中国房价之谜：高房价的秘密终于让人给说透了！

房价，一道难解的谜题，万众关注的焦点。它牵动人们的神经，左右人们的思想，影响人们的行动。到底应该怎么认识它？有没有可能把握它？

高房价的基础是什么？为什么房价屡涨屡调？扶摇直上的房价将怎么走？为什么众多名家在房价预测中屡遭滑铁卢？

本文覆盖面广，而篇幅甚长。分5个小节。

（一）关于房价和调控的那些错

房价淘空了太多人的精力和财富，透支一个国家的经济增长潜力。

不管买或不买，房价都在影响着你。

在方方面面，以各种不同的方式，甚至在不知不觉中，影响每一个人。

电视剧《蜗居》热播的时候是在2009年，在那之前，房价已经涨了好几年；在那之后，人们与房价的“抗战”又快8年了。

现在情况却有所不同，已经不是所有地方都在涨。一线二线城市还在遏制上涨势头，三四线城市要开始忙着去库存了。

不涨有不涨坏处，在似乎看到房价“消停”曙光同时，人们又担心房价会不会暴跌。

房价是涨也忧，跌也忧，然则何时不忧耶？

万众踌躇之际，某专家挺身而出，放出豪言：房价必涨，有钱快买！

于房价，我知道需要关注哪些重要事情。比如下面这几件：

北京，郊区大兴。

大兴就在北京南边挨着，离城区不远。虽然是郊区，这里的房价着实不低。

人们在问：大兴8万，北京城区不得直奔30万了？

分析人士精彩点评：拿地成本就比较高，定价7万元也仅是保本，定到8万元其实利润并不多。

只是人们对这种解释是不满意的。还是老问题：那么，经过多年打造的北京城区市场，教育、医疗、治安、交通等公共设施经过多年的投资，现在应该是什么价？

通州也好，大兴也好，现在就有房价这么高，到底意味着什么？

北京，房地产调控政策与市场前景

某专家就是在这时再发惊人之语：本轮调控会导致房价上涨更厉害。

所谓的“错误调控”主要是指政府减少土地供应。

他的逻辑很简捷清晰：需求很旺盛，供给却减少，供不应求的结果可不是房价上涨？

按照这个逻辑，近来种种收紧地产开发类融资的政策也被唾骂为“脑子进水”，因为这些限制了开发商的资金来源，同样是抑制了供给。

去年10月底，证监会连同交易所和交易商协会也加强了房企公司债的分类监管；

从2001年开始进行经济报道和分析，重点关注房地产已有十几个年头了。现在是第几轮的调控，已经记不清，总之已经见怪不怪了。

历次房地产调控真是出乎一般人的理解，每次调控也总少不了抑制供给这味主药，以至于每次调控后，房价都先抑后扬，“报复性反弹”也见过，剧情十几年不改。

这到底是为什么？

批评决策者的“低能”很容易，也许过于容易了，所以批评者越来越密集，但是理性的思考却很少。

每次调控一出，专家、学者、开发商、民众，骂的人不少呢。批评很容易，但是这么多年的批评，已经完全不能增进我对这个现象的理解。

批评多年之后，我觉得需要换角度思考问题，并且倒也有了些不一样的看法。或许我们看漏了一些重要的东西，因此都犯了一些自己没有意识到的错误。

比如说，调控政策确定供地数量的说法，是不是说反了？

供地是制度，调控是政策；本该由制度决定的供地数量怎么能由调控政策决定？更合理的顺序，似乎应该是供地制度先确定供地数量，再在此基础上确定配套调控政策。

（二）高房价是被什么撑起来的？

“两地一制”的土地供应

要看清楚房价，就必须研究土地供应制度，也就不能不提香港供地制度——内地学习的，正是香港的土地批租制度。

“两地一制”最大特点是，土地市场只有一个供给者，也即垄断者；垄断者总是有使其垄断利润最大化的倾向，具体的做法就是控制供给数量，提高供给价格。

以香港政府为例。为了获得更多一点财政收入，香港政府常常特意‘少批多得’，甚至“规划”出一块土地，因为市场竞价“不理想”而收回，待来日再批。看到被当地人称为‘石屎森林’的摩天大楼密密麻麻自天而降，你能想象港九岛上还有70%的土地尚未开发吗？

经济规律的可怕之处就在于其普遍适用性，并不因人而异；不管是以逐利为目的的商人，还是打着公共利益标签的政府，概莫能外，他们垄断利润最大化的行为并没有本质不同。

内地各级政府把这一套活学活用，发挥得淋漓尽致。香港的房价全球称王，内地当前的高房价，也是在这个同根同源的制度体系支撑下演进而来的。

中式地产市场的独特法则

中式供地制度下的地产市场很独特，尤其是它的供给和定价法则。

经济学原理告诉我们，“成本加成定价”的策略通常似是而非。

“成本加成、顺价销售”是卖家做梦都想的好事，但在市场经济下困难重重。

但是中国的房地产市场恰恰不属于“通常”情况。其独特之处就在于，政府有能力消灭其他市场，让整个土地市场只有供应者，那就是政府自己。

既然土地市场只有一个供给者，那么它就在“需求曲线”上寻找垄断利润最大的点，即控制供给数量，提高价格。土地市场上一个个“地王”，就是在这种背景下出来的。

之所以说中式地产市场独特，是因为世界上大多数经济体的土地市场有众多的供应商，众多土地所有者都可以根据市场的价格信号快速做出买和卖的反应。中国内地与香港的供地制度同源，和其他经济体却有本质差别。

中式供地制度的“好处”是容易掌控市场，坏处则是弹性不足，市场一家独大，自我调整能力差，无视其他市场的价格信号——后面会讨论，这个看起来不怎么显眼的坏处，多年累积却蚕食了长期经济增长的潜力。

需求曲线理论上是存在的，但在实际中看不见摸不着，怎么就能确定多高的价格、多大的供给量是合适的呢？所以这里就存在两种风险：

第一种是价格风险。土地拍卖的价格和政府预期的差距甚大，导致土地流标——前面说过，香港就经常因为价格不理想而“来日再批”。

第二种则是期限风险。土地的购买者是开发商，而房子的购买者是民众，两者并不一致，而且有时间差，即地价转化成房价需要一个房屋的建设和销售的过程。作为“接盘侠”，开发商高价拍来的地，盖上房子之后却有可能卖不出去。

换个学术一点的说法就是，政府在开发商那里兑现了利润最大化，但开发商却把握不住民众的需求曲线，没法兑现利润。

本来嘛，需求曲线看不见摸不着，很容易把握？

这两种风险都真实存在。中国经历多年地产市场的火爆，人们见得多的是房价又涨了，房子盖好了卖不出去的情况应该关注不多。

其实，许多烂尾楼盘都可以归入此类。

（三）中国房价到底“合理”吗？

中国房价始终没有崩，相反，去年许多地方的房价还涨得让人越发绝望。

之所以有“崩盘”的盛世危言，最主要的原因是房价高得“不合理”。那么，什么是“合理的”房价？

对此，国际上有诸如“租售比”、“房价收入比”这样的流行指标。奇怪的是，中国房地产市场上指标早就超过临界值，却没有崩盘迹象。

这的确是因为中国房地产市场的与众不同。

前文不吝笔墨，分析了一番内地与香港的供地制度，旨在说明，在不同的制度约束条件下，所谓的房地产“合理”价格，也有极大不同。

租售比、房价收入比等指标，如果在一个远为自由的土地市场上超过临界值，往往导致房价的崩盘。但是在内地和香港这样的供地制度下，这些所谓的临界值似乎根本没有约束力，以至于许多紧盯这些指标的名家频遭滑铁卢，空发“崩盘”警报十几年，年年被打脸。

先看租售比。

我的看法是，在中国的土地制度条件下，租售比的指标意义不那么强，因为租房市场和买房市场并不是一个可以互相替代的统一市场。

这是中式供地市场和自由土地市场的一个重要差别。

通常情况下，房租对房价有很强的锚定作用：房子价格太高的话，人们会选择租房方案，导致房租上升、房价下降；反之，若房价太低，原本租房的人会考虑买房，从而推高房价、拉低房租。这里的前提是，买房和租房是同一个存量房市场，这样两者才有较强的可替代性。

房价和房租不是没有关系，只是关系更远了而已；房租也还是房价的一个“锚”，只是锚定的力度远不如新房价格的力度大了而已。

中国房地产市场的租售比远低于大多数市场，也就不难理解了。因为中国房地产市场与这些大多数市场的机制根本不同；它们是自由买卖的私有土地市场，中国不是。

所以，拍地就有非常重要的指标意义。它是供地体制的价格稳定器，稳定甚至引领一个城市所有存量房的价格。

前提是，“地王”上盖的房子可以顺利加价出售——这是这个游戏能否继续的关键。房价的上涨不会无止境。一旦新房价格太高而无人问津了，存量房也要绷不住了。

那么，一二线城市会怎么样？

再看房价收入比。

这个指标也很关键，but，again，它在我们这个体系下需要大幅放宽尺度。这里决定性的因素有三个：

第一，在房地产市场里的含义则是，新房的价格虽然很高，但是数量很少，只要有一些人买得起，就足以支撑这个价格了。存量房的价格当然随着会涨，但是在里面住着的人又不需要掏钱。看起来不是皆大欢喜吗？当然，没买房的人除外……

第二，全国购买力。一二线城市房子并不只是面向本地居民，而是面向全国。当三四线城市房价太高失去吸引力的时候，资金和人都会流向更具吸引力的一线城市和条件好的二线城市。

第三，刚需。几年前一度流行“逃离北上广”，现在更多的人“逃回北上广”；大城市成本高、人情淡漠，有种种不如意，但也有更多的发展机会，更注重个人能力，而回到老家如果“无爹可拼”就前途茫茫……

去大城市，就得买房子。这是刚需。

刚需是什么？买房子自住是刚需，担心资产贬值而进行优化配置也是刚需。不承认后者，就没法理解房价上涨的这一重大动力。在“资产荒”的情况下，买房子是个很自然、甚至是许多人最好的选择。

（四）房价啊房价

2010年之前，中国的房价经历了狂飙突进式的普涨，其中最大的源动力是城镇化。这期间，人口既向大城市流动，也向中等城市和小城市流动。对于不同的人，不同城市各具吸引力，中小城市的涨幅并不如何逊色。

情况在2012年之后发生了显著的变化。安信证券首席经济学家高善文对此有一个精辟的解释：2012年之后，中国的城市化从之前的城镇化转入了都市化。所谓都市化是指人口的流动开始表现出很强的选择性，人口开始集中流入一部分大城市和特大城市，而相对在离开其他的中等城市和中小城市。城市化在城市之间开始出现了明显的选择性。

要选择在哪个城市定居、生活和工作，除了考虑就业的机会，还会考虑这个城市所提供的公共教育水平、环境质量、治安好坏等一系列因素。而这些因素在中国不同城市之间的分布具有非常大的差异。

正是因为年轻的父母集中选择基础设施资源更好的城市，导致这些城市的人口流入上升，对房产的需求增大，表现为小学在校生人数增速上升、房价上升，以及住宅新开工上升。

在我看来，这种结构性分化开始之后，还将经历一个较长时间的深化和自我强化阶段。选择性进入优质城市的人们，或多或少都具备一些优势，或知识，或技能，或财富，或资源，否则很难在当地立足。他们对当地总体上会产生正的贡献。

这种分化会导致一个正反馈：越受人们青睐的优质城市，就越有可能进一步提高或改善。这种分化会不断深化，导致城市间的梯度越来越明显。

当然，也导致优质城市的房价越来越高

房价的上涨，已经经过了一个关键的节点，一个对于三四线城市来说意义重大的节点。不管地方政府怎么不希望房价回落，怎么控制供地，都敌不过经济规律的力量。

中国房价不会“崩盘”，因为这不仅是一个可以通过控制供地来调节的市场，还是一个讲政策的市场。

那些“鬼城们”玩得太过火，至少有两处败笔：一是供地太“过”，二是金融太松，所以房产又贵又“多”，金融机构深度陷了进去。金融太松，意味着太多的开发商挥舞着太多的资金去竞争土地，即土地需求上升（需求曲线发生变化），这些地方政府的理性选择就是增加供地。

很幸运的，我们的政策正在这么做。

这里所谓供地太“过”的含义是：如果不是金融太松，就不会有这么多的土地供给。另一个含义是：好的项目，一万个也不嫌多；既然是差的项目，那一个也太多了。

从这个角度看，严控金融，就能适度压低房价和降低金融风险。这样的经验教训，在此后的调控政策中体现得比较明显。

（五）房地产调控真相

我猜想，中国房地产调控政策经过十几年的演进，其目标和手段已经逐渐明晰，政策其实很有其自洽性与合理性。

说实话，这个想法刚出现的时候，长期批评调控政策的我都被自己吓了一跳。

粗略一点说，房地产调控的首要目标不是在调控房价，而是在预防崩盘；调控的关键点，其实都是在尽量挤泡沫，把多余的资金驱逐出房地产市场；在此前提下，房价能控制最好，控制不住再用别的手段，比如说行政、法律……

当然，不能忘记一个前提，那就是现行供地制度不能变。关于这个前提，我们后面展开一点分析。

供地制度决定调控

任志强对于房价继续涨的判断很可能还是对的，因为减少供给一般会导致价格上升。但他认为限制供给是“错误的调控”，这个判断政府不会认同。

我尝试从北京市政府的角度出发，理解这件事：

第一，土地供给是由供地制度决定的，不是由调控政策决定的。通常情况下，调控政策不能改变土地供给；与其说是调控政策限制了土地供给，不如说是先确定了土地供给数量，再制定调控政策来保驾护航；

第二，对房地产价格和需求起反应的只有政府一家，这个供地制度决定了土地供应不可能有市场希望的那么充沛。

第三，增加土地供应和现行供地制度不兼容，风险也是难以控制的，前有香港首任特首董建华先生的“八万五计划”，后有“鬼城”的教训，殷鉴不远。

第四，也是非常重要的一点是，北京市执行人口外迁政策，已经是明确的政治任务，减少土地供给是与之相配套的政策；正是这个配套，增加了北京房地产市场的复杂性。

需要说明一下，这里完全没有批评董建华“八万五计划”的意思。这个计划因为涉及增加土地供给的问题，下文会进一步讨论。

另一个非常值得推敲的，是对政府收紧融资渠道的批评，指责这种方式减少供给，助长房价上涨。更合乎逻辑的可能是，政府这个举措，一点也不像人们所称的那么“脑残”，相反，决策者相当清醒，而且对土地制度门清，对政策目标门清，对政策手段也门清。

再强调一次，政府的供地制度是控制供给数量，控制价格。要达到这个目标，不需要那么多开发商带着那么多资金来玩。在确定供地有限的前提下，再多开发商，再多资金，得到的还是那几块地。

政策的理性与局限性

由此看来，出于某些考虑，政府看起来有了相当的克制，并不盲目追求短期利益而让过量资金把地价炒到天上去。这也避免了金融机构卷入过高的风险。

严控资金进入房地产市场，不管是开发贷还是房贷，的确是在抑制房价上涨。从供给的角度上讲，参与拍地的开发商越少、开发贷的资金越少，越不容易把地价炒的很高，把房价“顶”得也没那么高。从需求角度上讲，买房的钱少了，价格也就不容易上去了。

政府为什么不能做得更多？比如说，为什么不加大土地供应呢？

我相信供地在一定程度上是可以调整的。垄断利润最大化的供应量，只是理论存在，实际上谁也没法确认在哪里，所以只要大体不差，多点少点不是核心问题。

而维持供地制度的稳定和有效运作，则是不可触碰的底线。所以，无论如何，供地的量不会变化很大，更不可能大到导致房价下降的程度。即使在土地完全私有的自由市场中，供地的增加也不见得会导致价格下降，何况单一卖家的市场？

万一价格真跌了，既得利益者（比如贷款买房的人）资产受损甚至变负资产了怎么办？下次还能顺利拍地吗？财政收入怎么办？更要命的是，供地制度还要怎么运转？

所以，无限制打压房价，不会是政策目标选项；假如政府真有控制房价的能力的话，政策目标选项也只会是：涨多少。可惜，即便政府可以控制地价，也没法控制房价涨幅，就好像小李的飞刀，出手之后就连自己都控制不了。

现在，我可以尝试勾勒一下房地产调控的目标优先序了：

默认目标：土地制度的稳定；供地制度的有效运转；让房子回归居住属性

首要目标：降杠杆，挤泡沫，降低金融风险；

次要目标：房价不要过快上涨。

现在看来，政府的调控政策，逻辑上是不是就自洽多了？房价如果控制不好，社会动静有点大的话，还可以采取一些行政啊、法律啊这样的手段，比如整治违法中介等。

来源：金融是金融深度。如有侵权，请联系删除。

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