环京楼市：一场击鼓传花的游戏
来源：米宅米宅（mizhaimizhai），作者：葫芦娃
最近，环北京楼市的大新闻真是一个接一个。
燕郊楼市成交量下降8成。环京楼市下跌20%，跌破“3万元”大关，炒房客开始抛售离场，寻求“接盘侠”……
甚至，有人戏称，现在的环京是中国楼市的“塌陷区”。
在我看来，环京楼市与传销、投资担保、P2P、山寨币ICO相比，从本质上来说，没什么两样，就一个德行！
1
真的跌了么？对！别抱希望了，真跌了！
先跌的是量，也就是我们所说的成交量。受调控政策影响，燕郊、固安、香河、大厂等几个热点的环京区域的成交量在近2个月，呈现断崖式下跌。
2017年1-7月燕郊、固安、香河成交分析图▼
一定要记住，这是断崖式下跌。看，如此陡峭的趋势线，形容成断崖，我都觉得是客气。
再来看看价格，我们以固安为例，这是去年环京区域里后来居上最火的。我觉得只统计固安县城里最热的区域、最热的项目有点欺负人。
Ok，我们只看均价。
2016.10-2017.9固安房价变动图▼
——图片来源：安居客二手房数据
固安的房价在这1年的时间里，如过山车一般走了个轮回。从去年10月份的12000，一路飞涨到今年6月份的2万+，紧接着又如尿崩般，跌到如今的17000多。
2个月，跌了12%！
如果，这些都是冷冰冰的数据，我就再唠叨几个现实中的例子吧。
我在北京的一个同事，她在燕郊有套房，4月份中介给她打电话，最高价给到了3.5万/㎡。当时犹豫了一下，就耽误了下来。
两个月过去，中介也没来过电话，尝试着询个价，成交价2.7万/㎡，而且还得给够谈价空间。
之后，她陷入了漫长、郁闷、又屡见不鲜的自我反省：哎呀，为什么当时我不早点套现呢？但是，抑郁转瞬即逝。因为她的另外一个同事，通州的房子，两个月从6万/㎡跌到了5万/㎡。
你瞧，你化解抑郁的最佳方式就是，看到有人比你更抑郁！
不过，令我深感抑郁的是，在环京楼市的量价都呈现大幅下跌的当下，仍然有人问我：
现在永清/固安/香河……是不是最佳的抄底机会啊，属于我等屁民逆转命运、一步登天的时机是不是来了啊？
嗯，一步登天的机会来没来，我真不知道。但是，给智商充值的机会来了。
2
屁的投资，有毛价值，环京楼市暴涨就是无根之水。
来来来，我们说说关于房产投资的那些事儿。
我们搞个房产投资，关键是啥？是价值！首先，我们必须肯定这个区域、这个楼盘、这栋房子是有价值的。
我们怎么去评判价值？就三个，产业、人口和交通。
这个区域现在或未来有没有产业的进入，有没有人口的导入，有没有轨道交通的引流。这才是我们去判断区域价值的关键。
那么，环京呢？以固安为例，来回答这个问题！
1、从经济数据上看，固安模式并没有秘密！
很多人说，“固安模式”创造了奇迹，从数据上看，的确是这样。
5年前的固安，还没摘掉贫困的帽子。5年后的固安，财政收入高达80.9亿元，居廊坊第2位。猛的一看，是不是很牛。
但是，如果我们仔细一看，问题来了！
一般公共预算收入达到了44亿多元，占了固安财政收入的近一半。5年间，这个数字翻了5倍！
一般公共预算收入里，极其重要的一项就是：土地出让金。所以，你懂的。
还有人说，固安奇迹背后的逻辑是承接了大量来自首都的产业转移。那么究竟是不是产业的推动呢？
猛的一看，的确是。固安累计引进了超亿元项目300多个，总投资甚至超过1500亿，光叫得出名字的，就有京东方、京东订单中心等等。
但是实际情况呢？
5年前，固安三产结构是32：40：28，这是一个以农业和工业为基础的城市。
5年后，固安的三产结构变成了15：24：61。2016年，固安工业增加值30亿元，仅排廊坊市第七。
是不是觉得很奇怪，引进了如此多的产业，工业比重不增反降！工业和产业并未给固安的腾飞提供充足的动力。
其中，第三产业的比重大幅增长。第三产业的重要组成部分是：房地产。所以，你还懂的。
5年，固安这个天安门南50km外的小县城，房价翻了5番。5年，土地出让金所支撑的一般公共预算收入翻了5倍。
5年时间，我们眼睁睁看着固安从贫困县成为明星县，如黑马一般，跳入全国人民的眼中。
5年时间，我们眼睁睁的看着固安的房价从8字头，一年翻一番，最高点涨到了23000。
关于固安模式的秘密，是不是如很多人所言，这是产业转移撑起来的！我相信，大多数的人都有各自的判断。
2、固安的背后，更缺乏人的需求支撑。
如果，没有产业支撑，靠人口流入也能勉强撑起来。但是，很遗憾，我们从早高峰通勤热力图上也没能看出来，固安有大批量人口流动的趋势。
——图片来源：90度地产公众号、艾普英捷智能科技
通过大数据显示，环京居住的主要流向是在燕郊和北三县，而固安、廊坊、涿州仍是一片黯淡。
这说明什么？
这说明燕郊和北三县之外的环京其他区域，并未有真正的外溢居住需求人群进入。
3、轨道交通年年都在传，动工的只有平谷线。
从2011年开始，有关环京的轨道交通消息就层出不穷，从最早的京霸城际，再到廊涿城际，一直到最后的S6号线、平谷线等等，各种消息令人眼花缭乱。
但真正动工的只有平谷线。这条从北京到通州、燕郊、三河，最后抵达平谷的平谷线，从2016年12月在燕郊举办开工仪式后，半年多并未有太大动静。
根据最新的工程进度信息披露，平谷线工程进度仅完成3.8%。
更关键的是，北京市明确表示，目前平谷线是首条确定与河北连通的轨道交通线路。
这说明，除了东向之外，环京其他方向并未有确定的轨交线路。
总的来说——
无论从产业转移、人口流入、轨交规划哪个方面上，都不具备支撑环京楼市房价暴涨的基础。
3
环京楼市不过是击鼓传花的游戏罢了！
既然没有产业、人口、轨交基础，那环京的楼市是怎么一波波的暴涨起来的？
以燕郊和固安为例，我们来简单梳理一下——
燕郊
固安
看明白了没，伴随这些环京城市的每一波房价变动，背后都有一系列的充满噱头的概念性信息蜂拥而出。
环京的楼市就如跗骨之蛆一般，趴在这些概念性规划之上，疯狂的提前吮吸规划的红利。从京津冀协同发展、通州副中心、S6号线、平谷线、廊涿城际、京霸城际、再到产生融合、首都第二机场、信息产业园……
环京的疯狂从通州扩散到燕郊、再扩散到涿州、霸州、永清、固安、香河……环京的房价从4字头，跳到7字头，破万，破2万，破3万……
概念、概念、概念，炒的全是概念！但是这些概念究竟有几个落地？没有人关心！更没有人傻到会搬到偏离主城50km外，没有配套、没有交通的区域里真正居住。
我只要确定有人来接手就好！
是不是突然间觉得似曾相识？是不是觉得很熟悉？
1984年，长春市炒君子兰，10来块钱一盆的君子兰，被炒到10万，花还是那个花，实用价值变了么，没有！
1992年，全国炒海南楼市。总人口600万的海南，出现了2万家房地产公司。全国百万炒家驻扎海南，3年，房价翻4倍。而当年的海南真正具备居住、度假的价值么？没有人关心！
90年代，全国搞传销。一管牙膏，层层剥皮，搞到了200块。甚至，到最后，有没有商品、商品有无使用价值已经不再重要，炒起来最关键！
之后的P2P、投资担保，资金的流向不重要，翻番的收益最重要！
以上这些和环京的楼市走向是不是惊人的契合？
暴涨房价背后的价值支撑是概念还是落地，无所谓！到手的房子是否具备满足居住的使用价值，不重要！
甚至，在过往房价翻番的诱惑下，很多人运用气球贷、消费贷、月供贷、信用卡套现、循环贷、P2P众筹等方式，穷尽所能，加大杠杆！
所有人都在关心，房价是否翻番？下一个接盘侠是谁？
如今，调控突降，高杠杆的炒房客要跑，概念的泡沫要破，市场的信心要被摧毁，击鼓传花的游戏终于走到了尽头……
该来的还是来了！
4
其实，击鼓传花的游戏从未离开，只是用各种形象出现在我们身边。
80年代是君子兰、90年代是传销、92年是海南和北海泡沫、2000年之后是投资担保、再之后是P2P平台、到现在是山寨ICO、环京楼市……
忘了，就都忘了！
北海那座曾有人从上一跃而下的烂尾楼，还矗立在海岸线上呢！这才几年，就都忘了！
人啊，真是健忘的动物，在高额的利益面前，就能把所有抛之脑后。
无数次的事实告诉我们——
某种商品如果脱离了实用价值，我们最好远离！
某种市场，如果7成以上的客户都是由投资客撑起来，这个市场必然无法长久!
某种市场，如果瞬间有大批量投资客涌入，那就差不多到了你退场的时候！
以前如此，未来亦如是。环京楼市如是，某些不靠谱的三四线城市亦如是！