朋友对赌：西安房价明年将涨到2万/平？
大学毕业前后，我曾经做过很长时间的“背包客”。
那时最喜欢的事情，就是独自一个人背个双肩包，在偌大的城市里晃晃悠悠、漫无目的的走来走去，希望用脚去丈量每个城市。
没什么目的，只是觉得自己很文艺、很爽。迄今为止，我已跑遍全国接近20个省市。
当然，除了日常的吃喝玩乐外，安静最大的乐趣，就是喜欢去看盘，以致来观察研究每个城市的房地产市场。
对于别人来说，旅行也许是换个地方睡觉。
但对于我来说，充其量只不过是换个城市看盘而已。
只不过，2017年的这一站，换到了西安。在此期间，大大小小的，安静已跑了30余楼盘。
作为一个外来者，视角一下从5.5万+的深圳，切入一个均价1万+的城市，这种感觉何其酸爽。看惯了深圳，这次不妨来了解下曾经火热的西安楼市。也许，会刷新你原有的认知。
1、调控反作用力
知乎上曾经有个段子：20年前，西安一平米房价约等于1400碗凉皮；到去年年初的时候，西安一平米房价仍约等于1400碗凉皮。作为一个省会城市，中国千年古都，这样的价格对很多人来说，真的很有亲和力。
近五年的西安楼市，房价基本上没怎么涨。当地一名朋友告诉我。在2016年以前，西安买房就像买菜一样。前5年在全国其他城市蹭蹭往上涨的时候，西安的房价最高都没有超过7500元/平。
但在2016年10月左右之后，西安的楼市行情开始发生变化。不到一年的时间，西安的房价突破了1万/平。而限购的威力，也让本地人开始意识到房价上涨带来的财富效应。
之前不买房的，现在开始慌了，拼命钻进售楼部说要买房子。之前没见过的开盘排队熬夜长龙，甚至都开始出现。
从某种程度上来说，调控的作用是为了抑制房价过快上涨，响应“房子是用来住的，不是用来炒的”。
但频频出台的调控政策，反而间接的刺激、强化了民间对楼市财富效应的认知，以致于大叔大妈都开始谈论房子，说房子要涨涨涨了。
2、品牌高溢价
在这一波房价上涨行情当中，吃的最香的，当然要属外来房企了。经过多家楼盘房价上涨幅度对比，外来开发商因为产品硬实力，在上涨幅度上远远超越了本地开发商。
比如说万科，比如说龙湖，比如说首创。以前几天看过的西安龙湖香醍为例，去年上半年刚开盘的时候，均价才到8k，时隔不到一年，房价已上涨至1.3W-1.6W，最高上涨幅度达到了100%！
再比如说融创，去年在西安搞了一块18.5亿的地王，然后强化了本地购房客对房地产市场的信心，之后南长安街融创一开盘就卖完。再比如说万科的金色悦城，之前才卖7300元，今年7月开盘轻松过万……
这一方面来自于产品的实力认知，一方面来源于对品牌本身的高溢价。而且，通过访问相关业主，对于外来品牌型房企，他们给予了比本地房企更高的评价。因为本地房企乱相太多了。
物业管理不到位，服务不贴心，开发商承诺空头支票…..等等一系列问题，即使房价涨了，也落了很多个不开心。
最搞笑的是，最近西安某楼盘出现一个很搞笑的开发商告业主事件。总结一句话就是：开发商五证不全卖房，看到房价上涨后，悔约告业主，要求判购房协议无效。
介个，真心想骂脏话……所以，异地置业者，建议多看品牌楼判，避免吃不必要的哑巴亏。
3、低地价大鸡肋
这是我看房后的直观感受。因为地价便宜，目前西安市面上的户型设计大多鸡肋。比如说西安万科某楼判做了一个110平大户型，精装洋房系列，但是，只做了一个卫生间的。让人摸不着头脑。
比如说西安华远一个楼盘，卖到1万+的均价，但有一个奇葩的89平户型，奇葩到什么程度呢？干湿分离就不说了，直接让厕所直接对着厨房！你让住的人情何以堪？
而且，看多了西安的楼盘，你会发现很多楼盘的户型长的都一个样，而这，也是三四线城市的通病。
这家抄那家，那家抄这家，你抄我，我抄你。产品跟不上房价上涨的速度，产品空间亟待革新。
这是市场需要思考的，房价涨了，设计费能不能也涨涨？
4、大妈带客营销
除了房价上涨，相对于看房团，在西安，我还看到了一种另类的营销方式。有点简单粗暴：大妈带客营销。
这群组织潜伏在各个在售楼盘周围，经常以迅雷不及掩耳盗铃之势在竞品楼盘外蹲位截客。每每看房客从售楼处一出来，她们就迅速将你拉至一小角落：买房么？我们这里有更便宜的房子要不要看？
安静被截胡过好多次，有时候是大妈，有时候是大爷。有时候是被大妈大爷同时拦住。
于是，你可以想象这样一个场景：一位大妈或大爷骑着小电驴，背后载着一个手里拿着宣传单张的帅小伙，驰骋在40度高温的天气中，扬长而去。
询问中得知，这帮大妈大爷团都是有一定的薪酬的。现场的来房客户中，有很多就是这么被大妈截过来的。
而且，大妈团只要保证一天4-5个名额的上门量，就可以拿到一定的固定薪酬，而人头费，大约在40元/人左右。
不知其他城市有没如此现象，不过这确是西安楼市一道靓丽的风景线。
5、房价“四姨太效应”
这句话我在朋友的小密圈中看到的，用来形容当下的西安楼市再好不过。
四姨太效应是什么意思呢？先讲一个故事：从前有一个四姨太，对老爷撒谎说自己怀孕了。老爷大喜，因此经常跑到四姨太房中过夜，结果这位四姨太真的就怀孕了。
这就是风投圈著名的“四姨太效应”。
西安的房价，对于当地人来说，99%以上的人都看涨。缘由有很多，比如说西安新一届领导班子的换届带来的巨量外来资金跟投，比如说重磅央企华侨城落定西安，比如对比于其他同级省市如郑州的房价低位落差。
更有甚者，有当地朋友直接跟我对赌：你信不信明年西安的房价将从1万+直接跳涨到2万+？
人人看涨，是不是真的就涨了呢？不否认房价的四姨太效应。只是，就目前来说，明年到2万/平的速度基本排除。
原因很简单：人口红利未现、巨量的保障房、供过于求。具体文章前面已分析过，详见：西安房价=1400碗凉皮。
而且，最不可预见的是：政策这只无形的手的力量。目前的西安房价，炒作过猛了。
对于未来走势，西安房价中会不会有四姨太？八个字足矣：短期看跌，长期看涨。
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