港交所提高上市门槛，小型物业管理公司IPO难度加大
来源 | 财联社
自去年物业公司掀起赴港上市热潮以来，今年这股风潮仍在延续。据财联社记者不完全统计，目前仍有至少16家物业公司正排队上市，其中不乏一些规模较小的物业企业。
而香港联交所日前上调主板上市的盈利规定，令正在排队上市及正酝酿上市的中小型物业公司，压力陡增。
汇生国际融资总裁黄立冲表示，处于排队状态的企业如果年底前不能通过聆讯，2022年1月1日后递表，就要按照新规定。“如果盈利不满足新的规定，未来想上市就必须努力提高盈利水平才行。”
意在提高香港资本市场质素
根据港交所披露的咨询文件，主板上市申请人于三年营业纪录期的股东应占盈利必须符合以下最低要求：三年累计盈利，不低于8000万港元。即营业纪录期首两个财政年度所须的最低盈利总和不低于4500万港元，最后一个财政年度不低于3500万港元，引申历史市盈率约14倍。修订后的主板上市盈利规定，较此前上调约60%。
修订后的盈利调高幅度将于2022年1月1日生效。另外，港交所明确，会按情况就个别申请人不用符合盈利分布授予宽限，灵活处理。
黄立冲表示，港交所所指的盈利是指扣除企业所得税后的利润，即税后净利润。这意味着，企业如未能在今年完成上市动作，明年需要满足新的盈利规定，若未满足新的盈利规定，就无法在主板申请上市。
据悉，盈利规定是三大财务资格测试之一，是港交所厘定上市申请人是否适合在主板上市时所用的稳健定性及定量评估的其中一环。从市场划分来看，盈利规定发挥重要作用，确保依据此资格测试申请上市的公司，都具备与主板定位相称的最低所需营运规模及增长水平。
同时，与盈利规定一样，市值规定也是依据盈利规定申请在主板上市的申请人必须遵守的其中一项规定。港交所最近一次调高市值规定是在2018年，但当时并没有相应调整盈利规定，导致仅仅符合两项规定最低要求的公司的引申历史市盈率由10倍大升至25倍。
“自此市场便突然多了许多仅仅符合盈利规定的最低要求的上市申请人，必须要以极高的历史市盈率上市才可符合市值规定。这些上市申请人一般都以提交给港交所的乐观盈利预测来证明其偏高的估值合理，但当中不少在上市后都达不到有关盈利预测。”港交所在相关咨询文件中称。
此外，港交所还在咨询文件中透露，港交所及证监会亦注意到一些于盈利规定与市值规定脱节后出现的失当行为，包括部署“唱高散货”计划，通常涉及的都是低市值公司的首次公开招股。过去两年，在部分有问题的首次公开招股项目中，包销商获支付异常高昂的佣金。这些高昂的包销佣金连同其他上市开支，与该等首次公开招股项目的集资净额不合比例。
“资料显示，在部分个案中，包销佣金及其他上市开支的一部分可能被用作为某些涉及失当行为的安排提供部分资金。最后，鉴于部分低市值发行人产生相对庞大的上市开支，而上市后公布的财务业绩披露中亦可见当初有部分上市文件少报了相关数额，亦不禁令人质疑对这些发行人而言，透过在主板上市来集资的成效有多大。”港交所称。
小型物业公司IPO热度或降温
从港交所调高盈利规定的初衷来看，意在规范集资流程，保障投资人利益不受损害。同时，避免小型企业在盈利不足情况下，却花费高昂的上市开支，以达到上市目的。
就当前正申请上市的企业情况来看，因物业企业估值普遍高于开发企业等原因，闯关IPO的物业公司不断增多。数据显示，2020年全年共有18家物业公司成功上市，规模创历年之最。
尽管近期资本市场对物业公司估值已有所回调，但今年以来，物业公司上市热度并未因此降温。据记者不完全统计，截至目前，仍有至少16家物业企业正在排队上市，包括中亿基业、融信服务、东原仁知、中梁百悦、明宇商服、海悦生活控股、中南服务、天誉青创智联服务、新力服务、越秀服务、康桥悦生活、领悦服务、中骏商管智慧服务、朗诗绿色生活服务、德信服务、世纪金源服务等。
RyanbenCapital补充：在港交所递交上市申请的还有京城佳业物业、富力物业、禹佳生活服务。在中国证监会国际部递交申请的还有长城物业、阳光智博生活。另：中亿基业乃房地产开发公司。
财联社通过查询已递表的16家物业公司近三年净利润数据发现，虽然大部分物业公司净利润规模都不高，年均净利润多在千万级别，但是若按港交所盈利新规，大部分企业仍符合上市条件。
以下表11家已递交上市申请书的物管企业为例，仅明宇商服前两年盈利低于4500万港元，最后一个财政年度低于3500万港元。
单位：人民币；数据来源：各企业招股书
这也意味着，新的盈利规定对当前已递表物业公司影响有限，而对于更多规模较小，并有计划于港股IPO的物业企业影响比较大。
“对于盈利较低物企而言，如果现在才启动IPO，恐怕来不及达到新的规定。如果还没有启动上市进程，现在也赶不及了。”一位香港投资机构人士称。
业内人士认为，随着行业逐渐走向成熟，物业公司上市门槛也有必要提高。克而瑞在研究报告中称，2020年42家上市物业公司平均日成交量约300万股（按250个交易日计算），其中27家日均成交量低于板块均值，占上市物业公司数量的64%，多数物业公司日均成交量不足。偏弱的市场流动性，以及前期约40倍的高估值，使得现阶段物业板块的增长略显乏力。
克而瑞指出，物业服务企业的分化趋势开始显现，头部企业无论是拓展速度还是规模领先优势明显，规模仍然是现阶段物业公司发展的核心诉求，未来物业管理行业或将进入并购整合的高峰期。对于物业公司而言，增强盈利能力和运营效率，做强服务力，才是企业行稳致远的根基。
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