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不看好暴涨的三四线楼市。

2017-05-13 安静 梵高先生 梵高先生


房子是用来炒的,股市才是用来住的。——市场总是这么奇妙。


4月10日以来,A股有近1800只股票跌幅超过10%,其中,450多只股票跌幅超过20%,60多只股票跌超30%。A股最新总市值跌至50万亿元大关,距离上证指数年内高点3295点时期市值已经缩水超过4万亿元。按照5000万持仓账户粗略计算,户均亏损超8万元.


截至周五收盘,沪指收报3083.51点,本周下跌0.6%,连续第五周走低。——这是最近的股市。割肉。心疼.


再来看看的楼市。你以为楼市降温了?我们再来看看全国数据。5月12日傍晚,央行公布了“2017年4月金融统计数据报告”。


根据央行的数据,一季度人民币贷款增加4.22万亿元,其中住户部门贷款增加1.85万亿元,也就是说,个人(包括家庭)新增贷款占了全部新增贷款的43.8%。


个人(包括家庭)新增贷款能干什么?凭常识就可识别:买房。所以,住户贷款的比例,基本上可以看成是房贷的比例。


也就是说,到了4月份,当月人民币贷款增加1.1万亿元,住户部门贷款增加5710亿元,也就是说房贷几乎占了全部新增贷款的52%。这个比例,比一季度提高了8.2个百分点。


——4月份全国楼市潜滋暗长,仍然火爆。


跟一季度对比,财政部4月的“财政收入状况”也说明了这一点。


1到3月,国有土地使用权出让收入9486亿元,同比增长29.9%.

1到4月,中国有土地使用权出让收入12767亿元,同比增长36.4%。

1到3月,全国契税收入1203亿元,同比增长18.9%;房产税收入569亿元,同比增长13.5%。

4月单月,全国契税收入401亿元,同比增长27.1%;房产税收入397亿元,同比增长26.2%;


这些钱到哪去了?——三四线城市。不知道大家发现没有,放眼全国,在北上广深一线楼市遇冷的时候,大量资金已经被分散到一二线以往的城市去了。


比如说我前面写的千年房价神龟——西安。


4月24日到4月30日这一周,西安商品房备案价格显露真相,着实令人大吃一惊:短短一周时间,商品房备案量达到156.11万㎡,备案成交均价达到9346元/㎡,商品住宅备案成交量达到133.99万㎡,备案成交均价8844元/㎡。备案量价齐创年内新高!


——价量齐涨,乌龟变火箭!


再比如说你没怎么听过的内蒙楼市。


2017年一季度,内蒙古实现商品房销售面积135.7万平方米,较去年全年增速加快8%;自去年11月始至今,内蒙古商品房待售面积已连续多个月保持负增长。


在“去库存”和棚改保障房建设如火如荼中,截至今年一季度,商品内蒙古房待售面积同比下降3%,为1350.7万平方米,内蒙古库存量正在稳步释放。


还有网友说到唐山:


唐城101现在17500一平了。新天地美誉12000了,去年还5000左右呢。现在大多数地方都10000以上一平了。在月平均收入还在3000的唐山,有很多人买不起房了。唐山本地的刚需购房者让炒房团害的不轻啊。


再比如说无锡、南通、沈阳、太原、海南、昆明。所有的迹象都在显示——炒房者在往后退,一线到环一线,二线到三线,三线到四线。


来细一些的数据(3月份):


昆山(+5.02%)、金华(+3.43%)、绍兴(+10.78%)、无锡(+7.83%)、南通(+5.76%)、佛山(+7.22%)、扬州(+4.21%)、常州(+4.01%)、中山(+4.65%)、赣州(+4.06%)、洛阳(+3.06%)等。


——三四线楼市这么火爆,但是我仍然不看好。不过,调控的目的,达到了。


1、中国人口向一二线集聚趋势未改


我们来看一组数据:



这是第六次人口普查全国各大城市的人口迁移率,图中标示的很明显:


人口流动的方向主要是由中西部向东部迁移,特别地,人口向大城市集聚的特征尤为明显。


北京和上海两个一线城市的人口迁移率高居前列,天津作为热点二线城市紧随其后。在一线城市和二线城市较多的广东、浙江和江苏等省份,人口迁移率普遍较高。


其他的三四线呢,大部分都是人口的微增长或者负增长。楼市的主体是人,人都往外跑了,你凭什么说你的房子能一下涨下去?盘子的底这么高,三四线的购买力能托的起来?


2、三四线城市的基本面不好看


眼下房地产的特点是,一二线阶段性实现回归“住”的特性,三四线楼市在货币化安置和资金下沉,反而走出火热的行情,背后仍然是慌不择路地资产配置的逻辑。


但不要忘了,三四线城市无论是从产业结构上,还是从基础设施,还是人口状况,都没有一个良好的基本面。举一个直白点的例子。看图:



从世界500强的企业分布来看,在中国大陆的98家企业中,总部在一线城市的企业为75家,占据了绝大部分,热点二线城市和非热点二线城市共有企业14家,三四线城市仅有9家企业,不足总数量的10%。


优质企业,三四线占比微乎其微。另外,还有教育资源、医疗资源、轨道交通(交通资源:一二线数倍于三四线)、GDP等等等,基本都集中一二线。——基本面这样,何来长期的看好?


3、三四线城市房子的流通性差


再来说说房子的流通率。我们知道,房子是不动产。可是如果房子真的不动,那就基本失去了金融属性,基本玩完了。


前几年三四线的城市,因为库存大,价低,购买者基本以自住为前提,动不动就100平以上。


当这些居住属性被基本满足的差不多了的时候,你要再转手就变得很难了,因为三四线城市的购房基本都集中在新房,还不到必须购买二手房的阶段。


不是所有三四线城市都有北上广深这样的大树可以依靠的。投资者自娱自乐即可,刚需千万别跟进当冤大头。当楼市全是饥不择慌的炒房客的时候,你就要当心了。


巴菲特有一句名言:当别人恐慎时你应该贪婪,当别人贪婪时你应该恐惧。


梵高先生
深圳,地产浪人
ID:Mrvangogh1989
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