Quantcast

突发!历年来全国罕见!广州番禺化龙镇明经村村委发生爆炸!原因...

抖音百万粉丝网红狗头萝莉,不雅视频泄露事件

阿里交了180亿罚款,事情就能过去吗?

清明,我去了夹边沟

深度解读 | 姜文《让子弹飞》

Facebook Twitter

分享到微信朋友圈

点击图标下载本文截图到手机
即可分享到朋友圈。如何使用?

自由微信安卓APP发布,立即下载!
查看原文

踩盘报告:我觉得宏发天汇城OK,我觉得不行。

2017-08-16 安静 梵高先生 梵高先生


欧神有云:看盘200套,自然有笋盘。从2017年开始,因为调控,深圳无论是新房,还是二手房的交易其实一直处在一个很冷的状态。如今我们要做的,就是多看盘多找钱。准备好充足的资金,以备下一次的出手。


而对于安静来说,跑盘也是一次很好的了解市场的机会。有时候数据要研究分析,但盘还是要跑的,因为这样才会显得更加的客观真实,而不至于做键盘侠。


文章点击量少点呢,也没关系,只是希望多读者多提供一些信息。再说,跑盘至少还可以…瘦嘛,对吧。


说正事,上周末,安静在光明连续跑了三个盘,分别是上周很火的宏发天汇城、还没开卖的勤诚达正大城,还有捅破光明价格天花板的龙光玖龙台。


按跑盘的先后顺序,先来说说宏发天汇城。先来看下整个盘的信息,资料来源:深圳房地产信息网。



宏发天汇城,位于光明新区公明街道松白路边上,是一个超大型的综合体项目,项目共分为5个地块,2块商业,2块住宅,1块市政中学用地。


第一期呢,总共由8栋住宅组成,小区花园被住宅及其底商包围在其中,内含泳池,其中靠内的3栋,5栋A座与B座的楼层为33层高,其他的1栋,2栋A、B座,6栋A、B座为41层的超高层,每一栋都是3梯6户。


项目共有7种户型:


79~81㎡     3房2厅1卫

89㎡        3房2厅2卫

88㎡        2+2房2厅2卫

107㎡       3+1房2厅2卫

119-120㎡   4房2厅2卫

150㎡       4+1房2厅3卫


来说下跑盘的具体过程——


看房车约定是在11点半左右从上塘地铁站出发的,当时同行的大约有六个人,走福龙路再转龙大高速,35分钟左右的时间就到了,这么短的时间就到了光明,当时还让我挺意外的。


在车上拍了几张照片,街道比我想象的要整洁很多,项目对面就是一个巨大的露天广场——公明广场,与项目仅有一路之隔。多年之前,我还在上面的草坪上打过滚。



项目周边配套:目前还是主打自己附带的商业,双地铁(在建地铁6号线和规划13号线在此交汇于公明广场站)。附近的学校有光明高级中学、深圳市公明中学、红花山中学在建中。


安静曾经在这里生活,对这个片区还算了解,周边多是农民房、工业园、科技园、纸质加工厂造纸厂。多年后再跑一圈,发现并没有多大的改观,仍旧是工厂工厂工厂。


不过,值得一提的是,项目周边的商场还是比较近的,比如说天虹,佳华商场、三和商场,消费人群都是服务周边的工人。而公明汽车站,与天汇城就隔了一条路。



实际感受下从天虹看项目的距离,如果骑个摩拜,估计也就5分钟吧。



进了营销中心,上周四刚开完盘的天汇城,吃中饭的时间,营销中心的人还是挺多的。


而且,现场还有办理贷款的机构在驻场。而且,销控表也贴出来了。



本来想全部拍下来的,不料却遇到了保安的大声斥责,说不让拍。可见开发商对这一块还是特别敏感的。


再接下来就进了样板房,因为销售太忙,到半道就被夺命连环CALL叫走了,只能任由我们走马观花式的看样板房。


实地看房之前,来了解一下楼栋排布图,上周天汇成共备案了8栋超高层住宅,分别为1栋、2栋A座、2栋B座、3栋、5栋A座、5栋B座、6栋A座和6栋B座,共1146套,均价约39989元/平;商业62套,均价约98000元/平。


据说当时的销控板飘红,其中1栋基本上卖光了,主要是79-89平的刚需户型。5栋A、B座空得最多,主要是120、150平的大户型。据消息说卖了5成多近6成。按照备案套数来看的话,大概增卖了600多套。


均价大概冲到了约4万/平,据说是贴着备案价来卖的,价格区间约在3.76-4.16万/平。


当然,也有不信的。开盘当天后,朋友发了一篇开盘稿,下面评论一地鸡毛。



是真是假我们就不得而知了,不妨来看看项目的产品。因为没有销售带领,反而更加轻松。进入小区花园后,看到样板房户型导示图——



进入样板房内,手机突然变成2G信号了,甚至没有信号了,心塞~



因为现场不让拍照,所以只能拿网上的图,安静不是户型专家,实地走访之余,也只能结合一些专家的分析来看。


先来看看79平的3房2厅1卫——



项目是毛坯交房,所以现场并未放置太多家居。

优点:从户型尺度来说,79平的户型做到三房已经很不错了,适合刚需。户型开间3.5米,主卧开间3米,主卧的视野不错。两间次卧相连墙体非承重墙,可以把墙体直接打掉,两间次卧变成一间。


缺点:79平做三房,整个空间显得非常的拥挤,比如说餐厅,就给人非常大的局促感。明显感觉不够用。为了做多房间,开发商也是拼了。


再来看看建筑面积约89㎡的3房2厅2卫——



优点:户型为通透结构,横厅设计,客厅厅开间7.2米,户型采用了双套间设计,次主卧朝北,带有独立卫浴。主卧独立卫浴并南北通透,具有不错的视野条件。


缺点:从户型分布图来看,该户型的厨房及餐厅部分会受到前面89平米户型遮挡,所以视野、采光方面会受到一定影响。


再来看看120平的4房2厅2卫——


户型分布在1栋,2A及2B栋,户型朝西南,也是板式结构,横厅设计。


优点:横厅的开间6.9米,厨房带有生活阳台,可根据实际需要纳入室内空间使用。3间次卧都朝东北,两次卧之间相隔墙体非承重墙,可自由改造。


缺点:户型比较传统,门对门,给人感受私密性不够。动静不分区,而且,从上面户型分布图来看,该户型的厨房及餐厅部分也会受到前面79~81平米户型遮挡。


总的来说,宏发天汇城这个项目,就周边配套与交通环境来看,整体还是差强人意的,预定未来两到三年不会有很大的改观。因为周边工厂的存在,公明区域内还存在较为严重的污染。



而且,据朋友反映,宏发天汇城隔壁还有一条小河,污染比较严重,有臭味。而接近4万的价格,至于值不值得,就见仁见智了。毕意后海河也臭,房子照样卖10万+,不是嘛?


仅为个人踩盘感悟,文字比较随意,不构成任何建议。


商务合作、投稿、入群、爆料请联系微信

你可能还想看


文章有问题?点此查看未经处理的缓存