政府为什么不支持土地全面私有化？

问：为什么各地政府不放开土地供应多盖些房子让房价降下来？这比限购限贷管用吧。香港楼市的今天会是我们的明天吗？多数香港人只能租住在很小的房子里是不是社会的失败？

 答：土地供应和房价之间的关系，其实挺复杂。我有意深入研究这个问题，但需要搜集大量数据，有很多体力活儿要干。这里暂时说说基本的思路。

想象一下，北京市政府在改革初期，比如1980年吧，一次性把所有土地出售给私人，也就是所谓“休克疗法”“私有化”。

当时的地价很低，比现在低多了。我印象里当时城内胡同里的平房，也就几千元吧——可能更低。郊区的农地或者荒地，价格更低。现在寸土寸金的望京，当时还是农村，到处都是耕地河沟什么的。就算一揽子出售，也不值多少钱。

买房子可不是买四面墙加一个屋顶。买房子，除了住宅内部的种种舒适便利以外，更重要的在于购买住进某个环境的资格或者机会。即使两套房子内部完全一样，地段不一样，所属城市不一样，价格可能相差几十倍。

所谓地段，指的就是各种基础设施、商业设施和服务机构。当然，还包括高素质的邻居、朋友、工作单位距离等等。

可见，房价（地价）是随着所处环境的建设水平的提高，而不断提高的。这是一个动态的过程。1980年，你在到处是耕地的望京盖一个楼，房价高不到哪里去。和今天在设施齐备的望京盖个楼，完全不能相比。

如果北京市政府在1980年就把土地一揽子出售了。以后地价的增值就和他们无关了。无关了，政府投资建设基础设施的愿望就差多了。三环路、四环路、地下光缆、水电煤气暖气、路灯、人行道、公共汽车，都留给私人业主去办吧。政府维持秩序就好了。

虽然地价不高，能在1980年掏出钱来买大片土地的，会是什么人呢？只能是外国人（包括港澳台人士）。中国老百姓顶多买下他自己居住的私房。那么，你认为外国人或私房业主，他们是会在北京投巨资修建现在我们看到的种种基础设施呢？还是等地价稍稍涨一些就转手获利呢？

只有在无政府主义者的空想中，外国的私人投资者才可能投巨资修建三环路四环路这样的大型基础设施。转轨国家现实发生的，都是外国人把土地炒买一番，拿钱走人。留下一大堆土地私有产权证和依旧破破烂烂、要什么没什么的城市。

或者也有人会想象，把城市整体割让给外国政府，让他们来经营管理。且不说这种想象在政治上的荒谬性，就算成真了，接下来发生的事情也没什么不同。中国历史上有过租界。租界里的房子，贵得很。一般人根本不要想能买得起。天津租界里那些小洋楼，几十万大洋一个。折算为今天的价格，也是上亿了。

实际上需要的，是一个集土地出售权和建设投资责任为一身的主体。他要花钱投资基础设施建设，同时，基建水平提高带来的地价提高，也归他。这样，他才有激励一边出售土地，一边投资发展基础设施。用出售土地得来的钱投资基建，基建建成以后，地价会升高，不但收回投资，还可以继续投资建设更好的基建，然后地价更高，收回更多的钱……、

在城市那么大的规模上，在中国的政治制度下，这个主体只能是政府。

换个角度想，你手里握着一大堆逐渐增值的资产，你会怎么出售呢？完全不卖，不对。那样的话，增值对于你只有账面价值，没有实际意义。一开始就一下子都出售呢？那不是大傻帽吗？以后的增值，何必放弃呢？

更重要的是，这以后的增值，正来自于你后续的投资。所以，你需要得到持续的资金收入。因此，你最佳的经营策略就是，一边投资一边出售。掌握节奏至关重要。在投资规模和出售速度之间找到最佳平衡点，实现收益最大化。

上面所说的，正是中国改革开放以来各地方政府转让土地的大致过程。因此，政府出售土地的最佳策略，正是我们在现实中看到的这种“一边卖、一边建，越卖越贵”的方式。

那么，这种方式是否成功呢？太成功了！简直没办法再成功了。

现在大家都赞叹中国大城市建设之现代化、之繁荣、之富丽堂皇，生活设施之齐全，各种服务之便利，不但迅速超越港澳台，就连美帝这样的老牌发达国家，城市建设在许多方面都被中国超越。一两代人的时间，中国城市变得完全认不出来了。

可是，大家是否想过，这一切都是免费的吗？建设这个花花世界的钱，是从哪里来的？一波波卖地的收入，正是地方政府建设城市的主要资金来源。当然，城市建设的大部分是私人投资兴建的，但如果没有完善的基础设施，后续的商业性建设是无法展开的。

为此，我专门请教过一些房地产开发商。他们承认，政府拿走了卖地款以后，绝大部分都用来做三通一平甚至七通一平去了。其间官员吃吃喝喝，会有，贪污腐败，也有。但占得比例肯定不高，毕竟，那些建设成果都摆在那里。不投入巨款，仅靠贪污腐败，是弄不出一个现代化的城市基建的。

可见，目前这种政府按节奏逐渐出让土地的方式，是非常有效的发展城市的融资方式。当然，把握其间节奏，很复杂，简直是门艺术。卖地过快，资金收入会低于最高点，导致城市建设投入不足。卖地过慢，城市建设会因为资金充裕而更加繁荣，但房价会因为土地供给不足而高涨。

看起来，前一种情况比较多地发生在中小城市；后一种情况比较多地发生在一线二线等超大城市。

当然，这只是非常粗线条的概述。这个过程，非常值得深入研究和分析。当然，正如我开头说的，细致深入的研究需要收集大量的数据，要去干很多“学术体力活儿”，需要一个研究团队。我一个人，胜任不了，只好慢慢来。

京沪的房价另有特殊之处，由于来自中央统一部署的削减超大城市人口战略，京沪政府是故意放慢土地出让速度的，他们因此得到了巨额土地转让收入。这个资金压力当然会传递到购房者那里。

因为资金充裕，北京上海的城市建设越发壮观，修建了大量的地铁、公路、机场、火车站、市政设施、学校……在此之上，私人投资者建造了更丰富的写字楼、商业中心、娱乐设施、各种店铺。而这些反过来更推动了房价上涨。人们被这空前的繁荣所吸引，非常渴望来到北京上海生活。无数的资金涌向楼市，为的就是争夺在这个优异环境中生活的机会。

京沪房价暴涨，是事实，但同样是事实的是，即使仅相隔几年，同一所房子周边的各项设施也大不相同。原来没地铁的，现在有了。原来买东西要走很远的，现在出了小区就有大型购物中心。优质学校纷纷开设分校。加油站、快递网点、快餐店、公共交通等方面，年年都在快速增加。

所以，你问题中所说的，政府一下子放开土地供应，恐怕不是正确的城市发展办法。世界上土地私有的国家很多，但能像中国这样让城市快速繁荣发达的，却不多。显然，中国的这个方法更有效。

至于香港。他们的问题在于，港府几乎不增加土地供应了，房价自然居高不下。内地不会出现香港那种被锁死的局面。因为内地的地产商虽然看上去财大气粗，但并没有形成能够制约政权的利益集团。在发展城市、掌握土地供给节奏上，内地政府握有主动权，还没有被房地产商绑架——今后看来也不会。

来源：铅笔经济研究社

李子暘为铅笔经济研究社主编，本文仅代表作者本人观点。