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沙井4.3万+新盘遭弃购,一半海水一半火焰...

2017-08-27 安静 梵高先生 梵高先生


这段时间,深圳楼市焦点貌似一直在西部处子之地。理由很简单:相比于原关内高耸的接近6万+的新房,这里的房子在深圳人眼里仍便宜。


继龙光玖龙台、宏发天汇城开完盘之后,本周六沙井的拾悦城又开盘了。真实的、具体的开盘情况安静没有拿到,不过腾讯房产披露了一个当天成交的一个大致信息——



是的,开盘数据仅供参考。调控之下,数据很多都失真了。


而且,据腾讯房产新闻报道,悦城开盘4.3万一平的均价,在选房现场被客户嫌贵,直接弃购。而另有客户也在选房现场明确表示,如果没有合适的房源,也会考虑退筹。


而且,部分客户都不太想选靠地铁的房源,觉得杂音太多,更多客户想选靠小区内的A座房源。


正应了一句话:我希望我家附近有烧烤摊,但这个烧烤摊绝不能在我家楼下。


我们来看看现场的报道图片——


图片来源:腾讯房产深圳


结合开盘结果以及现场的图片来看,其实到场选房的人还挺多的。


根据深圳市场监督局资料显示,本次拾悦城共备案949套住宅,其中两房单位617套,三房单位300套,四房单位32套。价格呢,总的在3.9-5.1万元/㎡之间.


相对于之前的开盘项目来说,价格还是有点出乎意料的、整体偏高的。


1、真实的拾悦城到底如何?


被客户嫌弃,拾悦城真的有那么差嘛?严格意义上来说并不是。我们来看看这个楼盘的具体信息——


拾悦城,据说开发商是东关,就开发商来说,可能深圳人不怎么听说过,但人家确实开发过许多的楼盘。


比如说福田的花里林居、龙岗非凡空间、岸上林居等等。在建的项目,除了沙井的拾悦城之外,另南山也有一个项目,叫乐尚林居。


当然,开发商名气小,也不能说明啥。因为即使是全球知名地产商,也不能完全打保票说啥啥啥。


我们更相信李嘉诚的那句六字真言——地段,地段,还是地段。中肯的说,沙井拾悦城的位置确实不错。



最主要的是,这个项目内部就规划配建幼儿园和小学,可以省去不少家长远距离接送孩子的麻烦。而且,这也是目前沙井在售新房当中唯一一个社区内部自带学校配套的社区,算是同片区相比稀缺的楼盘了。


仅这两个优点,相信很多人已经非常感兴趣了,至于项目的另外一个卖点呢,则是周边的沙井海岸城,相信很多人都听说过这个概念了,离马安山地铁站也非常近。


沙井海岸城,建面高达80万平米,是南山海岸城(建面30万平)的2.7倍,至于何时真正兑现利好,恐怕还得非常长的一段时间。


图片来源:咚咚找房


而且,资料显示,沙井区域目前有超过22个项目、总建面约300万平米的的旧城改造。知名开发商如万科、星河、京基、华侨城等都在此地埋伏,足见开发商对沙井的重视。


2、产品相对靠谱,最大缺点是价格客户不认


位置和配套,相对来说,已经很不错了。那就再来看看产品——


备案价显示:其中81-88㎡小户型产品单价较低,集中在3.9-4.2万元/㎡区间范围内,总价区间在320-390万元;部分90多平,以及101-112㎡面积段的产品单价相对较高,集中在4.4-4.8万元/㎡区间范围内,总价区间在420-530万元。


拾悦城的户型,主要在81-116平方米的3-4房之间,主要定位于刚需上车客群。


其中,81-88平的面积段,81平、87平的户型,均做成了两房,但都可以改三房,区别在于81平的户型只有一个卫生间,而87平的户型有两个。改三房后,空间稍挤。但是,没办法,总价低,谁让刚需没啥钱呢。

图片来源于搜狐焦点


而99平及其以上的户型,相对格局观就大很多了。户型相对来说还算方正,具体的,各位可以自己去看,在此就不多说了。


3、回望深圳楼市,一半海水一半火焰。


从周边朋友反映的情况来看,拾悦城的产品目前来说来算相对靠谱,社区幼儿园+小学+沿线近地铁,算是非常的不错了。


那么,初步推测,弃购的客户只能有以下几个抗性原因:


1、沙井的新房,可能还未形成能够到达4万+的普遍认知,记住,是普遍认知。而相当有一部分业内人士,其实是蛮看好这个楼盘的。


2、西部处子之地都有一个通病:周边一公里范围内或多或少的,都会挨着一些加工厂或小产权房。而且沙井的小产权房非常多,某种程度会冲击一些客户的购买心理。


3、拾悦城项目,紧挨着宝安大道,某些房源未来的噪音环境值得商確。这也是现场客户反应的问题。


截一段现场客户的对话场景——



4、例假式的楼市调控,对购买客群有一定的威慑作用。


再放远一点,深圳未来还有巨量的房源上市销售。整个8月份,深圳楼市已经批售了10个项目,一共涉及商品住宅单位6104套。


仅仅在上周,深圳就有3768套房源上市,最多的一个新盘,释放了800套房源.放盘量可以说今年有史以来单周放量了。要知道,还没到月底呢。


大量的新房被上半年压抑后,下半年集中推盘释放,对于客户的分流作用也是非常明显的,因为客户的观望情绪更加严重。因为对于某些投资客来说,某种程度上,不涨就是跌。


而且,市场分化也开始出现,某些项目可以去化超5成,而有些项目去化仍旧不到2成。


回望整个2017年的深圳楼市上下半年,正如王朔那句话说的那样:一半海水,一半火焰。


PS:文字比较随意,某些材料可能有误也可能不全,不构成任何建议,欢迎指正。

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