一份好的租约，真的能帮你省下好几千万呢！！

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       签订商业租约对于很多商家来说是商业经营的第一步，签订一份周到细致的租约协议，不仅可以避免可能陷入的纠纷，还能帮助企业获得更好的发展。但是很多商户并没有意识到商业租约可能面临的风险，还有不少人觉得自己在生活中已经签过不少住宅租房协议，这个商业租赁也差不多，这种想法非常要不得。因为住宅租约在法律层面上是保护租户的权益的，一旦出现了租赁纠纷，法律会站在保障租户不至于无家可归的角度来解决问题，但是商业租赁很不一样，双方的权益全受租赁合同的制约，而租赁合同是由出租方出具，不少条款也是倾向于出租方的权益，而毫无经验的租赁者，无从知道自己应该注意哪些风险，避开哪些陷阱，一旦出现问题，才会后悔没能在签订合同之前请律师审核一下合同内容，以至于招致巨大的损失。

今天我们就简单介绍一下商业租约可能有的风险区域：

01

租赁限制和经营限制：

      调查出租人的情况和地产的信息。这是租赁房屋的第一步，你必须要知道承租的房屋是否已经租赁给他人，和出租房屋的用途是否可以满足自己的商业经营。如果对这些基本信息都不知情，租下来之后花了大量时间金钱装修却不能继续租赁或者营业，这些前期投资都将是巨大的损失。

02

租金方面：

       租用商业楼一般涉及比较大的租金，关于租金的多少双方进行多次协商共同确定一个彼此满意的数额，但是租金确定以后，合同中还要看清楚是否有额外的费用，例如房地产税，营业费，物业费等，如果这些都在合同中要求租客支付，房客可以拒绝也可以在租金方面进行更多的谈判。

03

保证金：

       要在合同中明确约定何时退还保证金以及影响退回保证金的因素，以防止约定不明在退还保证金方面产生拖欠的麻烦。另外如果没有看清条款，未发现租约中约定在租赁协议结束时，房东要求租户将空间恢复到其原来状态，而且合同中也并未写明是否允许合理磨损，那么租户就可能要面临移除设备和额外装修的一大笔开支。

04

担保条款：

       不少房东为了保证损失后得到偿付，会要求租户提供担保，租户应尽量争取Good Guy Guaranty：好人担保，这种担保要求在租户违约的情况下，担保人只对租金方面提供担保，而不用承担其他例如房东支出的中介费，广告费用等损失。如果合同中的担保方式是全面担保的话，租户提前终止合约担保人除了要担保房东的损失，还有很多额外的费用，甚至房东因为答应你而拒绝其他租客的损失，这是一笔不小的费用，切切看好担保条款。

05

免租金期：

       免租金期是租客可以跟房东协商的重要内容：开业前很多租户要进行装修或者翻新，动辄长达几个月，如果这个期间可以获得免租金，那么租户在装修的时候就会从容的多。

06

有条件的租赁“终止权”

       租户如果租房目的是经营餐馆或者酒吧的话，按照法律规定需要向政府申请酒牌，如果酒牌在几个月后无法获批，租户可以在租赁协议里加上如果无法获得酒牌批准有租赁“终止权”。

07

约定时间：

       很多租户在签订合同的时候，不知道未来生意做的怎么样，不知道该如何决定租约时间。一般律师建议租户可以就租约的时间和延期跟房东协商，约定一个较为灵活的租期和一个延期选择权。租期灵活的话，可以在生意不好的时候，给予租户一个相对多的选择。

08

增建规定：

       不少商用租约会涉及装修增建的条款，关于房东是否允许增减扩建，以及增减扩建中谁来支付这笔费用，也是房东和租客谈判的一个重点。

另外经营商铺的话，水，电等基础设施可能会有相比于其他居住用途更高的需求，如果所承租的商铺不能满足，要确定是否改变以及费用的承担，这些都是要在合同中明确约定的。

09

转租规定：

       任何一个生意都有风险，签订租约的时候一定要提前预知风险，如果有生意经营不下去的时候，房东是否同意转租或者是否转租要经过房东的书面同意，是否要支付房东补偿费等等。如果租约中有可以转租的条款，相对不严苛的转租条件，对于租客来说都可以降低违约风险。

      最需要注意的是，双方的约定和谈判是平等的，如果房东提出的要求可能损害房客的利益，租客不用勉强同意。对于商业经营来说，租金是一笔不少的支出，一个好的租约一般要经过双方好几轮谈判才能确定，这其中对于律师谈判技巧的要求和每个细节的把握都要求很高，要相信律师的专业知识和处理经验，要知道在不能让步的地方提出一个更好的方案比让步效果要好得多！

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