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深度解读 | 姜文《让子弹飞》

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2017-06-10 安静 梵高先生 梵高先生


站在香港的街头,我时常会感到恐慌。


逼仄狭窄的街道上,全是人人人人人人人人人人房房房房房房房房房房房房房房。比春运的千军万马还恐怖。


人多还不止,香港的房价还特别贵。今年初,位于香港聂歌信山道8号(Mount Nicholson)的一座洋房,以10.8亿港币成交,刷新了亚洲最贵洋房纪录。


这套拿下“楼王”称号的洋房,面积整整9,950尺,算下来10.85万一尺。


香港人说的尺是英尺,所以……11尺等于一平米,也就是说。这套豪宅,单价接近110万/平。


这还不止,据说,这套房子光是税就要交3.24亿港币!作为一个港漂,不吃不喝大概7883年能拿下这套房.....


房价贵,土地也贵。6月份,香港启德区域诞生了一块新地王,批地总价超过246亿港币,批租期50年,每平米12万港币。


在此之前不到半个月时间里,香港恒基地产拿下一块每平米54万港币的商业用地,刷新了香港人对于天价地王的新认知。


连续7年,香港房价全球最高,这已是不争的事实,如果你徘徊在香港街头,15~20万+港币/平米的价格是非常普遍的现象。


来看看香港不同区域的房价对比:


新界区:6—15万/平米:上水粉领约7万、沙田约9万、元朗约8万; 

九龙区:8—40万/平米:九龙城约20万、油尖旺约12万-25万、将军澳约8万; 

港岛区:15—70万/平米:港岛中西区约20万-40万、铜锣湾:约25万-40万; 

港岛南区:20万以上。



说深圳房价高过香港的,可以洗洗睡了。而且这仅仅是2017年2月份左右的房价。


统计数据显示,今年首五个月来,香港中小型住宅和豪宅价格分别上升了9.1%及7.5%;整体楼价较1997年高出75.9%,较金融风暴时处于几近谷底的楼价反弹140.5%。


1、香港的房价为什么这么高?


如果单纯从供需市场理解,其实很简单。因为香港地方小,总面积才1100平方公里,差不多是深圳的一半。


而香港的人口,大概在720余万,是北京的三分之一。因为对人口进入管制很严格,所以人口增幅并不大。


但是,这里的人均居住面积约7平米,在世界上所有发达经济体中排列倒数第一位。


这里面就形成了一个悖论,对比一下深圳1800万人口,香港的地其实并不少,但人均居住面积却少的离奇。为什么?


这里面就涉及到可利用土地的问题。目前,香港现利用的土地只占了香港可利用土地的只有19%!也就是说,有81%的土地并没有开发利用。


对比一下国内其他城市:深圳50%。北京57%,上海50%,广州超40%,东莞、中山、佛山超过30%。


那么,其他的地到哪里去了?——香港的郊野地区。这里是禁止开发的,包括20多个郊野公园及一些特殊地块和海岸公园。



从以前的港英政府,到现在的特区政府,只要一涉及动用土地,总会遭到一些团体及环保人士激烈的反对。


郊野公园真的有那么大生态价值吗?香港真的有那么多“环保人士”吗?当然不是了。真正在背后操纵的,就是大房地产商,大财阀。


他们不愿意自己手中的房地产降价,所以就不让你们造新的,和我们中学课本上学过的把牛奶倒进河里是一个道理!


2、港府调控“辣招”无力,投机需求却不言退却


一路走来,香港政府也意识到了高房价以及房价大起大落的危害性,曾分别从“供给侧”和“需求侧”采取过调控措施。


供给侧就是试图增加土地和住房的供给,但是这些政策被认为动了有房者和大地产商的奶酪,会引起房价的暴跌,被迫放弃了。


而多数政策主要针对需求侧,通过政策抑制过热需求,特别是打击投机需求。


比如,官方从2010年开始陆续多次收紧政策。


2012年10月,香港特区政府宣布所有非香港永久居民、所有香港和外地注册的公司购买香港住宅时,除缴付一般印花税,还需要缴付15%的“买家印花税”,而半年内楼宇转手的税率为20%。


2013年2月,香港全面提高楼宇买卖印花税,最高税费将翻倍收取……日前,香港香港新任特首林郑月娥更宣示要解决高房价问题。


但可惜,在住房供给稀缺的基本前提下,投资投机需求是不会轻言退却的。


港府的所谓“辣招”不过阻挡了一些资金不够雄厚的投资投机者,而向万千资金雄厚的投资投机者发出了“人傻、钱多、速来”的讯号。


目前,在香港,以一套400万港元的房子为例,一般最低两成首付即80万港元,还需要一系列的费用:印花税9万港元、律师费2000港元、屋契25000港元、代理佣金4万港元、按揭保险保费5.3万港元……


这意味着需要另备21万港元用作额外前期开销,共101万港元。如果还未取得香港永久居民身份的,那么还需要额外支付高达60万港元买家印花税,共161万港元。


3、香港2平米笼屋前,深圳6平米鸽子笼尚有尊严


当然,面对高房价,除了这些外,香港也有自己的方法:提高容积率(楼房建高),户型设计节约空间(户型变小)。


关于香港豪宅,也有一个说法,叫“千尺豪宅”。千尺是多少呢?其实也就92.9个平方左右。换作内地,90平以下的,都是刚需。足见香港土地寸土寸金。


从我自己对身边香港朋友的了解,他们一般只有一处房产,面积在30平米-60平米之间,比较富裕的可能会大点,但基本不超过90平米。90平米以上基本已经达到香港人常说的“千尺豪宅”标准了。


为了最大化利用土地,香港的房子才是真真正正的蜗居。香港超过700万人口的大多数都生活在狭小的住房里,一些公寓的面积和美国一个标准停车位差不多大。


2016年时候,一则《深圳6平米“鸽子笼”半天售罄 售价高达88万》刷了屏,新说深圳一套仅仅只有6平方米的单位,售价高达88万元人民币,每平方米售价接近15万元人民币。



之后发展商出来澄清,因为有「赠送」面积,最终实际面积可达12平米。


但6平米的房子真的小到逆天吗?我只能说,这「鸽子笼」在大香港的「笼屋」面前只能给跪了。


香港笼屋,笼屋又被俗称“床屋”,分布在深水步等旧楼,居民一般是新移民或者年长者,是一群老弱贫苦的社会底层人士生活在罐头似的“贫民窟”里。


一张张床位被铁丝网团团围住,犹如一个个笼子;“笼子”里边除了床具外,然而这种只有2平米的笼子也要近1500港币的租金。



再比如说猪栏与鸡棚。目前上水天平山村鱼场、元朗榄口村的不少猪栏与鸡棚,有很多都被改建成了“廉租房”。


4、理论上,全中国人都可以住在香港


再比如说容积率。香港建筑容积率普遍高达9.0左右。而中国内地,普遍在4以下。


知乎上,名为“Wallst Bear”的网友做个很有意思的假设:「按照香港目前住宅人口密度,理论上全中国人都可以住在香港」。


香港按照港岛的密度,小区容积率将近9。就是1000平方米的地块,可以造出8000~9000平方米的住房!


那么,香港的人口密度呢?最低人均居住面积6平米左右。适中一点的,一家四口带个菲佣共5个人,住45-50平方差不多了,人均算9平米好了。


也就是说,1万平方米的空地,可以搞出9万平方米的住房,里面可以住一万个人!


数学公式简化一下:1平米土地面积(=9平米住房)摊到1个人。看看香港有多少平米。香港官方面积1,104平方公里,也就是11亿平方米!


那么按照香港目前的主流密度,可以住得下11亿人(中国1989年的总人口)!


当然,他这个算法比较极端,几乎把所有的空间都算作了住宅,没留出任何医院、学校……但,香港人的居住环境差、生存压力大绝对是真的。


5、年薪50万的香港月光家庭


在两年多前,香港有一期名为「中产向下流」的节目,讲述了香港一对中产夫妻的日常。


Alex30出头,负责替人家打理养老院,太太Cax,在金融机构工作,儿子两岁多,将有第二个孩子。


两夫妻每月收入4万6千港元,在家人的帮助下,在深井买了一个600平方尺(66.66㎡)的房。


每个月的账单如下: 


房贷:每月1万3千港币,占了收入的三成。

读书借贷:一个硕士学位动辄十几万,所以只能向银行借钱交学费,分期返还。  

小朋友学费:夫妻两一致认为香港的教育政策很失败,所以只能自己找出路,自己多存点钱报读其他学制或者国际学校。


而其它支出七七八八算下来,总共44152港币,收入所剩无几。 


对于一下在深圳以地内地生活的压力与楼价,内地人民简直幸福多了。深圳地少,至少可以外溢到东莞、惠州、中山等城市,刚需仍有希望。


而香港,则是孤单岛屿,基地填海,无地可拓,只能向天空要面积,加大容积率,只能住楼高高、猪笼寨。


中产新贵,也不过是中惨新跪。


德国摄影师Michael Wolf在香港拍摄完成了一组名为“建筑密度”的摄影作品。给大伙欣赏下。


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梵高先生
深圳,地产浪人
ID:Mrvangogh1989
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