朋友对赌:西安房价明年将涨到2万/平?

2017-08-01 安静 梵高先生 梵高先生


大学毕业前后,我曾经做过很长时间的“背包客”。


那时最喜欢的事情,就是独自一个人背个双肩包,在偌大的城市里晃晃悠悠、漫无目的的走来走去,希望用脚去丈量每个城市。


没什么目的,只是觉得自己很文艺、很爽。迄今为止,我已跑遍全国接近20个省市。


当然,除了日常的吃喝玩乐外,安静最大的乐趣,就是喜欢去看盘,以致来观察研究每个城市的房地产市场。


对于别人来说,旅行也许是换个地方睡觉。

但对于我来说,充其量只不过是换个城市看盘而已。


只不过,2017年的这一站,换到了西安。在此期间,大大小小的,安静已跑了30余楼盘。


作为一个外来者,视角一下从5.5万+的深圳,切入一个均价1万+的城市,这种感觉何其酸爽。看惯了深圳,这次不妨来了解下曾经火热的西安楼市。也许,会刷新你原有的认知。


1、调控反作用力


知乎上曾经有个段子:20年前,西安一平米房价约等于1400碗凉皮;到去年年初的时候,西安一平米房价仍约等于1400碗凉皮。作为一个省会城市,中国千年古都,这样的价格对很多人来说,真的很有亲和力。


近五年的西安楼市,房价基本上没怎么涨。当地一名朋友告诉我。在2016年以前,西安买房就像买菜一样。前5年在全国其他城市蹭蹭往上涨的时候,西安的房价最高都没有超过7500元/平。


但在2016年10月左右之后,西安的楼市行情开始发生变化。不到一年的时间,西安的房价突破了1万/平。而限购的威力,也让本地人开始意识到房价上涨带来的财富效应。


之前不买房的,现在开始慌了,拼命钻进售楼部说要买房子。之前没见过的开盘排队熬夜长龙,甚至都开始出现。


从某种程度上来说,调控的作用是为了抑制房价过快上涨,响应“房子是用来住的,不是用来炒的”。


但频频出台的调控政策,反而间接的刺激、强化了民间对楼市财富效应的认知,以致于大叔大妈都开始谈论房子,说房子要涨涨涨了。


2、品牌高溢价


在这一波房价上涨行情当中,吃的最香的,当然要属外来房企了。经过多家楼盘房价上涨幅度对比,外来开发商因为产品硬实力,在上涨幅度上远远超越了本地开发商。


比如说万科,比如说龙湖,比如说首创。以前几天看过的西安龙湖香醍为例,去年上半年刚开盘的时候,均价才到8k,时隔不到一年,房价已上涨至1.3W-1.6W,最高上涨幅度达到了100%!


再比如说融创,去年在西安搞了一块18.5亿的地王,然后强化了本地购房客对房地产市场的信心,之后南长安街融创一开盘就卖完。再比如说万科的金色悦城,之前才卖7300元,今年7月开盘轻松过万……


这一方面来自于产品的实力认知,一方面来源于对品牌本身的高溢价。而且,通过访问相关业主,对于外来品牌型房企,他们给予了比本地房企更高的评价。因为本地房企乱相太多了。


物业管理不到位,服务不贴心,开发商承诺空头支票…..等等一系列问题,即使房价涨了,也落了很多个不开心。 


最搞笑的是,最近西安某楼盘出现一个很搞笑的开发商告业主事件。总结一句话就是:开发商五证不全卖房,看到房价上涨后,悔约告业主,要求判购房协议无效。


介个,真心想骂脏话……所以,异地置业者,建议多看品牌楼判,避免吃不必要的哑巴亏。


3、低地价大鸡肋


这是我看房后的直观感受。因为地价便宜,目前西安市面上的户型设计大多鸡肋。比如说西安万科某楼判做了一个110平大户型,精装洋房系列,但是,只做了一个卫生间的。让人摸不着头脑。


比如说西安华远一个楼盘,卖到1万+的均价,但有一个奇葩的89平户型,奇葩到什么程度呢?干湿分离就不说了,直接让厕所直接对着厨房!你让住的人情何以堪?


而且,看多了西安的楼盘,你会发现很多楼盘的户型长的都一个样,而这,也是三四线城市的通病。


这家抄那家,那家抄这家,你抄我,我抄你。产品跟不上房价上涨的速度,产品空间亟待革新。


这是市场需要思考的,房价涨了,设计费能不能也涨涨?


4、大妈带客营销


除了房价上涨,相对于看房团,在西安,我还看到了一种另类的营销方式。有点简单粗暴:大妈带客营销。


这群组织潜伏在各个在售楼盘周围,经常以迅雷不及掩耳盗铃之势在竞品楼盘外蹲位截客。每每看房客从售楼处一出来,她们就迅速将你拉至一小角落:买房么?我们这里有更便宜的房子要不要看?


安静被截胡过好多次,有时候是大妈,有时候是大爷。有时候是被大妈大爷同时拦住。


于是,你可以想象这样一个场景:一位大妈或大爷骑着小电驴,背后载着一个手里拿着宣传单张的帅小伙,驰骋在40度高温的天气中,扬长而去。


询问中得知,这帮大妈大爷团都是有一定的薪酬的。现场的来房客户中,有很多就是这么被大妈截过来的。


而且妈团只要保证一天4-5个名额的上门量,就可以拿到一定的固定薪酬,而人头费,大约在40元/人左右。


不知其他城市有没如此现象,不过这确是西安楼市一道靓丽的风景线。


5、房价“四姨太效应”


这句话我在朋友的小密圈中看到的,用来形容当下的西安楼市再好不过。


四姨太效应是什么意思呢?先讲一个故事:从前有一个四姨太,对老爷撒谎说自己怀孕了。老爷大喜,因此经常跑到四姨太房中过夜,结果这位四姨太真的就怀孕了。


这就是风投圈著名的“四姨太效应”。


西安的房价,对于当地人来说,99%以上的人都看涨。缘由有很多,比如说西安新一届领导班子的换届带来的巨量外来资金跟投,比如说重磅央企华侨城落定西安,比如对比于其他同级省市如郑州的房价低位落差。


更有甚者,有当地朋友直接跟我对赌:你信不信明年西安的房价将从1万+直接跳涨到2万+?


人人看涨,是不是真的就涨了呢?不否认房价的四姨太效应。只是,就目前来说,明年到2万/平的速度基本排除。


原因很简单:人口红利未现、巨量的保障房、供过于求。具体文章前面已分析过,详见:西安房价=1400碗凉皮。


而且,最不可预见的是:政策这只无形的手的力量。目前的西安房价,炒作过猛了。


对于未来走势,西安房价中会不会有四姨太?八个字足矣:短期看跌,长期看涨。

 

梵高先生
深圳,地产浪人
ID:Mrvangogh1989
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朋友对赌:西安房价明年将涨到2万/平?

2017-08-01 安静 梵高先生 梵高先生


大学毕业前后,我曾经做过很长时间的“背包客”。


那时最喜欢的事情,就是独自一个人背个双肩包,在偌大的城市里晃晃悠悠、漫无目的的走来走去,希望用脚去丈量每个城市。


没什么目的,只是觉得自己很文艺、很爽。迄今为止,我已跑遍全国接近20个省市。


当然,除了日常的吃喝玩乐外,安静最大的乐趣,就是喜欢去看盘,以致来观察研究每个城市的房地产市场。


对于别人来说,旅行也许是换个地方睡觉。

但对于我来说,充其量只不过是换个城市看盘而已。


只不过,2017年的这一站,换到了西安。在此期间,大大小小的,安静已跑了30余楼盘。


作为一个外来者,视角一下从5.5万+的深圳,切入一个均价1万+的城市,这种感觉何其酸爽。看惯了深圳,这次不妨来了解下曾经火热的西安楼市。也许,会刷新你原有的认知。


1、调控反作用力


知乎上曾经有个段子:20年前,西安一平米房价约等于1400碗凉皮;到去年年初的时候,西安一平米房价仍约等于1400碗凉皮。作为一个省会城市,中国千年古都,这样的价格对很多人来说,真的很有亲和力。


近五年的西安楼市,房价基本上没怎么涨。当地一名朋友告诉我。在2016年以前,西安买房就像买菜一样。前5年在全国其他城市蹭蹭往上涨的时候,西安的房价最高都没有超过7500元/平。


但在2016年10月左右之后,西安的楼市行情开始发生变化。不到一年的时间,西安的房价突破了1万/平。而限购的威力,也让本地人开始意识到房价上涨带来的财富效应。


之前不买房的,现在开始慌了,拼命钻进售楼部说要买房子。之前没见过的开盘排队熬夜长龙,甚至都开始出现。


从某种程度上来说,调控的作用是为了抑制房价过快上涨,响应“房子是用来住的,不是用来炒的”。


但频频出台的调控政策,反而间接的刺激、强化了民间对楼市财富效应的认知,以致于大叔大妈都开始谈论房子,说房子要涨涨涨了。


2、品牌高溢价


在这一波房价上涨行情当中,吃的最香的,当然要属外来房企了。经过多家楼盘房价上涨幅度对比,外来开发商因为产品硬实力,在上涨幅度上远远超越了本地开发商。


比如说万科,比如说龙湖,比如说首创。以前几天看过的西安龙湖香醍为例,去年上半年刚开盘的时候,均价才到8k,时隔不到一年,房价已上涨至1.3W-1.6W,最高上涨幅度达到了100%!


再比如说融创,去年在西安搞了一块18.5亿的地王,然后强化了本地购房客对房地产市场的信心,之后南长安街融创一开盘就卖完。再比如说万科的金色悦城,之前才卖7300元,今年7月开盘轻松过万……


这一方面来自于产品的实力认知,一方面来源于对品牌本身的高溢价。而且,通过访问相关业主,对于外来品牌型房企,他们给予了比本地房企更高的评价。因为本地房企乱相太多了。


物业管理不到位,服务不贴心,开发商承诺空头支票…..等等一系列问题,即使房价涨了,也落了很多个不开心。 


最搞笑的是,最近西安某楼盘出现一个很搞笑的开发商告业主事件。总结一句话就是:开发商五证不全卖房,看到房价上涨后,悔约告业主,要求判购房协议无效。


介个,真心想骂脏话……所以,异地置业者,建议多看品牌楼判,避免吃不必要的哑巴亏。


3、低地价大鸡肋


这是我看房后的直观感受。因为地价便宜,目前西安市面上的户型设计大多鸡肋。比如说西安万科某楼判做了一个110平大户型,精装洋房系列,但是,只做了一个卫生间的。让人摸不着头脑。


比如说西安华远一个楼盘,卖到1万+的均价,但有一个奇葩的89平户型,奇葩到什么程度呢?干湿分离就不说了,直接让厕所直接对着厨房!你让住的人情何以堪?


而且,看多了西安的楼盘,你会发现很多楼盘的户型长的都一个样,而这,也是三四线城市的通病。


这家抄那家,那家抄这家,你抄我,我抄你。产品跟不上房价上涨的速度,产品空间亟待革新。


这是市场需要思考的,房价涨了,设计费能不能也涨涨?


4、大妈带客营销


除了房价上涨,相对于看房团,在西安,我还看到了一种另类的营销方式。有点简单粗暴:大妈带客营销。


这群组织潜伏在各个在售楼盘周围,经常以迅雷不及掩耳盗铃之势在竞品楼盘外蹲位截客。每每看房客从售楼处一出来,她们就迅速将你拉至一小角落:买房么?我们这里有更便宜的房子要不要看?


安静被截胡过好多次,有时候是大妈,有时候是大爷。有时候是被大妈大爷同时拦住。


于是,你可以想象这样一个场景:一位大妈或大爷骑着小电驴,背后载着一个手里拿着宣传单张的帅小伙,驰骋在40度高温的天气中,扬长而去。


询问中得知,这帮大妈大爷团都是有一定的薪酬的。现场的来房客户中,有很多就是这么被大妈截过来的。


而且妈团只要保证一天4-5个名额的上门量,就可以拿到一定的固定薪酬,而人头费,大约在40元/人左右。


不知其他城市有没如此现象,不过这确是西安楼市一道靓丽的风景线。


5、房价“四姨太效应”


这句话我在朋友的小密圈中看到的,用来形容当下的西安楼市再好不过。


四姨太效应是什么意思呢?先讲一个故事:从前有一个四姨太,对老爷撒谎说自己怀孕了。老爷大喜,因此经常跑到四姨太房中过夜,结果这位四姨太真的就怀孕了。


这就是风投圈著名的“四姨太效应”。


西安的房价,对于当地人来说,99%以上的人都看涨。缘由有很多,比如说西安新一届领导班子的换届带来的巨量外来资金跟投,比如说重磅央企华侨城落定西安,比如对比于其他同级省市如郑州的房价低位落差。


更有甚者,有当地朋友直接跟我对赌:你信不信明年西安的房价将从1万+直接跳涨到2万+?


人人看涨,是不是真的就涨了呢?不否认房价的四姨太效应。只是,就目前来说,明年到2万/平的速度基本排除。


原因很简单:人口红利未现、巨量的保障房、供过于求。具体文章前面已分析过,详见:西安房价=1400碗凉皮。


而且,最不可预见的是:政策这只无形的手的力量。目前的西安房价,炒作过猛了。


对于未来走势,西安房价中会不会有四姨太?八个字足矣:短期看跌,长期看涨。

 

梵高先生
深圳,地产浪人
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