地产建筑行业：每上市一个业务板块，就是打通一个资本平台，平台远比募资重要

如果要问目前的港股市场什么板块最热门，那么这个答案中必定有物业管理的一份，这个行业轻资产、现金流健康、经营稳健。从市场的反应也能看出，实在是太火热了，新股发行认购火热，最重要是，估值也不低，已成为香港市场估值最高的板块之一。截至2020年6月30日止，已上市的23家内地物业管理企业，平均市盈率高达38.65倍。估值不低的情况下，涨势也相当喜人，上半年已上市23家物业管理企业中有18家录得涨幅，平均涨幅高达72.07%；6家录得跌幅，而平均跌幅仅为9.28%。

2020年7月份刚过上旬，又有3家物业管理企业上市，截至目前，总共有26家内地物业管理在香港上市。而处在上市申请中的物业管理企业，还有将近10家左右，并且据瑞恩资本Ryanbencapital了解，分拆物业板块在香港上市的地产企业不在少数，可以说，分拆物业管理的业务去香港上市，几乎是每个地产公司都在思考、或已在进行中的事。

物业板块IPO已经非常成熟，以2020年上半年23家物业公司中市值最低的烨星集团(01941.HK)为例，其2019年归属股东净利润仅 2,587万元，在管建筑面积(截止2019年末)只有大概490万平方米。可是其IPO时候，获得超额认购近2000倍，募资1.58 亿港元。

在我们看来，烨星集团非常聪明，因为解决上市身份的有无问题，远比首发募资额更重要。香港IPO上市仅仅只是一个起点，上市后的继续融资才是重要的一块。

相较于物业板块的火热，房地产行业IPO表现就很一般了，上半年仅汇景控股(09968.HK) 一家在香港上市，一家(港龙地产，06869.HK，7月15日上市)通过聆讯，不过申请上市中的企业不少，也有8家之多。

其实，房地产企业分拆物业管理板块上市，是目前房地产企业多元化路线下的一个“必然”的选择，能够分拆的何止物业管理板块呢？前不久，绿城中国(03900.HK)就再次分拆了代建板块绿城管理(09979.HK)，已于7月10日上市。而雅居乐(03383.HK)主席陈卓林早在两年前，即2018年时就已透露，希望五年后非地产业务能占五成收入，并希望每个业务都能分拆上市。

截至昨日(7月17日)，香港的上市公司共2510家左右，其中来自地产建筑行业的将近480家，占比约19%。地产建筑行业，包括了地产、物业、建筑、基建、装修、建筑材料等等。

我们不妨来看看下述几个地产系的资本运作路径，管中窥豹，或许能有启发。

建业系

先地产上市，再收购装配式建筑，然后物业板块完成上市...

• 地产：建业地产(00832.HK)，于2008年6月6日上市，募资13.75亿港元，上市时市值 55 亿港元，目前市值 106.16 亿港元；

• 物业管理：建业新生活(09983.HK)，2020年5月15日上市，募资20.55亿港元，目前市值 123.13 亿港元，是地产板块市值的1.16倍；

• 装配建筑：筑友智造科技 (00726.HK)，2019年收购，目前市值 27.58 亿港元；

建业集团主席胡葆森表示，2008年建业地产香港上市，到收购中民投筑友，从地产到装配式，再到新生活，打通服务链，有3家在香港上市的公司。我们有三个资本通道，把河南(建业)和资本市场打通，钱源源不断流到河南。

碧桂园系

先地产上市，再教育，然后物业板块上市…

• 地产：碧桂园(02007.HK)，于2007年4月20日上市，募资129亿港元，上市时市值512亿港元，目前市值 2,200.43 亿港元；

• 教育：博实乐教育(BEDU)(原碧桂园教育集团)，2017年5月18日上市，目前市值大概75 亿港元左右(9.75亿美元)；

• 物业管理：碧桂园服务(06098.HK)，于2018年6月19日上市，目前市值 1,183.77 亿港元，是地产板块市值的53.8%。

绿城系

先地产，再物业，然后代建业务

• 地产：绿城中国(03900.HK)，于2006年7月13日上市，目前市值 220.21 亿港元；

• 物业管理：绿城服务(02869.HK)，于2016年7月12日上市，目前市值 320.09 亿港元，是地产板块市值的1.45倍；

• 代建业务：绿城管理控股(09979.HK)，于2020年7月10日上市，目前市值65.71亿港元，是地产板块市值的29.8%。

雅居乐系

先地产，再物业，然后园林和家居…

• 地产：雅居乐(03383.HK), ，于2005年12月15日上市，目前市值 376.82 亿港元；

• 物业管理：雅生活服务(03319.HK)，于2018年2月9日上市，目前市值 575.33 亿港元，是地产板块市值的1.53倍；

• 园林家居：雅居乐雅城，于2020年6月24日在港交所递交招股书，拟香港IPO上市；

其他房地产企业，比如融创中国(01918.HK)前几年接手万达大批文旅资产后，董事长孙宏斌去年亦曾表示会先做好业务，但分拆亦「是一个选项」。他更在今年3月表示，会着手处置低效资产，有利资产回报率及未来分拆文娱上市。

此外，一向低调的万科(02202.HK)，除了坐拥万科物业这只物管旗舰外，近年更斥巨资打造多项业务，包括牵头以近千亿私有化亚洲物流地产巨头普洛斯、又与黑石合作搞物流地产；其他业务还包括长租公寓泊寓、养老地产、万科教育及冰雪事业部等。

闽系地产商正荣集团，甚至还在香港成立了正荣资产管理公司、正荣证券，其是正荣服务(06958.HK)IPO的联席全球协调人。

对于规模较小的企业而言，如果条件允许，我们依然建议先解决上市身份问题。相较于首发募资额，上市后的继续融资是更重要的一块，上市平台永远是最重要的一块。有了平台，才有永续不断融资的可能。

因为，香港IPO上市仅仅只是一个起点。

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