划片”政策，并通过随机摇号的方式确定具体的学校学位。此外，北京市住建委也继续加大火力！近日连续加码针对学区房的价格管控力度，明确通知中介机构对于单价超过15万的房产不得挂网。而低于15万元的要挂牌也需房本、身份证、委托书等证件，交易确实比较麻烦了。
什么意思呢，原来你买名校的学区房，基本就能上名校了，所以学区房贵啊，因为已经脱离了房子的本质，而是重点在上名校的资格。这就加大了教育的不公平。所以现在人家把学区扩大了，把名校旁边配上了几个渣学校，你买了学区房只有很小的一部分几率被摇号送进名校，有很大的概率会被摇号进渣学校。而且那些渣学校旁边的小区也都进来摇号，人家也有上名校的机会了。所以你的学区房起码学区两个字很快就要白买了。当然其他的原来不是学区房的，现在有上名校机会了，会不会涨价呢？这就要看几率有多大的，也就是这个多校区划片，到底有多少学校。要是20个学校对应20-30个小区，那么摇号上名校的概率不超过5%，估计也不会涨到哪去。很显然扩大多校区划片，也就进一步增加了不确定性。
有这颗雷在头顶上悬着，估计学区房的炒作很快就能冷却下来，政策就是最大的不确定因素，其实多校区划片加电脑派位，去年年中教育部就提出来了，结果一直没有落实。才酿成了现在的学区房惨案，很多家庭真的扔出去上千万，买来只有一面墙的学区房，甚至连张床都摆不下，如果北京市近两年真的这么干了，那么很可能血本无归了。因为房子老破小到根本不值钱。
（西城区这里号称“神校”密集区 哪个学校都不软）
当然上有政策下有对策，炒房的心是永远防不住的，比如北京在西城和海淀有些地方，学区密集，名校密集，在这些地方，名校是多数，渣学校是少数，所以在这些区域有必要引发注意了，最好能把片区尽可能的扩大一些。否则很容易引导学区房的炒作向这些地方集中开火，可炒作的区域进一步缩小了，那么到时候恐怕价格会更高。还有一些渣学校可能会借此机会跟名校合并，变成某某名校的分校，有些人估计该提前布局这种合并的多发片区了。所以这些问题不得不防。
一提到摇号，很多人会想到寻租和腐败，苍蝇不叮无缝蛋，这也是没办法的。剩下来买学区房的钱，去送礼送钱估计也少不了。反腐的同志们估计又要忙活一阵了，所以这时候我们发现，高考这样的一考定终身，虽然有各种各样的弊端，但还是相对公平的，起码比什么就近入学，电脑派位公平多了。那么小学入学，初中入学会不会最后也要统考呢？这肯定不是个好办法，但至少是个没办法的办法。
在中证报的报道里说了北京住建委要针对学区房炒作还有政策，而且力度空前，炒学区房已经变成了一件风险极大的事情，毕竟教育公平的起跑线才是我们输不起的底线。这条线输了，穷人就真的再无希望了。
而那些一掷千金买学区房的家长们，也不用骂街，因为本来你们买学区房也并不是完全为了孩子上学，否则这么多钱，足够孩子一路贵族学校，上到美国留学回来都够了。之所以去买学区房，还不是为了孩子上学之后再卖个好价钱，虽然钱都花在了学区上，但上学是假，炒房却是真的。在你做着发财梦的同时，却扼杀了别人家孩子上学的希望，所以有钱归有钱，但不能为富不仁，踏踏实实的把钱都花在孩子身上，您孩子的未来肯定会更出色。
马光远：房价的逻辑在改变
文 / 马光远
来源：光远看经济（guangyuanview）
思考房价的问题，关键在于逻辑。
但中国房地产市场最缺的恰恰是逻辑，人们对房价的判断，大多基于一种群羊效应，价格上涨的时候追涨，价格下跌的时候抛售。
以本轮房地产的周期为例，本轮房地产的反转行情最早始于2014年9月30日，在全国房价开始全面下跌之时，中央政府开始出台救市政策，继而在2015年“3.30”房地产政策回到2008年救市模式，在这种情况下，基于对中国房价走势与政策周期之间强烈的相关性，以及房地产市场基本面的判断，我们认为，在房地产基本面已经发生变化的情况下，一线城市、热点城市、大城市需求持续旺盛，其实不存在库存问题，在各种政策的红利下，我们认为买房的时间窗口已经打开，呼吁大家买房，甚至在一些文章中提出：“如果政府丧心病狂的救市，你一定要同样丧心病狂出手买房”的极端话语，但在市场低迷的情况下，无论你如何展示房价的逻辑，市场的参与者是不会轻易出手买房的。
同样的道理，在市场陷入疯狂模式之后，动物精神远超人的理性，各种投机因素将使市场的表现大大超越任何原理和规律的范畴。
这轮房价的上涨我们有预判，但上涨如此迅猛，持续的时间如此之长，甚至在去年“9.30”之后，在高层三令五申“房子是住的，不是炒的”基调下，一些热点城市仍然疯狂炒作，逼迫政策不断加码。
但市场陷入房价不会下跌的幻觉的时候，人们只会看到眼前的疯狂，而看不到逻辑在悄然起作用。
我们讲中国房价的逻辑，有三个维度：
一是政策的维度，中国房地产市场本质上政策市，市场周期受制于政策周期的影响，房价的表现也受制于政策的变化，在政策一松一紧之间，房价都会出现剧烈的反弹，中国的房地产政策，只有真假之分，没有见效不见效这一说，政策如果动真格，每次都是见效的，只是在下一次反弹的时候，很多人忘记了房价在政策的影响下曾经跌过；
二是供需的维度，供需规律是决定中国房地产市场长期趋势的最基本逻辑。经过近20年的发展，住宅市场供需基本平衡，但因为中国大城市与其他城市之间的资源鸿沟，必然出现中小城市供应过度而大城市供应长期不足的矛盾，再加上中国大城市错误的限制人口，以及中国以中小城市为中心的错误的城镇化的方向，人为控制大城市的人口和建设用地，必然导致供需矛盾长期存在。我一直强调，库存不是中国房地产的真问题，真问题是资源错配，是土地制度和城市发展的大方向违背城镇化的基本规律，从而导致出现人为的短缺；
三是价格的逻辑，房价的绝对值已经很高，这是不争的事实。价格尽管是一个历史和时空概念。在每一个时点上，衡量价格高低的标准是不一样的，美国房地产市场1940年以来，从长期趋势看，一直是上涨的，但几乎每十年都要经历一次调整。很多人现在经常以1989年人民日报一篇报道来嘲笑那些认为中国房价已经很高的人，当时房价只有1900元，大家惊呼房价太高。其实，在那个时点，按照各个元素分析，1900元一平米的房价的确很高，现在北京房价均价过了6万，如果按照人均收入，房价中位数，房价收入比，租售比等一系列的指标看，目前的房价不仅绝对值处于高位，而且按照很多指标来权衡，泡沫化程度已经很高。
基于以上三个逻辑来判断，我们认为，中国房地产市场正在出现前所未有的变化：政策为什么如此严厉？一轮又一轮的重拳在传导什么信号？北京为什么对商住房赶尽杀绝？厦门等热点城市为什么出现了“两年之内不能卖出”的限卖规定，一些城市在一个月内甚至不断出台加码的政策，如果对这一系列的信号仍然置若罔闻，一定会犯非常严重的错误。
目前政策信号最清楚不过的表明，高层对房地产泡沫风险的担心超过了任何时候：包括张高丽副总理、周小川行长及发改委主任何立峰最近都公开表态，要警惕房地产泡沫风险。
张高丽在“中国高层发展论坛”上表示，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，分类指导，因城施策，重点消化三四线城市房地产的过量库存。并把房地产泡沫列为今年主要的风险点；
周小川最近表示，中国金融体系总体健康，但也存在总体杠杆率偏高、债市房市风险和跨市场影子银行业务活跃等风险。
国家发改委主任何立峰在“中国高层发展论坛”上将房地产和实体经济的失衡列为当前中国经济发展面临三大结构性的失衡之一，指出“有大量资金涌入房地产市场，曾经一度带动了一线城市和热点二线城市的房价过快的上涨，进一步推高了实体经济发展的成本。”提出要控制信贷资金过度流向房地产业。
高层如此密集的对房地产泡沫进行表态，极为罕见，后面透露出的政策信号不容小觑。而且我们看到，高层不仅仅在喊话，而且采取实质性的举措。央行之前加急下发的《做好信贷政策工作的意见》明确要求：人民银行各分支机构要加强对商业银行窗口指导，督促其优化信贷结构，合理控制房贷比和增速，有效防控信贷风险。收紧杠杆，断粮的决心非常坚决。
我之前讲过，不要低估市场的决心，不要漠视市场的变化，六月份房地产市场要变天，都是基于这个基本逻辑的判断。当房地产政策的目标从抑制房价过快上涨过度到防止房地产泡沫风险的时候，短期出现降温是必然的，在限购限贷等政策的举措下，一些热点城市价格出现调整也是大概率。尽管高层的意图是不想让房价兴风作浪，但也不希望房价出现明显的下跌，但这需要高超的政策智慧，至少，我们目前不具备这种智慧。
在市场逻辑出现变化的情况下，市场应该冷静，从狂躁回归理性，很显然，政策不欢迎投资性的需求，投资性的需求在目前的环境下入市面临各种风险。未来的市场怎么看，还是我上篇文章中提出的，回到房地产的基本逻辑分析：短期看政策，中期看城镇化进程，长期看人口转折点。就城镇化进程和人口而言，热点城市的房价可能会经历短期波动，但长期仍然具有向上的动力。
但在调控周期下，市场安全的范围一定会继续收缩，我之前提出的绝大多数城市选择买房可以等到六月份市场和政策明朗之后再做决策。除了学区房，除了我之前讲过的核心城市的基本居住需求，现在你有足够的时间为你的决策进行慎重的思考。千万不要陷入市场永远上涨的幻觉。英国著名历史学家保罗.约翰逊的话今天仍然具有重大的价值和意义：
研究历史，是医治当代人傲慢气焰的一剂猛药。当我们发现我们原以为何等新奇、何等言之凿凿的肤浅论断，原来早已被人类付出的巨大代价不止一次地验证为彻底的错误时，尽管他们可能呈现出无数不同的伪装，我们才能感觉到羞愧而谦卑！
面对历史上那些一再发生的泡沫灾难，中国人的确还需要一次真正的价格调整来学会谦卑！