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房价在骚动,抢房潮却有恃无恐

2017-11-23 安静 梵高先生 梵高先生



熟悉EASON的人,应该听过《浮夸》的这句歌词:得不到的永远在骚动,被偏爱的却有恃无恐。因为觉得蛮契合安静当下对于楼市的心情,所以干脆就拿来改了改。


当然,也不想渲染太多的情绪在里面,只是这种火热情绪蔓延到现在,确实挺让安静惊讶的。毕竟XX大已经过去这么久了,调子也基本定下来了,消费贷都开始严查了,建行也开始为租赁市场输血了,“撤退”的路线都给开发商划好了....


也就说,宋高宗给岳飞的十二道令牌都一道道下来了,现在应该冷静了吧,进入楼市的资金也会安稳一点吧,可偏偏不如人意,给你上演各种楼市版本的“浮夸”。


这段时间,举国皆知的一个例子是南京。这个城市的楼市疯狂到什么程度呢?10个楼盘一天之内集中开盘,却吸引了近万人去哄抢,最极端的,仅仅其中一个项目的排号人数,就差不多达到了3000人。



但是,这10个楼盘对购房人群的资金要求极高,因为仅仅是首付,就要8成。而10处楼盘最低的验资门槛是180万元,最高的则是430万元。而且要摇号,最严格的要求认购当天付首付,最宽松的是在7天内付首付。


但是,根据测算,仅仅一天,仅南京一个河西版块就释放了接近150亿货值的房子。民众抢房的逻辑很简单——这个板块很久没有房子供应了,而且比周边二手房还要便宜1.5万/平。可以想象民众对于降价的欣喜而狂热,但狂热成这样,确实令人震惊。


值得一提的是,除了南京,其实还有一个地方的楼市可能大家没有察觉到,那就是西安,场景有过之而无不极,印象最深刻的一句话是朋友总结的:中介现在见到客户都怕了,因为怕客户找他买房子。


事情来源于西安一家知名房企的楼盘,具体是哪家就不说了。因为某种特殊的原因,安静跟踪过这个楼盘很长一段时间,本来料想着8月份就能开盘了。奈何预售证一直被压着,迟迟下不来。


而且,对比周边楼盘的价格,无论是安静本人,还是西安本地的行业资深人士,对于这个楼盘的开盘价都判定在1.2万~1.3万/平之间。


可是,近期这个楼盘的预售证下来了,备案价格却只在1万/平左右,而放出的价格更加吸引人,大部分的房源只有9000多一平,最低的只有8000多一平。


对于深圳人,很多人可能没太多感觉,我们不妨折算一下比例,12000对应9000是多少?差不多房子的单价打了个7.5折。


有个小伙伴为此还给我算了笔有意思的帐:如果有1000套房子的话,100万/套的话,那么,这家开发商就亏了整整2.5个亿的货量。可不可怕?


然后是,样板房开放当天售楼处就被挤爆。不到一个晚上,还没开盘呢,推出的第一批货全部被清空。朋友圈到处都是人山人海的售楼处景象。



换作平常,你可能认为是中介的促销手段。但是,内部确定消息是:属实无误,确实没有房子卖了。理由也一样:这个片区很少供应新房源了。


最近有一句话很火:贫穷会限制你的想象力。放在上面这两个例子上,完全可行。而从这上面两个一毛一样的样本中,我尝试去揣测这后面的逻辑,有几个观点或许值得给大家参考——


1、反作用力:越调越涨的滞后性遐想


这个逻辑其实安静提过,如今也基本得到了验证。不管你承不承认,如此反覆而频繁的市场干预,很大程度上坚持了调控的决心,放大的调控的震慑力,但也会带来某种副作用——反而强化了普通民众对于房子金融属性的认知。


以西安为例,前5年房子不温不火的时候,普通民众对于房子是没有如今这么大的热情的,因为房子差不多天天同一个价啊,早买晚买没啥区别,最多涨了几碗凉皮钱,但过几天呢,又跌回去了。


可如今的西安楼市不一样了,自2016年10月左右起,房价就开始有了起色,从均价8000涨到10000多。这个时候,普通民众的心理就不一样了:恐慌,怕房价再涨,因为这可不是几碗凉皮钱的事了,而是整整几千碗啊。


而且最要命的是,房价还在不断的调控。以前我们有个错觉叫越调越涨。调控与涨,两者其实没有本质性关联。因为涨的根缘在于货币与城市化。在这里被错误认知,也给了普通民众一种滞后性遐想。这种联想对不对呢?可能对,但副作用确实大。


2、房子不涨就相当于跌


对比上面两个不同城市版本的浮夸,这里面两个惊人相似的点值得注意:一个是片区很长时间都没有供应新房源。一个是房价都有不同比例的大幅度下调。这不由得让人联想到XX大之前一个朋友和我开的“玩笑”。


那天安静发了一条朋友圈,意指调控短时间内看不到放松的可能性。尔后有朋友回复:谁说的,最新内幕消息,会议后XX城市的政策会松动,而且会放开限外政策。对此,安静反复斟酌,觉得可能性不大。


为什么不大?看上面的例子就知道了。在经历了楼市长期反复的高压政策之后,如果调控一旦松开,就像出现报复性的反弹。就像一根弹簧一样,你使了多大的力压他,他就会释放更大的力反弹,这是灾难性的后果,很难控制。


而对于以上的抢房潮,我不知道里面有多少是自住,多少是投资。但是肯定都有。因为这里面的一二手房都有至少20%以上的价差。但这里面以价换量的疯狂如果再继续下去,这个生态一旦形成,房产或许可能会再形成一股热,但弹性不强,如果下行,将会沉寂很长一段时间。


而且,房子如果按投资属性去算,不涨就相当于跌。你想啊,当真金白银砸进去之后,投资回报率还不如余额宝的时候,谁还会冒着高风险的热情去玩?


特别是限外的三四线城市,前期外部力量的介入虽然会提高房地产的关注度,但影响也极其有限,因为房子基本被锁死,限售使得周期拉的很长,几年内变成真正的“不动产”,而本地市场的购买力也消化的差不多了,也没有快速流通的二手房交易市场,很难出现以前那种暴涨的现象。


因为DT>0。这里的 T 代表交易。有多少交易,就有多少财富。交易越多,财富越多。没有交易,就没有价值。如果房子真正实行5年限售到底不变的话,将会锁死很大一部分短炒客。而政策方面来说,近一两年更是看不到松动的迹象。


为什么?因为怕反弹,更怕房价报复性上涨。


3、限售也许是在为租赁市场争取时间


说到这里,可能要拍拍马屁了。到此刻,你可能会明白租售并举的意义了。特别是租赁市场,一方面可以压制某些幻想,让房子回归居住属性,让人意识到房子不再是金融品,买房不再那么重要。


当租赁机制逐渐被健全甚至做的比商品房还要好、配套更齐全的时候,这个时候的房地产市场,金融属性被弱化,也许会慢慢回归冷静,不再把房子看的那么的重要。


但是,这里面需要一个时间周期。脑洞再大一点,也许,限售T+3或T+5,或许正是在为健全租赁市场的推出争取更多的时间呢?一二线城市已经达到平衡的状态,虽然价格没有多少下行的空间,但目前也没有多少上行空间。


三四线呢?在经历了去库存之后,已经历一轮大涨,目前来看已接近尾声。外部资金难进入,本地市场已基本消化完毕,难以持续。而且,就算房价想冒尖,也会被无形的手给狠狠按住,动弹不得,房价难以明显大幅上调。


落笔至此,让我联想到最近万科郁亮的讲话,他说:中国房地产行业已经到了危急关头。楼市错杂复杂,面对此情此景,我们作为旁观者与见证者,只能冷静的看着这波浪潮往哪涌了。只是,看房价别再“凝视我只看天花”。


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