【超级干货】创业绕不开的租约谈判下篇！

关注贾律师，掌握有高度，有温度，有风度的每日纽约动态

耶曼律师事务所曾帮助纽约众多人气餐厅及知名品牌进行注册公司、申请商标、协商租约、申请酒牌及公司合规等法律事宜。如有相关需求，欢迎发邮件至[e-mail]或拨打347-348-3382，资深律师团队将用多年的经验为您的创业道路保驾护航。

导言

无论你的创业项目是餐厅，是互联网公司，是时尚公司还是其他企业，永远无法绕开的就是与你的房东进行商业租约的谈判。在美国进行商业租约的谈判是一件所有创业者在创业初期都要着重关注的问题，因为其中牵涉的条款众多，而一个稳定的办公环境对于创业的稳定发展是必不可少的，今天我们就跟大家分享一下实际租约中比较重要的一些条款。

在《如何与房东进行商业租约谈判？（上篇）》中，我们已经讨论过了主合同，附则中的租金及押金，地产税，房屋规划还有公共设施及设备，那么今天我们继续讨论附则中的剩下内容：

（以下文字序号承接上篇内容）

5. 用途

从房东的角度而言，房客按照约定的用途使用房屋可以让房东对风险有一定的预估和准备，因此，大部分情况下，房东都会将房客使用房屋的用途限制在一定范围之内。但是，无论是企业经营还是其他现实情况都要求一个创业者或者企业主在需要的实收根据情况调整其办公室的用途，那么此时，就要跟房东进行沟通，在一定范围内给予房客一定的自由度，使双方的利益都得到满足。

从商业角度而言，一个房客的经营不善，给房东带来的就是无法收取房租的经济风险。因此在很多时候如果条件允许，如果您想要经营的是一家餐厅或者甜品店，我们一般会要求房东不在把其他店面租给相同类型的租客，以此保证客源的充足和店铺的经营。对于房东而言，只要他能保证可以收回租金，则是一个双赢的局面。

6. 改装改建

对所租房屋的改装改建等对于很多房客而言都是必不可少的，其中涉及的方方面面又对双方都可能造成巨大的影响。因此，所有的房东都会要求房客在进行任何改装改建之前向房东提交书面的工程施工图或者设计图，并得到房东的同意后才能进行施工。房东在这个条款中权利是比较宽泛的，例如装修风格，装修所使用的材料质量，如果对房屋造成损失责任的承担，装修中工伤事故责任的承担等等房东都可以提出自己的要求，所以都需要我们在合同中进行详细的规定。

同时，为了满足租客的使用需求，房东可能也需要在租赁前对现有的房屋进行一定成的改建改装才能满足房客最基本的要求。例如，居住用途的房屋改装为满足商业办公需求的房屋时可能就要对空调，消防，给排水，通道等等进行必要的改建，那么作为房客，为了保证自己的利益，也需要在租约中对房东所需进行的工程进行规定以确保自己的利益。

7. 保险

对于一个房客而言，保险是必不可少的，因为一个有效的保险可以保证在发生意外情况时，不会因此对自己的生意带来毁灭性的影响。房东当然也想要保护自己的利益，因此，房东一般会通过租约要求房客的保险一定要达到房东的要求。

8. 转租，转让

房客经常会因为一些原因无法再承担房租或者需要搬离，那么此时，就可能需要将现有租约作为一个整体转租或者转让给第三方。房东为了保证自己的利益，通常会要求房客在满足所有房东提出的条件后才能转租或者转让，因此这个部分的谈判也是重中之重。

通常而言，我们当然希望房客能有更多的弹性，但是对房东而言这就是不可预期的风险，如何平衡双方的利益，需要房客一方在谈判之前就对自己的声音有一个完整的发展规划和风险评估，以此来作为自己谈判的底线和标准。而房东所考量的是自己的经济利益是否可以得到保护，因此，房东通常会要求在方可需要转租或者转让时首先通过房东的同意，且溢价部分房东拥有一定比例的分成的权利。

在我们的实践中，通常大部分有关这一部分的争议都会花费大量的时间和精力才能够解决，因此在签订协议之前一定要对自己的租约中这一部分的规定有一个详细的认知。

9. 合同的终止

在租约中，双方可以规定在什么情况下租约会被自动解约以及自动解约所带来的责任之承担。这个是一个非常开放的谈判项目，因为现实情况随时有可能改变，例如，房客的经营可能会被房东的发房屋改建计划所影响，那么，影响到什么程度租客可以自动放弃租约，该影响带来的经济损失又应该如何分配或者计算？

或者，在满足房东规定的情况下，房客可以选择主动解约。关于解约的流程以及双方在解约的过程中的权利义务可以双方根据自身情况自由约定，通常房东为了保护自己的利益不受损失，会倾向于对房客有比较严格的要求。

10. 续约

房东一般要求房客在租约结束前一定时间内向房东通知其是否选择续约，这个期限的约定可以比较自由的双方协商决定。

以上就是一些租约合同中比较主要的事项，当然，一份租约远不止这么简单，其中还有很多其他的问题需要双方解决，但是无论如何，作为一份合同，法律给予了租约很高的自由度，为了保证其中所有的条款都能得到充分的规制，保证房客的利益在所有情况下都可以得到充分的保护，请一定联系具有多年相关经验的资深律师为您保驾护航。

想和我们经验丰富的律师进行面对面咨询？快点击“阅读原文”，在“Free Evaluation”处提交你的咨询表格吧！

更多往期精彩：

Pursuant to the amendments to the New York Rules of Professional Conduct governing attorney advertising in New York, this article may constitute advertising. Viewers of this article are advised that: Prior results do not guarantee a similar outcome.