房地产上市公司：融资渠道多元拓展，资产证券化支持力度加大
会议直播，刘洪玉先生的演讲，从第43分钟开始
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TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉，5月21日在“2021中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十九届产城融合投融资大会”上，以《中国房地产上市公司研究方法体系与中国房地产金融环境分析》演讲主题，从银行、债券、信托、海外融资、资产证券化等多方面，对中国房地产金融环境进行了分析。
刘洪玉称，在过去的一年中，金融系统的规范化、监管越来越规范化和精细化，由于监管层发布了面向房地产企业的三道红线和面向银行金融机构，房地产贷款管理的两道红线。促使传统的融资渠道有收缩，资金投向发生结构性变化，政策向支持领域和优质房企倾斜。
从银行信贷渠道上看
房地产贷款增速首次低于各项贷款增速，开发贷款增速回落。2020年全年人民币房地产贷款余额49.58万亿元，同比增长11.7%，增速较上年末回落3.1个百分点，已经连续29个月回落，是8年来首次低于各项贷款增速；2020年房地产开发贷款余额11.91万亿元，同比增长6.1%，增速比上年末低4个百分点。
2020年房地产企业公司债发行227支，发行规模为2737.54亿元，与2019年相比，公司债的发行数量和规模均有降低。2020年上半年，受疫情影响，2月份房企发行公司债数量较少，3月开始随着相关产业开始复工复产，房企发行公司债数量开始反弹，下半年随着房地产金融监管的不断强化，公司债发行数量又出现回落。
中期票据发行回暖，发行利率有所下降。2020年，房企共发行中期票据124支，发行规模总计1334.4亿元，同比大增105.9%，中期票据发行平均利率为4.43%，较去年同期下降0.89个百分点。
融资规模、融资成本下降。2020年，受国内政策以及国外疫情影响，内地房地产企业共发行海外债193支，融资总额为4416.6亿元，同比下降19.5%，平均利率为8.0%，融资成本整体下降。
“去通道”不断推进，融资规模下降。在严监管环境下，2020年信托通道类业务规模持续回落，融资类信托压缩接近1万亿元。截至2020年末，资金信托为16.31万亿元，同比下降9.09%。其中，受房地产金融监管力度不断加强，房地产资金信托余额为2.28万亿元，与2019年相比大幅下降，降幅达15.75%；占信托规模比例持续下降，为13.97%，低于2019年的15.07%。
资产证券化规模同比上升，供应链ABS成主要渠道。2020年房地产行业资产证券化产品共发行357支，总发行规模3122.44亿元，同比上升8.4%。其中房地产供应链ABS发行额为1846.7亿元，较去年增加18.0%，所占整体比重达到59.1%。
2021年第一季度，房地产行业资产证券化产品共发行160支，总发行规模975.97亿，同比上升65.14%。其中，有107支供应链ABS产品，规模达575.33亿元，占比59.0%。
共有7家房企实现赴港IPO，包括祥生控股、金辉控股、港龙中国地产等。而在国内的房地产企业资本融资更多的是体现在引入战略投资者，改善自己的资产负债的结构。减轻资金压力。
另外，他称绿色金融有望 成为新的融资渠道。以绿色贷款、绿色债券等为代表的绿色金融快速发展，为秉持绿色低碳发展理念的房地产企业开辟了新的融资路径，并引导房地产行业向绿色低碳发展模式转型。
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