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深度解读 | 姜文《让子弹飞》

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如果你恨他,就让他去嘉兴吧。

2017-06-25 安静 梵高先生 梵高先生


前言:这段时间,安静公号后台收到很多关于购房者的咨询,里面有谈到异地置业的、购房咨讯的,还有手中有钱太多不知往哪放的。当然,还有“追债”催文 章的。比如说——嘉兴的这篇文章。


这几天一直在追贝爷的《荒野求生》,里面有一个场景让我印象很深刻。


影片中,贝爷被投放到某个荒岛,在天色渐暗的时候,贝爷放在所有手头正在进行的工作,开始用弓弦钻木取火。


他说:人在没有安全感的时候,生火就可以了,因为可以提供温度。


但是,火会令人产生一种催眠的效果。这个理论,放到如今火热的三四线闹市。极其形象。


5月份的时候,安静曾经写过一篇文章,叫《不看好暴涨的三四线楼市》


里面提过一个观点:一二线城市遇冷横盘,三四线城市却如火如荼。那些多年不涨的城市,甚至都开始出现异动。


比如说嘉兴,这一直是一个比较奇葩的城市。在分析嘉兴之前,我们来回顾一下嘉兴楼市的房价进阶历程。


1、从7000+到15000+,嘉兴楼市房价进阶史——


嘉兴房价经过一年多的快速上涨,从去年年初7000元/㎡出头到如今的15000+时代,上涨已一倍有余!其幅度已经超过嘉兴周边的上海、杭州、苏州等热点城市。


再来看看成交数据,2016年的嘉兴楼市,打破了之前所有存在的历史记录。无论是单月套数还是全年套数和总销,还是单盘套数和总销,以及各个房企的市场占有率等等,都开始出现新高。


简单分析全年数据据,2016年嘉兴市商品房总成交量同比2015年(25982套)上涨87.75%,创历史最高记录。


其中住宅成交35246套,同比2015年(17090套),上涨106.24%,也创下历史最高记录。


再看单月记录,因上海投资客蜂拥而至的2015年6月,创下嘉兴历史新天量,单月住宅备案量达到惊天的6280套。



2016年的嘉兴楼市,几乎每家开发商都在吃肉。无论是往年的热销盘,还是犄角旮旯的压箱底存货,统统卖了个一干二净。


进入2017年,楼市红火依旧,春节后,嘉兴由于新入市房源不足,售楼处“无房可卖”,造就二手房热度不减。


尤其是4月份后,新房市场开始“一房难求”,二手房和新房出现了价格倒挂的怪现象,买房难,难买房,广大购房者心中很是惆怅,直到政策出台升级。


2、限购限贷,嘉兴调控不断升级——


3月份,嘉兴出台限购政策,在市区范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。


5月份,调控政策升级,主要围绕“限贷”二字。外地人首套房首付50%、本地人首套房首付从20%提至30%,二套房首付从30%提至50%!驱赶外地炒房客与本地炒房客入场。


看看这政策密度,啧啧~


而银行方面,也开始出现变化。5月份开始,房贷开始收紧。


定向加息——9折利率彻底绝迹,很多银行恢复执行基准利率(兴业银行、招商银行、浦发银行等)。


比如说暂停贷款——浦发银行嘉兴分行暂停个人住房按揭贷款。


比如说放款变慢——部分银行虽然对外称执行首套首付三成,利率9.5折,但要根据个人征信等情况严格审批,放款速度要数月之久。


截止6月,对外获得的消息是:4家银行首套房贷利率上浮,5家银行已停贷。


回顾2017年的嘉兴楼市,其实无论是限购,还是限贷,或者是房贷利率的上调,究其原因,不过两点:


a、房子是用来住的,不是用来炒的。态度很明确:牢牢遏制房价上涨;

b、大批投资者在各种加量加压的调控措施中被死死拦在门外。


3、房价上涨的动力只是因为一张图——


那么,嘉兴的这股楼市炒作妖风,到底是怎么吹起来的呢?


原因其实也很简单,只是因为下面这张图:


看好嘉兴的理由很明显:嘉兴是上海、苏州、杭州、宁波四城市的中心点。最紧要的是前三者,上海、苏州、杭州。嘉兴,距离这三大都市区不到100公里,开车仅1个小时。


嘉兴抱的这三条大腿,水位都很高,上海5.6万+,苏州1.7万+,杭州2.1万+。嘉兴呢,在2016年之前,房价五六年没有涨,7000+的房子遍地都是,现在1.5万+。


而且更核心的是,嘉兴购房不用社保,而上海社保5年、苏州1年,杭州2年。


所以,嘉兴房价上涨的动力,大部分都是来自于上面这张图。然而,投资客看好的嘉兴,真的是安全而且可靠的嘛?答案当然是NO.


理由有很多,这一次,我们以人口,供需,以及城市潜力来分析。


4、如果你恨他,就让他去嘉兴吧——


很多人看好嘉兴,无非是上海、杭州、苏州的高房价挤压效应而产生的外溢。而并不是城市基本面良好的本身发力所致。


嘉兴目前的产出如GDP并不高,排在浙江省的第6位,3760.12亿元。在长三角26个城市中位列第15位,还处在中等偏下。


从经济发展上来说,嘉兴与环沪的苏州、无锡、南通差距不小。


再来看看人口,2016年底嘉兴常住人口461.4万,仅仅较2015年上涨了2.9万人!以5年时间计算,嘉兴的常住人口也仅仅是只增长了7万人而已。


也就是说,仅仅看嘉兴目前的经济(产业)、人口等发展,还不足以支持嘉兴房价上涨的幅度。


而且,从供需层面来看,2017年下半年,嘉兴有大量的项目将要入市。


有机构对嘉兴目前的库存做了计算,嘉兴市区潜在供应的楼盘接近50个,供应面积超过500万方,有超过4万套住宅。


按照去年嘉兴的去化速度来计算的话,这些库存需要12个月才能消化完毕。要知道去年嘉兴的去化速度已经是8年来的最高值。超过12个月的库存,嘉兴的房价还能以怎样的速度上涨?


这是库存,我们再来看看土地供应。2017年,嘉兴市住宅用地计划供247.5249公顷,住宅供应创了5年新高。


也就是说,未来嘉兴有潜在约2.5万套房子。按照一般情况,这些地块儿会在6-10个月内入市,2.5万套房子也会在6-10个月内入市,按照目前的库存,需要8个月去消化。



而且,政府还陆续将一批批拆迁安置房转商品房上市销售。


库存与土地,决定了嘉兴未来的房子要很长的时间来进行消化完。


这让我想到了惠州。这一点,嘉兴与惠州很像。作为环深区域,惠州近些来年的楼市一直令人忌惮。


有多位投资惠州的朋友都跟我说:你看着周围的楼盘从6000涨到10000很爽是吧?可是告诉你:我两套都挂上去了,根!本!卖!不!出!去!


为什么?库存太高,很难找到人接盘。城市基本面没房价这么强劲。


这时候,或许有人抬出“嘉兴接轨上海”的消息来扯皮。但事实是,接轨上海目前还在规划的起步阶段,真真正正成形还须时日。这个饼很大,但尚需时间。


目前,嘉兴的房价在经历几次猛涨后,已被部分透支,且购买力空间已有限。


嘉兴的房价会涨吗?会!但不可能一年之内从7000+轻松涨到15000了,从未来3-5年的发展趋势来看,将保持横盘的阶段。


房价的上涨妖风,是外地投资客带来的,而且,嘉兴目前也是两年限售,也就是五年后你的房子才能出售。这就锁死了投资客。


楼市后续动力不足,一旦投资客韭菜割完,像蝗虫一样奔往下个区域,很多人将高位接盘。


回到文首:火会产生一种催眠的效果,一种幻觉,会让人丧失理性的判断力。


也许,我说的,全是错的。仅供参考,不构成建议。


后记:


为了更好的服务读者,安静已开通分答(过几天放出来),后续也将陆续开放小密圈(先调研一下,免得人少丢人哈。)


我不喜欢混圈子,但希望自己建立一个圈子。里面会收录一些我的楼市观察、政策分析、购房咨询、心得体会。诺,就素这样。爱进不进。


梵高先生
深圳,地产浪人
ID:Mrvangogh1989
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