6年涨幅超500%的龙华，房价见顶了嘛？
说龙华前，情不自禁，又让我想起去年讲的一个故事。
2016年6月某日，龙华上塘附近某小区业主，听说龙华又拍出来地王，辗转反侧，难以入眠。
因为只要他一想到自己的房子无端端的涨了几百万，就莫名的亢备，激动的睡不着，最后实在受不了了，吭哧吭哧在楼底下围着小区跑了一夜。
这个故事发生的背景，是2016年龙华的上塘地王。那一块地王，楼面价5.7万/平。
在过去很长一段时间里，深圳人对龙华的印象，就是一个偏僻山村、穷乡僻壤、工厂密集，脏乱差堵等词汇基本就是对龙华的形容。
在2010年以前，其房均价还不到1万/㎡。到了2011年龙华挂牌成为新区后，当时位处深圳北站附近的楼盘均价也仅在1万/㎡左右，即使2012年，区域内新房均价也只到1.79万/㎡。
直到2013年上塘地王的出现，才使得龙华房价得以突破瓶颈。据了解，当年龙华新房价格环比涨幅高达21%，高出全市涨幅7个百分点；
再到2014年，龙华再次诞生地王，龙华新房价格以涨幅14%再度超过全市平均值。人们开始留意到龙华是深圳意料外的最大黑马。
梳理下龙华房价的渐进史，龙华新房房均价已从2011年的“1”字头涨至2017年4月份的54619元/㎡，其房价6年涨幅超过5倍。
其中，2016年深圳北站商务区的某楼盘的某户型，甚至突破了9.6万/平。
龙华的房价天花板到顶了嘛？会不会突破10万+？作为近几年来深楼市的最大黑马，相信这是所有深圳人的关心的问题了。
当然，业内看好龙华的理由有很多。比如说：
1、龙华很有可能是深圳未来新的市级中心。
2、2017年龙华升级为行政区。
3、龙华的规划都是市级的。
4、深圳北站年发送旅客1500万人次。
5、龙华是深圳地理位置的几何中心。
6、龙华还是广深港经济通道的重要节点。
......
所以，得出的结论是：即使是龙华房价6年涨了500%的情况下，仍建议自住投资客尽快入手。因为照上塘地王的价势，龙华要突破10万+很简单，比出一篇10万+的爆文还简单。
可能是我认识有限吧。目前来看，龙华房价已经虚高了。因为它透支了至少3-5年的价格，入手需谨慎。
理由很简单，龙华的暴涨价格机制的形式，很大部分是因为南山、福田可开发土地极其有限，土地空间的严重饱和，加之购房水位的上升，导致人口大量向龙华“出口”，而非龙华本身发力所致。
这里的发力，可理解为楼盘品质的提升、区域配套的完善落成。注意，这里的配套，不是指的业内规划吹水，而是实实在在能够感受到的。
很多人喜欢做证明题，拿着规划的论据去佐证龙华未来有多么多么好。比如升级版的欢乐海岸，美术馆分馆、红山片区的商务规划等，比如未来大量的地标。
再比如人口导入的PIE模型（P是人口，I是基础设施，E是就业）。再比如说“曾经的你爱理不理，如今的龙华你高攀不起”的经验理论。
不可否认，这些论剧确实没错，也确实会给区域带来阶段性的利好。也会带动房价的攀升。
但是，不要本末倒置了，这些仍在纸上。目前龙华某些楼盘的价格，已达到了同福田、南山某些楼盘的价格水位。配套呢，与之相比，不知道甩了几条街。
之前多次在龙华价格约6万/平的楼盘附近实地走访，无论是交通，还是配套，或者是教育，都存在严重的硬伤，吃个饭逛个街都要开车跑几条街。一到白天，大街上稀稀落落的，基本看不到多少人。
曾经跟朋友闲聊，期间问到她的置业计划。她说暂时租住在龙华。租金4500元/月。我说那可以考虑买房了呀。她说确实想买房，我打趣道：那可以考虑未来10万+的龙华呀。现在才5.5万+。
她说这么高价格的房子，我干嘛还要跑到龙华去住。为什么不直接买到南山或者福田呢？
答案立现：当龙华的外溢优势没有，甚至持平南山、福田的时候，龙华的吸引力还会这么旺嘛？
目前龙华5.5万左右的均价，确实还支撑不起5.5万+的均价。
做龙华10万+的证明题是不会错的。也许可能，因为深圳房价大势仍为涨。但目前来说，龙华房价破10万+，甚至想超福田、南山，比10万+的爆文可难多了。特别是在“房子是用来住的”的管控论调下。
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