【法律生活7】房主毁约，该怎么办?
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《法律与生活》栏目是由廊坊日报社新媒体中心出品的律师对话视频栏目，一期一主题，均由我市专业律师解答，每周二播出。
本期
【张克锋律师事务所】
李爽律师做客《法律与生活》栏目
李爽
毕业于北京大学，曾供职于检察机关，2007年起在河北张克锋律师事务所从事专职律师工作至今。
输12
李爽律师自执业以来凭借深厚的理论基础、丰富的实践经验、成熟的法律思维、灵活的谈判技巧，办理了大量的诉讼业务、非诉讼法律事务。李爽律师擅长企业法律顾问、家事继承纠纷、房产土地纠纷等领域。
案例
近日热心市民刘女士打来电话说，她去年和男朋友相中一套房子，很快就签订了购房合同，但是等到过户的时候，房主说他人在国外需要等半年才能来，结果，半年后房子涨价，房主就想毁约，说要么加钱要么另寻卖家！但是，刘女士都等半年了，对房主毁约说法不认可。
律师解答
像这种情况，刘女士应该如何应对？如果毁约，她能否获得赔偿？
在我国包括《民法》、《合同法》的相关规定中，更加保护的是合同中守约方的权益。因为作为守约方，对合同履行有诚意有付出，合法权益必然也应当受到法律的保护。
首先，如果合同签订之后，双方按照合同约定的义务，各自履行。因此，刘女士首先可以要求售房人继续履行合同，并要求售房人协助其办理过户手续。如果逾期办理，刘女士可以主张违约赔偿并且可以诉求法院强制执行。
其次，如果此时售房人已经将房屋另行出售给了第三人(善意)且已经完成过户的情况下，售房人已经无法实际交付房屋了，在此情况下，购房者就只能要求售房人赔偿定金或违约金及其他损失了。
律师解答
因售房人原因，购房者只能要求取消合约，购房者应怎样获赔？
这个时候又分为两种情况：
第一种情况: 如果房屋买卖合约中具体规定了违约金和违约金的计算方式的话，就按照违约金的条款来执行，此时还有一个补救，那就是如果违约金的金额（一般规定违约金的金额小于等于成交总额的20%）明显小于实际损失，也就是房屋差价。比如说，当时房屋成交价是150万，现在是200万，有50万的差价，这个时候购房者就可以要求法院或者是仲裁机构提高违约金的数额。
第二种情况: 如果合同中没有规定违约金和计算方式，购房者除了可以要求赔偿已付的房款及定金以外，还可以要求赔偿损失，这个损失既包括实际损失也包括可得利益损失，可得利益损失还包括银行存款利率损失。
律师解答
定金和违约金可以同时主张吗？应该怎样赔付？
根据我国《合同法》的规定，当事人不得在诉讼中既主张违约金支付又主张定金支付。只能选择一项，如果是主张定金赔偿支付的，可要求售房人赔偿双倍定金。
律师解答
如果是购房人违约，比如因购房资格有问题，不能买房了 ，那售房人又该怎样要求赔付呢？
双方可协商，明确违约责任并索赔。在《定金协议》、《房屋买卖合同》中的约定：如果买方违约，卖方可以不退还定金。买方因购房资格有问题，不能买房了， 卖方可以根据合同约定索取赔偿、签署《解约协议》，并且要求买方配合注销网签。
律师提示
购房交易中已经进行网签的，如取消买卖合约，卖方可要求买方配合取消网签，否则卖方再次出售此房屋，将不能通过房屋核验。
这样来看，至少在当前的房屋买卖合同中，如果签订完购房协议之后，房主的违约成本还是比较高的，这也给我们提了个醒，任何合同中，法律保护的依然是诚信方。既然有能力有意愿去签了合同，那后续的整个过程就应当在法律框架下执行。
在我国依法治国的大背景下，知法、懂法、用法可以让我们权益得到保障，让我们的生活更加美好。如果您生活中有法律问题的困惑，需要法律援助，可以将问题告诉我们，栏目将为您邀请专业律师解答。
联系方式：0316-2033937
Email:58567449@qq.com
制片人：董艳
策划 ： 张雪、闫默
主持人 ： 闫默
嘉宾 ： 李爽
拍摄制作 ：杨桦
制图/编辑 ：孟小义
出品 ： 廊坊日报新媒体中心
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