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深圳楼市比天气冷,年前还能愉快的买买买嘛?

by 梵高先生



感觉很久没有说过深圳楼盘的开盘情况了,一是开发商捂盘惜售的紧,二是开盘对外释放的渠道基本被封闭。卖的不好不敢说,卖的太好更不敢说。所幸的是,今天终于看到一组深圳楼市开盘的播报,结合安静最近看到的一些数据,我们不妨来聊一聊最近的深圳楼市。


数据显示,上周住宅新房成交381套,环比下降32.6%。与此同时,上周深圳有三项目入市,为麓园云玺、御景蓝湾公馆、万科麓山,均位于龙岗区。


共推售住宅1519套,价格在3.8-5.8万元/平之间,其中麓园云玺推出992套房源,均价仅3.8万/平,但去化不到三成,仅15.9%。


以上文字来源于其他媒体,数据已被坐实,真实性没有必要讨论。其实总结下来就一段话:深圳新盘低价入市,购房客却不太买帐,成交情况去不太理想。而且,楼市中看热闹、观望者居多。


以名声最大的颐安麓园云玺为例,当天推出近千套房源,最终仅成交158套,价格相对亲民,当然也吸引了很多吃瓜群众前去排号。据去过现场的人介绍,当天是黑暗暗的一片,可成交却不如人意。



好了,看房了新房市场,我们不妨再来看看二手房市场,作为楼市冷热最真实的晴雨表,它最能反映一个楼市的真实情况。


据深圳中原研究中心数据显示,上周深圳二手房成交也出现小幅下滑,共成交1269套,环比降5.23%。当然,以周成交数据来看,看不出太大的变化。那好,我们来看看统计的图表——



从这张图表,我们可以清晰看出二手房的成交情况。其中11月为5200套左右,10月为4500套左右,9月份为5700套左右...看完整个表基本知道,2017年的二手房市场的平均数基本在5500套左右,不能说惨淡吧,但对比同期2017年,确实非常的冷。


为什么要特别强调二手房的套数呢?安静想起了之前关于楼市成交的一个基准线。而关于这个成交的基准线,很多业内的投资客都知道。事实上,这也是很多投资客判断深圳楼市价格涨幅走势的依据——


5000套以下时,价格下行;5000-8000套时,价格稳定;8000-10000套时,价格上涨;10000套以上时,价格大涨。


套用在二手房成交情况上,基本都应验成功。而真实的二手房市场,也有其他苗头值得注意:二手房的挂牌价大部分已经下调,不排除有继续下调的趋势。这可能来源于坊间一直在传的”建行风“——


“以网签合同备案价和房屋评估价最低值作为计算基数确定贷款额度。”



这条公告其实坊间早有流传,也一直被传的神乎其神。后来两个图流出来,对于想玩GPGD、首付提到2-3成的刚需来说,确实吓得不轻。虽然建行发公告称暂不执行,但谁排除后期不会一纸令下呢?后面的事情,谁也难以预料。


那么,对于当下的深圳楼市,到底还能不能买房呢?依个人观点来看,临近年底,随着政策的高压常态化,反倒是认真选房的时候。理由如下——


1、新房与二手房价格倒挂,限制了新房跟风涨价的行为。价格定高了?不给发预售证,这反而是变相补贴购房者。


2、临近年底,是开发商冲量的好时机。这时候市场上都放放出一些特价房出来,而这个时间段,每个人都忙着写工作总结,规划春节旅行,基本上看房的人也会很少。市场一冷,选择会多,对手会少。


而且,依照近几年城市房价走势,年后涨幅平均在5%以上,有的甚至达到10%以上,而且每年3月涨幅较大。


主要原因有:受经济放缓大环境影响,新开项目减少,优质房源有限;年前观望需求积压,年后释放市场井喷;新一年改善住房需求提高。


3、另个一个就是信贷。第四季度,平常都是一年中信贷最紧张的时期。因为银行的年度信贷指标,一般都是上半年占70%,下半年占30%;第四季度可能只占10%。


所以我们经常听到银行没钱贷了啥啥啥的。而到了新一年的第一季度,一年中信贷最宽松的时候到来。信贷宽松,意味着买房轻松,需求释放,房价就不太好说了。但是,能不能贷到款,就要看个人运气了~


4、这个时候说笋盘会出现。什么是笋盘?官方就一点就是:当下实时市场行情下某一套物业的卖方报价相对低于同类似物业的报价到一定程度,也可以是市场价的稀缺的户型,或者说价格略高于市场价供求关系非常紧张并且很容易售出的特殊单位。


一般来说,笋盘都会低于小区成交价一定比例。当然,如今中介挂出的大部分笋盘,很多都推给熟悉客户,或被联合私下吃掉了,在朋友圈看到的笋盘机率不大,关键是要自己多跑,这考验体力与脑力。


当然,还是要提醒的是,要衡量自己的实力量力而行。当前已实施有史以来最严格的调控政策,租房市场的介入已改变当前楼市生态态,打破行业壁垒。


目前来看,楼市调控没有放松的迹象。而对于未来楼市涨跌的短期预测,相当于瞎子摸象。不要试图去揣测政策的不可预见性,而是要随时作好楼市入冬的准备,准备好充足的现金流。


未来的事情,未来再说~


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