如果你恨他，就让他去嘉兴吧。
前言：这段时间，安静公号后台收到很多关于购房者的咨询，里面有谈到异地置业的、购房咨讯的，还有手中有钱太多不知往哪放的。当然，还有“追债”催文 章的。比如说——嘉兴的这篇文章。
这几天一直在追贝爷的《荒野求生》，里面有一个场景让我印象很深刻。
影片中，贝爷被投放到某个荒岛，在天色渐暗的时候，贝爷放在所有手头正在进行的工作，开始用弓弦钻木取火。
他说：人在没有安全感的时候，生火就可以了，因为可以提供温度。
但是，火会令人产生一种催眠的效果。这个理论，放到如今火热的三四线闹市。极其形象。
5月份的时候，安静曾经写过一篇文章，叫《不看好暴涨的三四线楼市》。
里面提过一个观点：一二线城市遇冷横盘，三四线城市却如火如荼。那些多年不涨的城市，甚至都开始出现异动。
比如说嘉兴，这一直是一个比较奇葩的城市。在分析嘉兴之前，我们来回顾一下嘉兴楼市的房价进阶历程。
1、从7000+到15000+，嘉兴楼市房价进阶史——
嘉兴房价经过一年多的快速上涨，从去年年初7000元/㎡出头到如今的15000+时代，上涨已一倍有余！其幅度已经超过嘉兴周边的上海、杭州、苏州等热点城市。
再来看看成交数据，2016年的嘉兴楼市，打破了之前所有存在的历史记录。无论是单月套数还是全年套数和总销，还是单盘套数和总销，以及各个房企的市场占有率等等，都开始出现新高。
简单分析全年数据据，2016年嘉兴市商品房总成交量同比2015年（25982套）上涨87.75%，创历史最高记录。
其中住宅成交35246套，同比2015年（17090套），上涨106.24%，也创下历史最高记录。
再看单月记录，因上海投资客蜂拥而至的2015年6月，创下嘉兴历史新天量，单月住宅备案量达到惊天的6280套。
2016年的嘉兴楼市，几乎每家开发商都在吃肉。无论是往年的热销盘，还是犄角旮旯的压箱底存货，统统卖了个一干二净。
进入2017年，楼市红火依旧，春节后，嘉兴由于新入市房源不足，售楼处“无房可卖”，造就二手房热度不减。
尤其是4月份后，新房市场开始“一房难求”，二手房和新房出现了价格倒挂的怪现象，买房难，难买房，广大购房者心中很是惆怅，直到政策出台升级。
2、限购限贷，嘉兴调控不断升级——
3月份，嘉兴出台限购政策，在市区范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。
5月份，调控政策升级，主要围绕“限贷”二字。外地人首套房首付50%、本地人首套房首付从20%提至30%，二套房首付从30%提至50%！驱赶外地炒房客与本地炒房客入场。
看看这政策密度，啧啧~
而银行方面，也开始出现变化。5月份开始，房贷开始收紧。
定向加息——9折利率彻底绝迹，很多银行恢复执行基准利率（兴业银行、招商银行、浦发银行等）。
比如说暂停贷款——浦发银行嘉兴分行暂停个人住房按揭贷款。
比如说放款变慢——部分银行虽然对外称执行首套首付三成，利率9.5折，但要根据个人征信等情况严格审批，放款速度要数月之久。
截止6月，对外获得的消息是：4家银行首套房贷利率上浮，5家银行已停贷。
回顾2017年的嘉兴楼市，其实无论是限购，还是限贷，或者是房贷利率的上调，究其原因，不过两点：
a、房子是用来住的，不是用来炒的。态度很明确：牢牢遏制房价上涨；
b、大批投资者在各种加量加压的调控措施中被死死拦在门外。
3、房价上涨的动力只是因为一张图——
那么，嘉兴的这股楼市炒作妖风，到底是怎么吹起来的呢？
原因其实也很简单，只是因为下面这张图：
看好嘉兴的理由很明显：嘉兴是上海、苏州、杭州、宁波四城市的中心点。最紧要的是前三者，上海、苏州、杭州。嘉兴，距离这三大都市区不到100公里，开车仅1个小时。
嘉兴抱的这三条大腿，水位都很高，上海5.6万+，苏州1.7万+，杭州2.1万+。嘉兴呢，在2016年之前，房价五六年没有涨，7000+的房子遍地都是，现在1.5万+。
而且更核心的是，嘉兴购房不用社保，而上海社保5年、苏州1年，杭州2年。
所以，嘉兴房价上涨的动力，大部分都是来自于上面这张图。然而，投资客看好的嘉兴，真的是安全而且可靠的嘛？答案当然是NO.
理由有很多，这一次，我们以人口，供需，以及城市潜力来分析。
4、如果你恨他，就让他去嘉兴吧——
很多人看好嘉兴，无非是上海、杭州、苏州的高房价挤压效应而产生的外溢。而并不是城市基本面良好的本身发力所致。
嘉兴目前的产出如GDP并不高，排在浙江省的第6位，3760.12亿元。在长三角26个城市中位列第15位，还处在中等偏下。
从经济发展上来说，嘉兴与环沪的苏州、无锡、南通差距不小。
再来看看人口，2016年底嘉兴常住人口461.4万，仅仅较2015年上涨了2.9万人！以5年时间计算，嘉兴的常住人口也仅仅是只增长了7万人而已。
也就是说，仅仅看嘉兴目前的经济（产业）、人口等发展，还不足以支持嘉兴房价上涨的幅度。
而且，从供需层面来看，2017年下半年，嘉兴有大量的项目将要入市。
有机构对嘉兴目前的库存做了计算，嘉兴市区潜在供应的楼盘接近50个，供应面积超过500万方，有超过4万套住宅。
按照去年嘉兴的去化速度来计算的话，这些库存需要12个月才能消化完毕。要知道去年嘉兴的去化速度已经是8年来的最高值。超过12个月的库存，嘉兴的房价还能以怎样的速度上涨？
这是库存，我们再来看看土地供应。2017年，嘉兴市住宅用地计划供247.5249公顷，住宅供应创了5年新高。
也就是说，未来嘉兴有潜在约2.5万套房子。按照一般情况，这些地块儿会在6-10个月内入市，2.5万套房子也会在6-10个月内入市，按照目前的库存，需要8个月去消化。
而且，政府还陆续将一批批拆迁安置房转商品房上市销售。
库存与土地，决定了嘉兴未来的房子要很长的时间来进行消化完。
这让我想到了惠州。这一点，嘉兴与惠州很像。作为环深区域，惠州近些来年的楼市一直令人忌惮。
有多位投资惠州的朋友都跟我说：你看着周围的楼盘从6000涨到10000很爽是吧？可是告诉你：我两套都挂上去了，根！本！卖！不！出！去!
为什么？库存太高，很难找到人接盘。城市基本面没房价这么强劲。
这时候，或许有人抬出“嘉兴接轨上海”的消息来扯皮。但事实是，接轨上海目前还在规划的起步阶段，真真正正成形还须时日。这个饼很大，但尚需时间。
目前，嘉兴的房价在经历几次猛涨后，已被部分透支，且购买力空间已有限。
嘉兴的房价会涨吗？会！但不可能一年之内从7000+轻松涨到15000了，从未来3-5年的发展趋势来看，将保持横盘的阶段。
房价的上涨妖风，是外地投资客带来的，而且，嘉兴目前也是两年限售，也就是五年后你的房子才能出售。这就锁死了投资客。
楼市后续动力不足，一旦投资客韭菜割完，像蝗虫一样奔往下个区域，很多人将高位接盘。
回到文首：火会产生一种催眠的效果，一种幻觉，会让人丧失理性的判断力。
也许，我说的，全是错的。仅供参考，不构成建议。
后记：
为了更好的服务读者，安静已开通分答（过几天放出来），后续也将陆续开放小密圈（先调研一下，免得人少丢人哈。）
我不喜欢混圈子，但希望自己建立一个圈子。里面会收录一些我的楼市观察、政策分析、购房咨询、心得体会。诺，就素这样。爱进不进。
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