央行“双降后”，房价会怎么走？

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央行“双降后”，房价会怎么走？

文/马光远

在二十四节气“霜降”的前一日，网上前几天盛传的段子成了事实：央行宣布了降准降息的“双降”措施：自24日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，同时，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年的第五次降准和降息，也是第三次拿出“双降”的政策。

在三季度GDP增速“破7”之后采取“双降”的举措，道理和逻辑就比较容易理解，央行对此也没有避讳，其发言人指出：当前，“国内外形势依然复杂，我国经济增长仍存在一定的下行压力，需要继续灵活运用货币政策工具加强预调微调，为经济结构调整和经济平稳健康发展创造良好的货币金融环境。”而此次降低存贷款基准利率，“主要是根据整体物价的变化，保持合理的实际利率水平，促进降低社会融资成本，加大金融支持实体经济的力度。”

如果翻译的更清楚一点：

其一

经济下行压力仍然很大，很多指标的下滑超过了预期。比如，制造业规模以上工业增加值跌至5.7%，创下年内第二差的数据；固定资产投资跌至10.3%，房地产投资更是掉到2.6%，比去年同期下降超过了10个百分点；进出口则下降了7.9%，这些数据清楚的说明，中国经济趋势性下滑的态势依旧没有遏制；

其二

通缩的压力很大，9月份CPI录得1.6%，而PPI则连续43个月为负数，祛除猪肉食品价格等，这些数字就是典型的通缩，国际大宗商品价格的下跌加剧了通缩的态势；

其三

受人民币贬值预期以及稳定汇率的需要，9月央行口径外汇占款继续下降，较8月末减少2641.42亿元，连续第8个月负增长，需要降准予以对冲；

其四

在CPI走低和PPI维持负数区间的情况下，实际利率上升，企业的债务负担沉重。

其实，以上四点原因，第四个原因，企业负担沉重，步履维艰才是央行选择“双降”的最重要的原因。在经济整体下行的情况下，金融危机以来很多行业资产负债表扩张的恶果终于显示出来。最近，中钢股份20亿元规模的债券违约事件，将中国企业债的风险再次推到人们关注的焦点和前沿。

按照国际评级机构穆迪的说法，中国“2015年迄今发生的违约事件已经超过去年全年总和”，从实际情况看，这种说法绝非夸张，自2015年上半年以来，债券市场已先后发生了“ST湘鄂债”、“11天威MTN2”和“12中富01”三只公募债券的实质性违约，而“08蒙奈伦债”、“14中澳控CP001”和“12桂有色MTN1”等债券亦相继爆出兑付危机，使得市场对信用风险蔓延的担忧日渐升温。

国际货币基金组织在10月份的报告中预计，新兴市场国家中，企业和银行有最多达3万亿美元的过度举债，中国是其中规模最大的。经济下行情况下，企业债的违约已经成为中国经济的头号风险，同时，由于实际利率居高不下，导致很多企业的债务负担极大，如果不采取实质性的举措降低企业的融资成本，今年很有可能很多企业会被债务压垮，而这对下行中的中国经济而言，无疑是一个极大的危险。

因此，在笔者看来，本次央行“双降”的主要目的绝非像有些人解读的“放水”继续刺激经济，而是为了缓解通缩的压力，缓解企业的债务负担，避免企业大规模的倒闭。如果一些书斋中的评论者到企业里面去看一看，相信他们不会再对央行的“降息降准”的举措进行抨击，当企业都快死掉的时候，还在论证放水的“理论正确”，姿势标准，手术是否规范，那是典型的书呆子思维。

记住，救命的时候，不需要姿势的优美和正确。实际观察中国经济者都看到了，在经济下行，债务高企，杠杆居高不下的情况下，如果不采取实质性的措施释放流动性，降低实际利率，中国一定会陷入可怕的“明斯基时刻”。

中国目前最急迫的问题，就是在去杠杆和解决债务问题的时候，避免系统性风险的爆发，而不是仍然在纠缠“宽松”的正确。从目前企业的实际利率负担以及物价趋势看，货币政策无论是降准，还是降息的空间都仍然很大。

必须指出的是，货币当局应该明白，“降准降息”绝不是为了再次刺激投资，更不是为了挽救僵尸企业和僵尸行业，在产能过剩，投资的效率已经很低的情况下，尽管距离经典的凯恩斯“流动性陷阱”还有距离，但货币政策刺激的边际效应的确在明显衰竭，试图通过“降准降息”的举措，重演2008年金融危机后“4万亿”的效应，可能性极小。

但是，对于房地产行业而言，本次“双降”无疑是一个巨大的利好。一年期存款基准利率在下降之后已经降至1.5%，再次进入负利率区间，在负利率和货币宽松的情况下，资产价格，特别是房地产价格下降的概率几乎等于零，这意味着，一线城市、重点城市、国家级城市群的房地产仍然是保值的好的选择。

笔者预计，房地产投资在9月份跌至2.6%的历史低点之后，有望回升，而一线城市和重点城市销售和价格的回暖有望继续，对于这些城市的购房者而言，现在下决心买房，仍然是比较好的时机。

当然，我同意绝大多数人的看法：仅仅靠货币政策无法挽救中国经济。

当下中国经济遇到的最大困境仍然是三个：

1. 改革能否按照三中全会的基调推进；

2. 包括税费在内的一系列负担能否下决心降低；

3. 增长动力的转换是否能够顺利完成。

在增长动力的转换期，通过货币宽松释放流动性，降低企业的融资成本，下决心大规模减税，人民币的主动贬值刺激出口，仍然是政策篮子里必须考虑的选项。宽货币的目的是为了避免经济陷入危机，是为了给企业减轻负担避免大规模倒闭，是为了给经济转型一定的时间。而不是为了重走老路，回到4万亿。政策制定者要时刻明白，如果走得太远，忘记当初为什么出发，会付出沉重的代价。

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