你不得不知的租房纠纷最强法律指南－中篇

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在我们帮助客户解决的案件中，房东与房客的纠纷是我们在实践中最经常碰到的一种诉讼纠纷。因为纽约法律的强制性规定，当房客因任何原因拒付，少付或者不付房租的时候，房东只能通过与其协商或者诉讼的途径来解决。那么日常生活中我们都会碰到怎样的纠纷，不同的纠纷我们又有怎样不同的处理策略呢？

在<上篇>的推送中，我们讲了在诉讼前的注意事项，今天小编就带大家一起去看看在诉讼中都有什么需要注意的关键点。

诉讼中

起

诉

请注意，在美国法院立案时并不会审查任何案件资料。因此，不存在法院是否立案一说，任何案件一经原告方正式递交起诉书，则就已经在法院立案，因此被告方就需要在法律规定的时间范围内进行应诉，不然起诉方就可以拿到法院的缺席判决，直接进行执行。在起诉书中，房东需要明确说明起诉的理由以及相关的事实，并要求法院作出相关判决。

如果起诉书中有需要补充或者修改的地方，原告方可以与被告方进行协商，或者在某些情况下获得法官同意后进行修改。

答

辩

作为房客，如果您的房东起诉您Hold-Over要求您搬离住所的话，此时您应该与您的律师联系并采取必要的法律手段来维护自己的合法权益。在实践中，答辩的时间并不是完全固定的，一般而言双方律师都会同意给房客的律师一定的时间进行准备与沟通。但是，在答辩中，房客应当与其律师据理力争，如果房东在其履行租约过程中有任何的违约行为也一定要及时向法院提出。

实践中，如果被告方有可用的抗辩或者甚至反诉理由的话，在答辩状中也需要一并写明并呈递给原告方，不然有可能使被告方永远失去抗辩的机会。具体案件情况都有所不同，但是您的律师应当确保您的答辩理由充分且详细。

庭

前

会

议

庭前会议是双方的律师会在法官的安排下在法院进行正式审判前的程序性会议。一般而言，法官都会要求双方律师与当事人进行和解谈判，看看通过是否可以通过非诉讼的途径更快更有效的解决争议。当然，和解谈判是完全依据于双方当事人的自愿的，如果其中一方当事人不愿意和解，那么法庭当然也不能强迫任何一方接受和解。

当然，庭前会议的另外一个重要的事项就是双方律师会协商确定一系列的程序性日期，如果案件非常简单，仅仅是房租等的纠纷，不需要经过举证，质询等阶段，则法官可能会确定一个开庭日期。但是，如果案件涉及金额较大，事实争议较大，则有可能会安排举证和质询程序。

开

庭

开庭时间一般而言需要依据法官的个人审理进度而定，在我们的实践中，通常而言这个时间会在一个月左右。纽约市每一个county都有自己的基层法院，其中又有专门审理有关房东房客纠纷的部门，考虑到这个部门的案件量巨大，法官通常只有10到20分钟的时间审理一个案件，因此开庭前的资料准备一定要充分，您与律师一定要沟通好以应对法官的询问。而且，如果房东房客争议金额一般而言相对较小，双方律师并不会选择由陪审团介入审理，通常法官会依据个人判断作出判决，此时就需要当事人进行充分的文件准备和整理。

开庭中如果您是房东，那么以下几种资料是必须携带的：

a. 房屋的所有权证明

b. 租房合同原件

c. 银行收款记录

d. 双方的通信记录

e. 如果房客给房屋造成了损失，相关的检查记录以及维修付款记录

f. 与案件相关的其他证据资料

如果您是房客，您需要携带以下资料：

a. 租房合约的原件

b. 您所有的房租付款记录

c. 如果房屋有损坏导致您无法使用，相关的图片或者视频资料等

d. 如果您替房东垫付了房屋维修费用，相关的维修记录以及付款记录

e. 与案件相关的其他资料

以上这些列举的都是一些常见的纠纷中比较重要的资料，因为每个案件的情况都有所不同，需要当事人及其律师在正式开庭前有充分的准备和沟通，以免给自己的利益带来损失。

判

决

开庭之后通常会收到法院的判决，但是，这还远不到放松的时候，因为纽约州的法院非常的保护房客，只要有任何原因法官认为房客有合理的诉求，法官甚至可以判决允许房客继续占有房屋3个月或者甚至更久的时间来寻找一个新的住处。当然，法官也可以要求双方在法庭律师的协调下当庭和解，一般而言，当庭和解都是都会要求房客改正不足或者要求房东重新与房客制定租房协议等。对于房东而言，达成协议不失为一个有效的方法，因为和解协议中的权利义务都是在法官的监督下确定的，对双方而言心理上更有约束力，同时，法官也会确定一定的惩罚措施来防止任意一方恶意不履行约定。例如，我们通常会要求在和解协议的基础上，要求法官签署一份胜诉判决，当对方不履行和解义务时该胜诉判决即时生效。这样，当一方不履行和解义务时，我们就可以直接要求治安官或者法院强制执行判决。

当然，如果双方依旧不同意和解，法官还是会基于自己的判断作出最终的判决，但是这个风险总体而言更不可控，可能会造成案件积压时间过长，反而不利于我们的当事人维权。

我们也将在最近为大家献上租房纠纷最强法律指南的下篇，详细分析<诉讼后>需要注意的各种事项，欢迎大家的持续关注！

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