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6年涨幅超500%的龙华,房价见顶了嘛?

2017-06-02 安静 梵高先生 梵高先生



说龙华前,情不自禁,又让我想起去年讲的一个故事。


2016年6月某日,龙华上塘附近某小区业主,听说龙华又拍出来地王,辗转反侧,难以入眠。


因为只要他一想到自己的房子无端端的涨了几百万,就莫名的亢备,激动的睡不着,最后实在受不了了,吭哧吭哧在楼底下围着小区跑了一夜。


这个故事发生的背景,是2016年龙华的上塘地王。那一块地王,楼面价5.7万/平。


在过去很长一段时间里,深圳人对龙华的印象,就是一个偏僻山村、穷乡僻壤、工厂密集,脏乱差堵等词汇基本就是对龙华的形容。


在2010年以前,其房均价还不到1万/㎡。到了2011年龙华挂牌成为新区后,当时位处深圳北站附近的楼盘均价也仅在1万/㎡左右,即使2012年,区域内新房均价也只到1.79万/㎡。


直到2013年上塘地王的出现,才使得龙华房价得以突破瓶颈。据了解,当年龙华新房价格环比涨幅高达21%,高出全市涨幅7个百分点;


再到2014年,龙华再次诞生地王,龙华新房价格以涨幅14%再度超过全市平均值。人们开始留意到龙华是深圳意料外的最大黑马。


梳理下龙华房价的渐进史,龙华新房房均价已从2011年的“1”字头涨至2017年4月份的54619元/㎡,其房价6年涨幅超过5倍。


其中,2016年深圳北站商务区的某楼盘的某户型,甚至突破了9.6万/平。


龙华的房价天花板到顶了嘛?会不会突破10万+?作为近几年来深楼市的最大黑马,相信这是所有深圳人的关心的问题了。


当然,业内看好龙华的理由有很多。比如说:


1、龙华很有可能是深圳未来新的市级中心。

2、2017年龙华升级为行政区。

3、龙华的规划都是市级的。

4、深圳北站年发送旅客1500万人次。

5、龙华是深圳地理位置的几何中心。

6、龙华还是广深港经济通道的重要节点。

 ......


所以,得出的结论是:即使是龙华房价6年涨了500%的情况下,仍建议自住投资客尽快入手。因为照上塘地王的价势,龙华要突破10万+很简单,比出一篇10万+的爆文还简单。


可能是我认识有限吧。目前来看,龙华房价已经虚高了。因为它透支了至少3-5年的价格,入手需谨慎。


理由很简单,龙华的暴涨价格机制的形式,很大部分是因为南山、福田可开发土地极其有限,土地空间的严重饱和,加之购房水位的上升,导致人口大量向龙华“出口”,而非龙华本身发力所致。


这里的发力,可理解为楼盘品质的提升、区域配套的完善落成。注意,这里的配套,不是指的业内规划吹水,而是实实在在能够感受到的。


很多人喜欢做证明题,拿着规划的论据去佐证龙华未来有多么多么好。比如升级版的欢乐海岸,美术馆分馆、红山片区的商务规划等,比如未来大量的地标。


再比如人口导入的PIE模型(P是人口,I是基础设施,E是就业)。再比如说“曾经的你爱理不理,如今的龙华你高攀不起”的经验理论。


不可否认,这些论剧确实没错,也确实会给区域带来阶段性的利好。也会带动房价的攀升。


但是,不要本末倒置了,这些仍在纸上。目前龙华某些楼盘的价格,已达到了同福田、南山某些楼盘的价格水位。配套呢,与之相比,不知道甩了几条街。


之前多次在龙华价格约6万/平的楼盘附近实地走访,无论是交通,还是配套,或者是教育,都存在严重的硬伤,吃个饭逛个街都要开车跑几条街。一到白天,大街上稀稀落落的,基本看不到多少人。


曾经跟朋友闲聊,期间问到她的置业计划。她说暂时租住在龙华。租金4500元/月。我说那可以考虑买房了呀。她说确实想买房,我打趣道:那可以考虑未来10万+的龙华呀。现在才5.5万+。


她说这么高价格的房子,我干嘛还要跑到龙华去住。为什么不直接买到南山或者福田呢?


答案立现:当龙华的外溢优势没有,甚至持平南山、福田的时候,龙华的吸引力还会这么旺嘛?


目前龙华5.5万左右的均价,确实还支撑不起5.5万+的均价。


做龙华10万+的证明题是不会错的。也许可能,因为深圳房价大势仍为涨。但目前来说,龙华房价破10万+,甚至想超福田、南山,比10万+的爆文可难多了。特别是在“房子是用来住的”的管控论调下。


个人见解,不构成建议。欢迎讨论,拒绝喷子。


梵高先生
深圳,地产浪人
ID:Mrvangogh1989
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