陈述｜陈劲松：“租”才是深圳核心竞争力

01

什么高科技？是“租”！

“手里拿着锤子，看到什么都是钉子”，因本人从事房地产工作近三十年，在我看来世界上的事儿无不与房子相关，而且越大的事越由房子来决定。

比如深圳的城市竞争力，大家普遍说这么几条：高科技、民营经济、创新，而且因为房地产GDP占这个城市的总量如此之小、每年出让土地面积如此之少，以至于在中国大都市中，被认为是唯一摆脱了“土地财政”和“房地产路径依赖”的典范。

这样一个城市的发展神话，真好像是“神”一般的存在，而且还传得越来越“神”。其实任何现实中的“神话”都不可迷信，多少城市在大力发展民营高科技呀，凭什么深圳就发展起来了？

我90年来深圳，回首往事，至97年深圳说什么高科技都没人相信，没底气啊！

有大学吗？记得深大校长气愤地说要拆除遍及学校周边的“发廊”呢！有科研院所吗？华强北倒发票的商店倒是多；有科技人才移民吗？引进一个牛院士就会兴奋整一年，科技人才比珠海还差半截；有强大的工业基础吗？俺一哥们投身深圳的高科技企业，不过是制造计算器。

当年任正非租一个朝西的二房倒腾交换机，大多数草根创业者居住在“农民村”呢！马化腾租华强北一个破厂房折腾OICQ，真的需要钱啊。

换句话说，深圳真正的高科技公司起步，都不是招商“养”出来的，是“租”房子“租”出来的！

02

什么样的房子是为了住的，而不是用来炒的？

只可以用来“租”的房子就是。比如曾占深圳50%以上存量房的农民村，就是深圳“市场化的廉租屋”。

“市场化的廉租屋”对于深圳高科技发展，民营经济发展和创新都市发展之作用，怎么强调都不过分。

政府当然也提供“微利房”和“福利房”，但由于民营草根企业几乎没有途径和资格申请，基本沾不上边儿。（后期政府按税收开始分配才能真正被分享）。

直到2010年，深圳还有一半以上的年轻人都住在“农民村”里，这既是深圳城市的现状，也奠定了深圳城市的核心竞争力。

我曾经说过，一个城市的核心永远不是“物资”，而是“精神”。那么什么是深圳精神？

我总觉得“深圳精神”就是“城中村”精神：

1、“市场化”，不只是“租金”市场化，提供“租”的房子亦市场化；配套市场化，管理亦市场化；

2、“奋斗者为本”，深圳不相信关系，没人会无微不至地关照你，你就要奋斗，因为城中村不相信眼泪；

3、“讲规则”，那么多陌生人“合租”在一套房子里，不讲规则就不行；那么多年轻人因此学会了平等待人、公平处事；

4、“远大理想”，你虽然住在城中村，但抬头就看到几万元一平的高楼大厦，这种激励是每时每刻都存在的；

5、“包容底层、向上流动”，大多数年轻人能立足的原因就是活得下来，大多数草根企业是从城中村开始的，没有这个基础，就没有这么多极具竞争力的民企。

房子是用来住的，试想一下如果小产权房被容许“炒”，深圳的民营和高科技企业会有今天的局面吗？

03

房价“二律背反”与深圳前景

深圳房价之高已无须多言，有意思的是如果和香港比较，深圳房价的上升几乎与同类型房租没有关系。也就是说房价上涨的同时，回报率其实一直在下降。这种情况叫做房价的“二律背反”。如果这种情况只是暂时现象，租金会慢慢回补到合理的回报率也算正常，但深圳的房租尽管有涨，回报率却一直低企，这是什么原因呢？

1、深圳商品房业主并不在乎“租”的回报，因为房子是可以炒的，而且没有房产税，持有成本并不高；

2、 深圳高容积率的旧城改造，一批还建房（不能炒的，只能住的）进入了租赁市场；

3、 深圳地铁的加速建设，使得一小时工作生活圈不断扩大；

从目前来看，深圳确实一方面享受着财富繁集的房价效应，另一方面又享受着普遍劳务人员的平租效应。

但，这个局面并不能维持很长时间：

1、随着房价高企，城市更新成为房地产市场主流供应，普遍的“绅士化”运动必将推高租金；

2、对“产业”的偏爱和对“住宅”、“公寓”的歧视，体现在土地出让、旧房改造、消防……等等方面；

3、对“人才”的偏爱和对“草根”的歧视，越来越背离“市场化”原则；

4、对“租赁”市场提供方的漠视，随着消费升级，多层次租赁市场的形成必然是一个国际级都市的选择，可惜的是深圳对此还处于“严管”和“打压”状态，并无一套规范“二房东”的标准。

深圳的未来，取决于深圳人的工作与生活，取决于深圳企业的活力和竞争力，而“房价高”并不是城市的竞争力，各类人的“平租”才是。

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