一案一评 | 不可归责原因致合同未能签订 一方不能要求另一方承担违约责任

2016年10月3日，杨某与某房产公司签订商品房定购单一份，约定杨某购买该房产公司商品房一套，单价6892.11元/㎡，总价640967元，并支付了定金2万元。定购单另约定双方于2016年10月18日签订正式的商品房买卖合同，并办理按揭贷款手续。后双方未能按照约定签订商品房买卖合同。杨某认为，房产公司曾承诺过其首付20%，其余可按揭贷款，才缴纳了定金，但现在由于房贷新政出台，无法办理贷款，故起诉要求解除定购单，双倍返还定金。被告房产公司认为并未承诺杨某可以首付20%，杨某未按时签约已构成违约，不同意返还定金。

法院审理后认为，在定购单签订后，双方均确认对签订正式的《商品房买卖合同》进行了磋商，但因双方未能就付款方式达成一致意见导致未能订立商品房买卖合同，即使被告曾承诺过原告可以首付20%，其余按揭贷款，但办理贷款涉及原告自身经济原因、银行贷款审批、购房政策等多方面原因，属于不可归责于当事人双方的事由，双方均不能视为违约，由此导致商品房买卖合同无法订立的，出卖人应将定金返还买受人；买受人要求双倍返还定金没有法律依据。最终，法院判决解除定购单，房产公司返还定金2万元。

法官点评：定购单是为保证双方正式订立商品房买卖合同而签订的预约合同，如果该预约合同因相关原因导致未能签订正式合同的，可依据关于定金的相关法律规定来处理。如果导致合同未能签订的原因是属于不可归责于当事人双方事由的，合同另一方不能要求另一方承担违约责任。有句俗话叫好聚好散，契约也同样如此，即便一方已经缴纳了定金，在对方无责的情况下另一方并无双倍返还的义务。