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西安房价=1400碗凉皮。

2017-05-04 安静 梵高先生 梵高先生


20年前,1平方米约等于1400碗凉皮;今天,1平方米依然约等于1400碗凉皮。这就是西安房地产市场的动态。


最近有一则消息显示,为了吸引优质大学生落定西安,西安还推出了大学生福利租房制度,现已有338名大学毕业生分到公租房,30平方米的住房,每月租金仅86.7元。


算了下,差不多刚好三天的凉皮钱。


在诸多的城市房价样本中,对于普通人来说,西安的房价一直是未解之谜。因为这里面有很明显的两种矛盾。


西安,作为中国中西部地区首屈一指的大都市,北接北京,东望上海,南下有广州武汉,西去则连接成都重庆。


这样一个地理位置重要,城市GDP超过5800亿元,高校数量全国第3-4位,医疗、城市基础配套稳居西北五省龙头,本身又是中国有史以来最伟大城市的城市,在中国房地产的黄金十年,住宅均价仅仅实现2倍增速。



而过去10年,国内城市房价普遍上涨10倍以上,部分地区房价的涨幅甚至超过了20倍。


西安,相对于其他同级省会城市如郑州、合肥、兰州、南京,成都,武汉,西安的房价一直是神奇的存在。


可以说,除了重庆,西安的房价可谓是业界的一股清流,房地产界的良心。


这是最好的城市,房价良心,百姓乐活,堪称嘈杂世界的一股清流;这是最坏的城市,资本淡寡,投资焦荒,经济土脸灰头。


为什么西安房价这么低?——这是安静走访西安之后,脑海中多次闪现的问题。


对于这个问题,安静了解了很多,接下来,聊一聊我眼中的西安楼市。纯属个人见解,不构成建议。


1、人口红利滑坡,吸引力全国倒数。


首先来说说源源不断的人——人口红利,我们不说固有人口,我们看人口增量。


数据显示,2009年到2014年,17个重点城市中,人口增长率排名前五位的城市分别是厦门、郑州、天津、北京、武汉。增长率分别是51.2%、24.7%、23.5%、22.6%、13.6%、12.7%、12.1%、10.2%、10.1%、9.8%。


17个重点城市中,人口增长率排名后五位的分别是贵阳、青岛、昆明、无锡、西安,人口增长率分别为7.7%、6.4%、5.5%、4.9%、2.3%。


——西安的人口增长一直是排名倒数,所以才会出现30平米、86.7元/月的福利房用来留住人才。


再用“小学生增长率”的工具来看一下,过去5年,上海、苏州、深圳等城市小学生增速均超20%,房价上涨也格外明显。而西安呢,只有5.96%。



过去八年,郑州市新增在校小学生近23万人,西安才增长不到2万,郑州市西安的11.5倍。同期,郑州新增人口182万,西安才增长19万!


——小学生指数决定了一个城市未来的人口增长,城市化快速,增量缓慢,反映了某种程度上的人口红利流失。


2、月薪3K的小空姐活的很自在。


再来说说产业和就业。


西安因为产业结构问题,大量就业人口是在国企军工单位,以及中低端第三产业服务业,金融、研发、外资等企业较少,本地企业整体实力和规模弱于成都和重庆,导致居民整体可支配收入偏低。


整体来说,西安的富人阶层,基本都停留在体制内,而体制内往往有自己盖房子分配的土地和资金,而体制外的,收入都很低,而且根本买不起高价房。


2014年,西安平均工资是4203元,作为一个省会城市,在陕西省排名却排名第十。西安普通老百姓的平均工资也只在3000元上下这个水平。



而我了解到的当地人对于就业的态度是:不考虑工资水平,只看安稳程度。公务员、事业单位、国企…都是他们追求的。


我有一个朋友,以前是空姐,外形条件能力都不错,可她就愿呆在一个小国企做文案,拿着3k左右的工资逍遥自在。


而这样导致的结果是,人才市场严重饱和,工作岗位却有限,供大于求,导致就业困难,薪酬偏低——这又回到了刚开始,人口红利流失。


3、供求关系失衡,房价千年神龟!


说完了产业与人,我们再来看看西安楼市的供需关系。西安目前拥有拥有“五区一港两基地”,开发区造城模式尤其显著。大部分新区(含行政新区),前期仍以地产为主,土地财政至关重要。


目前,三线城市基本都以这个模式为主,而且风险巨大。比如说2015年安静曾考查过的城市贵阳,在《中国第一神盘花果园和猴子们》一文中,就写过:


从整个城市的开发模式来看,贵阳偏好大盘模式,选择了让渡土地收入,借助社会资金,以超级大盘的路径快速实现市政基础设施建设和城市升级改造。在这里,开发商作为城市运营者的角色,体现的淋漓尽致。


所以在贵阳才会出现像1830万平的花果园、1600万平的大川白金城、720万平的中天未来方舟、700万平的优品城邦等数十个超级无敌无敌无敌无敌无敌无敌无敌宇宙大盘。


当然,盲目的开发及造城,也会带来很严重的后果。截至2017年2月底,西安商品房库存为2518.04万平米万,按照2016年上半年月均一百多万的去化水平,商品住宅去化周期达14个月。


而在此前,西安商品房库存面积达历年最高值,库存消化周期为15.7个月。排名全国第六位。有人说排名第六不算什么嘛。是啊,不算什么,但是还有一个因素很重要——保障房。


除了商品房消化不了外,西安的房地产市场还有巨量的保障房。2014年,陕西保障房开工50万套,竣工20万套,全国第一;2016年,西安全年提供保障性住房房源两万套。


西安的每年商品住宅销售多少?12-15万套。保障房供应占比如此之大,商品房要有大的升值空间,就变得非常的艰难。


当然,进入2017年之后,西安的房价也开始发力,持续上涨,2月份涨幅甚至排名全国第二。这也许是全国地产市场冰冻后的尖尖角。


随后,西安强有力的调控政策又开始出台,目前已有多个单价过万的楼盘暂停网签。


此前,西安万科13个楼盘被暂停网签销售,而世联、合富辉煌、创典全程等营销机构被暂停在西安的一切地产销售活动——原因:违规、房市过火。


从人口红利的消失到供求关系的失衡,西安折射出了一个“房价千年神龟”的样本。


房价的结果很好,只是,城市对地产的运营模式上,不妨对标成都。毕竟业界良心的城市不多了,上帝保佑,阿门!

梵高先生
深圳,地产浪人
ID:Mrvangogh1989
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