【地产商必读】习李城镇化战略下房地产转型的四大结论

第一部分：什么是城镇化

我作为一家战略专家看的是未来将要发生的事情，我一直是从这两个角度去看问题的：

1、时势造英雄

2、规律决定一家企业的长期兴衰

多年前曾公开批评过蒙牛，因为蒙牛的成功是大趋势下的成功，而他背后逻辑是错误的，他违背了市场规则最基本的一条：那就是缺乏对消费者和供应链的尊重。

过度强调辛苦赚钱，在道德上很高尚，而在战略上很悲催！战略最重要的就是不战而屈人之兵！而在重大的历史机会下，你需要一个军师来分析和理清未来重大的规律和变革，你所需要做的是集中精力去做一些重要的事情。

城镇化重要的入口就是创造需求来带动市场。创造一个多业态的市场创新，以市场为导向，用现代的金融手段来做城镇化，政府作为受益者会非常支持你。大家要走在政府前面，一起推动市场化的城镇化进程——要去考虑如何去释放农民的需求，不是简单的把他们聚在一起，造一座城，这个背后是一个市场化的进程。

第一个结论：

第二个部分：习李如何解读城镇化

李克强总理解读城镇化

1994年，时任共青团中央书记处第一书记的李克强获得北京大学经济学博士学位。博士论文题目为《论我国经济的三元结构》。

论文分析认为：

由于城市现代化工业部门的就业增长率远远低于劳动力增长率，现代工业部门对农村劳动力的吸纳能力有限。因此，应该把注意力放在农村，就地实现剩余劳动力的转移。

论文最后部分建议因势利导使农村人口自然地向小城镇集中，逐步发展成中小城市，并使进入农村工业部门的农村人口继续向现存城市转移。要促成这一状况的发展，必须逐步打破城乡分割的社会体制，使户籍政策随之松动。

习近平主席解读城镇化

清华大学法学博士学位的习近平总书记的博士论文是研究农村问题，题目为《中国农村市场化研究》。

论文中提出：

城镇化应该是当今中国领导人最为关注的首要政策和课题。中国的城镇化建设已进入转型期，要求由速度扩张转向质量提升。

李克强的城镇化三大战略之国际化战略：

第一，我国是一个发展中大国，需要营造一个国际合作发展的空间。我到欧洲访问，只要跟他们讲中国的城镇化前景，他们就会兴奋不已，觉得中国的市场实在太大，有合作的机会。如果只跟他们讲产业发展，他们就觉得是在竞争，就琢磨怎么搞反倾销来限制我们。

李克强的城镇化三大战略之国家安全战略：

第二：城镇化布局要考虑国家安全。成熟的城市群都分布在东部地区，中西部地区城市发育明显不足，导致人口长距离大规模流动、资源大跨度调运，极大增加了经济社会运行和发展的成本。如何在中西部一些发展条件较好的地区，加快培育新的城市群、形成新的增长极，值得认真谋划和推进。

李克强的城镇化三大战略之土地集约化战略：

第三，小城镇数量多但规模小，集聚产业和人口的能力十分有限。1.9万多个建制镇建成区平均人口仅7000多人，相当多的镇不足5000人。怎样找出有效的办法，积极挖掘现有中小城市发展潜力，更好发展小城镇，把有条件的东部地区中心镇、中西部地区县城和重要边境口岸逐步发展成为中小城市，也是一项紧迫的课题。

第二个结论：

“农村城镇化”，习李早年的博士论文选择并非偶然，从国际到国内，从东部到西部，从投资增长到消费增长，对此习李均进行过深入研究，这不是一个口号，这是习李新政的国家战略。

第三个部分：如何解读市场的城镇化

“新型城镇化”：机会很多，转型才能抓住，你准备好了吗？

城镇化战略在我们总书记，和总理的博士论文在N多年前就早已不约而同的选择了去研究农村或者城镇化，这不是一个口号，这个两位领导人的国家战略！

中国食品危机会在未来两年到三年爆发，我们现在吃的东西80%有问题，50%有很严重的问题。有一个产品已经爆发了，那就是奶粉现在还有多少有实力有消费能力的国人还在吃中国的奶粉？未来食品危机将爆发到一切渠道上的东西一概不买，会直接跟农民对接！

接下来每家房地产公司都一定要涉足金融，因为你所做的本身就是金融，这在你以前的战略中有吗？如果没有，就请你在接下来的这场变革中将这个列入你的战略规划之中。

过去十年福利分房创造了一批大的地产公司，比如龙湖，正是他们把握住了这样的历史机会，同样中国城镇化布局也会创造一批大的房地产公司。在城镇化下，大家在同一起跑线上。

让国际大环境支持新政，让中西部创造出一批城市带增长极，让东部小镇，中西部县城一级成为区域市场创新中心——李克强城镇化战略的主体内容

城市这个词应该说是做反了，应该是市城，因为是先有市才有城。

成都，重庆，云南等这些地方未来价值就会很大，因为这些地方非常适合生活，而北京这些地方则不适合生活。

一家公司的强大并不全是以他的实力来决定的，而是以统帅的高度决定的。

在城镇化体系中，每一家房地产公司都不能是简单的创造住宅的公司，而是创造需求的公司，因为城镇化是以扩大内需为国家战略的，那需求在哪里？比如，城里的需求如何到农村去？比如说，旅游，休闲，养生，庄园经济，还有很多城市综合体的建立，其实都是全新的市场形态。

土地政策不改，房价就不可能掉。中国房地产泡沫在政府，而不在房地产公司。

政府过度依赖土地财政，会导致政府行为的乱套，导致政府不再把精力放在企业的创新上。

数据显示我们的城镇化水平提高了，居民消费率却反而下降了，说明做到了土地的城镇化，却忽略了人的城镇化。人的城镇化最关键的就是：把农民从自耕农转变成一个专业的服务者。

如果不发展经济，不从市场的角度来做城镇化的话，那城镇化就会陷入僵局。

假定有40%的人需要在城镇购房落户，人均居住面积为30平米，则需要新增刚性住房需求48亿平米，年均增3.7亿平米，相当于目前年住宅竣工面积的近一半，未来十年的房地产市场增长无限。

“新型城镇化”的“新”主要体现在如下五个方面：

1、 “人”的城镇化，

2、 城乡发展一体化，

3、 土地资源的利用效率

4、 综合改革

5、 重构城镇化的利益分配格局

第三个结论：

城镇化，能够创造极大的消费需求，中国出口增长缓行情况下，拉动内需的唯一战略，就是提升城镇化。在城镇化的房地产化倾向下，宏观调控不会松动，未来将是双轨制，中心城市限购与城镇区域鼓励房地产发展，发展的核心在于释放农民需求

第四部分：城镇化的起点是规划-从城市群到城市圈

城镇化的起点是规划：城市群规划、产业群规划、居住区规划。

国家正在构建“二横三纵”城市群规划，意图通过这些城市群加快农民城镇化的步伐。城市群大则容纳5000万到1亿人口，少则容纳1000万-2500万人口，将成为吸纳农民工进城，转为城市人口的主要载体，并使得城市化人口比例快速提升。

“二横”

沿陇海线的徐州城市群、中原城市群、关中城市群、兰州城市群、泛乌鲁木齐城市群；

沿长江流域的长三角城市群，皖江城市群，长江中游地区城市群，宜荆荆城市群(宜昌、荆州、荆门)，成渝经济圈；

“三纵”：

从大连沿着东部沿海一带直到湛江；

从哈尔滨、沈阳、北京，再沿京广线到广州、香港。

呼包鄂城市群到关中城市群，再到贵阳昆明城市群。

第四个结论：

一个新的历史时代

城镇化不是房地产化

但城镇化离不开房地产

面对重大机遇中国城镇化联盟主席姜汝祥博士解读城镇化：

1、市场化的城镇化是重启中国改革的重要出路。有两种城镇化，一种是市场化的城镇化，一种是权力化的城镇化。中国城镇化最大的问题是权力城镇化，一旦城镇化再成为利益集团的蛋糕，那中国经济也就走到尽头了，本届班子就会成为改革开放的尾声。

2、电商化是城镇化产业市场的“国际制高点”。城镇化的市场如何启动？关键在于一个有利农民收入提高的农产品市场的形成，到目前为止，城镇化之所以在产业上找不到突破点，就是因为没有足够重视电商这一全新的“制高点”。

3、城镇化的主体是农民，作为市场主体的农民并不需要拯救，他们需要的是一个公平公正的市场，让他们的农产品获得足够高的回报。

4、通过电商来将城市消费群与农民对接，通过预售的电商平台，通过体验式的农庄经济打掉中间环节，让农民获得真正的利益，并通过这一产业链创造出足够多的服务体系，解决就业问题，这是产业市场的核心

5、金融化，产权化改革是这场城镇化变革的最终归宿。要创造出出以城镇为核心的产业集聚，需要两个基本的条件，第一是金融的创新革命，第二是土地产权的流转革命。今天的农村市场其实潜藏着巨大的市场空间，比如住宅市场，旅游市场，休闲市场，农庄市场等等。

6、不要把城镇化当成房地产化，而要把城镇化当成房地产公司“市场化”的一个新层次，在这个意义上，房地产公司要成立自己的金融类公司，电商类公司，以及积极探索区域专业市场的建立。

平台推荐活动

2017中国特色小镇与田园综合体模式创新与项目实操高端总裁峰会

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【参会对象】 文旅地产及产业链董事长、总经理及核心高管团队，政府官员等（限400人）

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峰会主题板块

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第二板块：田园综合体与特色小镇运营模式创新及实践（傅林江：蓝城集团执行总裁；庄锦华：台湾百亿桐华祭项目操盘手；望桥：袁家村实践专家；张国祯：台一生态休闲农场董事长）

第三版块：欢迎晚宴+文旅，特色小镇创新IP资源链接会（圆桌对话、项目路演、自由交流、洽谈合作）

第四版块：田园综合体与特色小镇项目IP打造、核心价值提炼及运营创新（温铁军：著名”三农"问题专家; 郑美淑 中兴大学农艺研究所硕士、双潭休闲农业区前主委、卓也小屋休闲度假园区老板娘；许晓军 启迪控股高级副总裁、启迪协信科技城投资集团有限公司董事常务副总裁；王龙江：民宿产业发展公司CEO）

第五板块：田园综合体与特色小镇项目投融资创新模式解读及实践（袁英华：国开行信贷局原局长- 探讨特色小镇如何获得开发性金融支持；周宁东-中国政企合作投资基金股份有限公司投资部总经理； 李真圣 光大资本投资有限公司 执行总裁）

第六板块：田园综合体与特色小镇创新IP路演及创新运营体系案例解读（东莞市铁汉生态旅游）

贵宾席专享：

第一板块：特色小镇文创工作坊—特色小镇申报审批辅导？（陈安华-中国特色小镇建设与规划设计研究院执行院长）

第二板块：文旅\特色小镇项目问诊及需求对接（李 季 中国文化产业园区联盟主席、清华大学文创中心主任、清大文产（北京）规划设计研究院院长）

第三板块：特色小镇文创工作坊—如何找到特色小镇魂？（庄锦华-台湾百亿桐花祭操盘手、汗马研习社创新导师 首席文创顾问、台湾前行政院客家委员会副主任委员）

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