手持2000万，我在北京买不到一套满意的房子！
来源：米宅米宅（mizhaimizhai）
写下这个题目，我承认有点招骂。毕竟，北京房子再贵，也没到2000万都选不到房的程度。然而，这又的确是我这段时间照着2000万预算去找房的真实感受，2000万，在北京真的买——不——到——满意的房子。
首先声明一点，这2000万不是我的，靠码字我可挣不了这么多钱，这个预算是米宅一位北京粉丝的。这个粉丝基于对米宅的信任，主动找到我们申请置业报告服务。
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接到申请后，我们首先和客户面对面进行了一次长谈，客户的需求如下：
“家里有两个孩子，老人也在这边照顾孩子，所以，四居是刚需。”
“我们目前有一套房子，再买是二套，不打算置换。”
“总预算最好不超过2000万，如果实在很满意可以再追加一点，可以全款”
“最好是新房，面积希望不小于180平米，南北通透，明厨明卫。如果是二手最好也是近几年的次新，没住过的毛坯最好。”
“对周边的地铁、公交都没要求，生活配套也可以略差一点，但是学位是刚需，不求最好，但至少是中上。”
“虽然是自住，但希望未来升值方面也不要跑输大盘。”
以上就是客户的大致需求，2000万预算真心不少了，要求听起来也不算离谱，于是，根据客户的需求，我们做了一个初步的定位：海淀区的新房或次新房，大四居，学位中上。
签完合同，开始找房。
说到这里，估计有人会琢磨了，2000万现金啊，要求也不算高，应该很好找啊，凭啥让你们来挣这个钱？真的很好找？好，请继续往下看。
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客户有新房情结，先从新房找起。
网上的新盘信息已被中介拦截且严重失真，需要认真过滤多方查证。目前在售的新盘真心少，当下北京楼市冷淡，政府又各项严控，大部分开发商选择了放慢工程进度和捂盘不售，在售新盘少得可怜，再刨掉少量刚需盘，在海淀区能勉强符合客户需求的楼盘只有区区两三个，而且基本都在五环以外的偏远区域。
五矿万科如园，位于海淀西北旺，这个卖了数年的楼盘目前还剩下少量尾盘，打电话过去咨询，“对不起，我们只剩下三千多万的大户型，噢，还剩下最后一套二千来万的四居，180多平，带地下一层，您要不要过来看一下？”当然要看，马上千里迢迢赶过去，结果这套奇葩的户型居然一楼只有四居，没有客厅，客厅在哪里？在地下，好吧，我觉得设计师可以下岗了。放弃！
首创天阅西山，位于海淀永丰路，有两百平的大四居，总价也在预算之内，可是要等到2019年底才交房，已经影响到了孩子上学，位置也比较偏远，放弃！
天润福熙大道，位于朝阳北苑，去现场考察，房子很好，255平的尾盘，目前特价只要2340万，真的真的很优惠了（售楼小姐原话）。可是距离客户工作地点太远，放弃！
山水文园，东四环知名的高端楼盘，难得近期有新房在售，打电话咨询，对不起，我们目前新房三千万起步，放弃！
万柳书院，学区、位置和楼盘品质都一流，单价19万，最小的面积也要三千多万，放弃！
……
看看两千多万的豪宅长啥样▼
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兜兜转转无果，我们只能把眼光转到二手房。
海淀以学位优质环境优美著名的万柳片区是最先放弃的，这一片区目前二手房的单价在15万左右，一套大四居的成交价在三千万以上。
中关村、知春路、翠微等片区附近虽然也是优质学校扎堆，但这一区域基本都是2000年以前的老房子，面积小，户型老，居住体验不佳，也不在备选范围之列。
我们又一次把客户的需求捋了一遍：海淀，大四居，学位中上，2000万左右，至少是2010年以后的次新房，位置不要太偏远。这几个条件每一项单独拎出来都不难找到，可是一旦变成并列选项，就成了一个几乎不可能完成的任务，因为海淀2010年以后的次新盘根本就少得可怜！
在和客户沟通过之后，我们又一次调低了标准，把二手房房龄放宽到2004年之后的保养较好的高品质楼盘。经过多次筛选，我们把目光锁定在了四个片区：清河片区、上地片区、五棵松片区和四季青桥片区。
经过认真筛选之后，我们在这几个片区找出了十几个可供备选的楼盘，但是单凭网上的图片和资料是远远不够的，只有去实地调研才能获取一手资料和真实观感。
于是，我们顶着初冬的寒风，花费了数天时间，先后在这几个片区实地考察了十五个左右的二手楼盘，过程不再一一言表，这其中既有花了五百万装修的叠拼别墅，也有被改造成八居室的美容院，户型面积大多在200平左右，报价基本都在2000万以上。
综合考察完这些楼盘之后，我们终于找到了数个备选方案，最终完成了一份四十页的置业报告提交给客户。
再看看两千多万的二手房长啥样，实话实说，大部分房子除了大我很难找到其他优点来形容。
这套被改造成小型美容院的不到200平的房子报价2350万，业主打算让客户买了之后自己想办法复原（图片来源于链家）▼
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完成这次置业报告之后，我很想表达一些观点。
首先，北京的房子，贵，太特么贵了！经过八个月的量价齐跌之后，北京的二手房仍然坚挺在高位，尤其是位置、品质稍好一点的楼盘，哪怕是十几年的老小区，已明显有了老旧的痕迹，价格仍然稳定在8到11万的区间岿然不动，一套九十来平的两居动辄报价千万，让人咬牙切齿的同时，却又无可奈何。
同时我要指出的是，欧神的所谓大户型低总价理论完全不靠谱，至少在北京五环以内不靠谱，二百多平的大户型和八九十平的刚需户型的单价基本是一样的，甚至更高，而且，没有多少议价的空间！
虽然我在北京生活多年，又身处地产行业，对高房价的免疫力要强的多。但在看房的过程中，我也会随时把自己代入空军的心态，只想吐槽，这么一套破房子，小区老旧，户型不合理，装修超烂，报价两千多万，想钱想疯了吧，你咋不去抢银行啊？
北京的房子，没有人不认为贵的离谱，不论是有钱人，还是刚需。可是，大家一边喊着贵的没天理，一边又在咬着后槽牙买买买。
这就是北京，让人又恨又爱的北京，全国任何城市的购买力都无法比拟的北京。全国各地的资金如潮水般涌来，将房价无限制推高，无论是上海，还是深圳，他们的购买力和北京都不在一个层级之上。
北京从2000年到2013年所建的楼盘绝大部分以大面积为主，一居70多平，两居110平，三居150平、160平是常态，在目前的房价下，一套两居总价上千万、三居总价一千五六百万很正常，即使是这样变态的性价比，北京五环内的优质区域房价依然坚挺。
从三月份到现在调控已过去了整整八个月，在楼市低迷、量价齐跌的形势下，优质区域的房价不过跌了十个点左右。北京楼市似乎已度过了最冷的严冬，刚需和刚改除了接盘别无选择。
在这里，我不想再讨论这么高的房价的合理性和到底是什么在支撑的问题，也许只有哲学可以解释：存在的就是合理的。
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翻回头来说我们的置业报告，实话实说，我之前低估了置业报告的制作难度。
北京区域置业报告目前的收费标准是5000元，我之前认为这个定价是合理的，可是在我们完成了第一份报告之后，我发现这个价格基本只能覆盖团队在这个项目上所花费的人力成本。
我们和客户签定合同是在10月底，约定的完成时间是20个工作日，我曾经以为这个时间十分充裕，提前十天完工不在话下，定这个时间只是为了以防意外。
可实际上，比起合同上的最后提交时间，我们只提前了三天，我们花费了大量时间在信息寻找、信息甄别、楼盘筛选和实地调研上，虽然最后提交给客户的只是一份几十页的报告，但这份报告背后凝结的心力只有我们自己最清楚，和中介卖一套房动辄十几、几十万的收费比起来，我们这个5000元的定价真的是太实在了！
如果你对北京置业报告有兴趣，可在文末加我的微信与我联系，不过这个价格只是初期推广价，下一步随着业务量的增长，收费标准随时有可能提高。
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再说一点，目前北京的开发商有相当一部分已经把刚需无情地抛弃了，很多楼盘都是大户型、精装交付，起步价千万以上。
也许你好不容易凑够了二三百万的首付准备上车，可是对不起，你不是开发商的目标客户群体，请出门左转，去房山、顺义再看看，也许那里能有符合你预算的楼盘，再或者，去看看二手老破小吧，总会有一款适合你。土地资源是如此的珍贵，开发商怎么能不把它们留给更有价值的群体呢?这个群体也许不太大，但对于北京来说，足够了。
这就是北京，也许你会选择离开，可是你空出的位置很快就会被人补上，也许你会质疑高位接盘客到底在哪里，可是我必须告诉你无情的事实，每天咨询我各类问题的粉丝中，有大量的本地投资客和刚改，每个人手中都有不低于几百万的资金和房票准备出手，同时不乏各色外地土豪，手拿一两千万现金只想在北京买一套房，只是苦于没有资质，其中一些目标坚定的人士有的已经开始在北京交社保，有的则在运作北京工作居住证。
还有一些粉丝，手中握着十几二十套三线城市房产，由于担心房产税落地和急需资产优化，也在寻找机会将手中的多套三线资产变现为一套一线优质房产，这就是我在上篇文章《错过了2016?读懂这篇文章，你不会错过下一个楼市十年》中所说到的城市置换原理。
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2017年是闰月，所以今年北京的冬天来得格外早，10月份已刮起了凛冽的寒风，11月份温度已骤然降至零下，这个瑟瑟的冷冬就如同当下的北京楼市，冷入骨髓却依然高不可攀，高冷范儿我想就是对当下北京楼市的最好注解。
很多人在拭目以待，希望2018年房价能有一个大幅的回落，我想他们大多要失望了，无数的资金在等待着抄底的机会，留给人们的时间窗口很可能不会太久。
2017，这个注定载入史册的一年，房价只有大起而没有大落，让我们一起静等时间给出我们关于房子的最后答案。