被马光远指“房价寒碜”的西安楼市，真相是怎样？

by 梵高先生



最近，任志强又开炮了。在最新的发言中，任表示：为什么你们老觉得房价高，我觉得还早着呢……不改往日真性情，堪称地产界的炒鸡直男。而在发言中，他也明确抛出几个数据——


1、全国所有的地级市都加起来，平均房价不到四千块钱，到今年为止十月份的统计数字，全国的平均房价，平均房价也就是七千块钱。


2、我们真正超过两万块钱平均房价的只有九个城市，所以这二十个城市决定了全国的平均房价大幅度上涨，全国平均普遍下来，我们的房价离合理水平还差的很远。


这两句话很有意思，因为是平均数。就好像深圳突然发布了一份行业月薪指导价格一样，咋一看：妈蛋，我的月薪又拖了深圳人民的后腿。一样一样的。


只不过不一样的是，如果把房价的量级比作两个天平的话，抱歉，你已处在中国房价最顶端的城市——深圳。


那么，城市房价的低谷在哪里呢？说习惯了深圳楼市，这次，我们不妨切换个角度，详细说说西安的楼市，因为西安的房价均价11月份刚刚破万。而且还是官方公布的。


恰巧，另外一名知名公众人物对于这个城市的房价也发表了同样的评论，只不过他的炮火更加猛。


大概是11月9日的时候，著名经济学家马光远老师参加了西安本地的一场高峰论坛活动，作为特邀嘉宾，他说——「还觉得西安房价高的，可以出去了」「我到西安我敢讲，你们任何时候买房都是对的」「西安这个城市的价格，放到全国太寒碜了」。


其火力比任志强先生有过之而无不及。当然，事后在微博上，马光远老师也遭遇到西安本地诸多网友的炮轰，引起各路吃瓜网友的围观。


安静倒也不是想特别的讨论这件事，只想说说个人对于整个西安楼市的看法。因为某种特殊原因，安静间歇性的在西安滞留了大概半年左右的时间。在这期间也频繁跑了大概50个左右的楼盘。


不敢说对西安楼市了如指掌，但至少认知深入了些，索性就放开来聊一聊，年底了，也算是一个阶段性的总结。抛玉引砖，如果说的不对，可能是安静能力有限，大家也多担待些，大概是这样。


1、暴涨1年后，西安楼市遇冷，但仍是全国良心城市


其实对于西安楼市的态度，早前安静就有一篇文章《朋友对赌：西安房价明年将涨到2万/平？》写过类似的观点，在文章中安静对2017年西安楼市的未来的走势归纳为八个字：短期看跌，长期看涨。如今，这句话的前半部分已经得到验证。


整个下半年时间，西安楼市的整体情况表现都不是特别好。从去年10月份到如今，观望气氛特别严重。我有一个在本地做直播的朋友，从去年开始，每周都会和粉丝开视频，聊当下的西安楼市。


到了下半年他告诉我：我的粉丝上不去了，仿佛已经到达了极限。我问为什么，他说，观望的太多了，以前的的在线观看量平均差不多能到5000，现在勉勉强强到2000、3000，还得求神拜佛让粉丝转发直播链接。


到现在为止，西安房价均价目前还算良心，这才有了马光远老师这么几句金名出来。这是其一。


2、楼市分化明显，开发商不降价甚至拿不到地


其二，临近年底，开发商纷纷降价跑量，很多朋友给我的反馈是：这个楼盘是我7月份买的，到现在再去看一些，价格是纹丝不动。其中某些楼盘推出的新房还出现了不同程度的下跌，最夸张的，西安某名房企推出的房源相比之前的预期至少跌了20%左右。


理由无他，因为价格太高，开发商备不了案，房管局也不批。而且更严重的是，2016年10月-2017年5月这段时间，因为楼市过火，也出现了很多开发商违规销售的，比如说没有拿到预售证就偷偷开始卖的，比如为外地客户提供虚假社保捏造购房资格的，比如说违规宣传的。


最终的结果是：有一些开发商在本地很难拿到地。再加上年底冲业绩，最终只能妥协，响应政策主动降价。最终的结果是：还没开盘呢，楼盘基本已销售一空。再推房源也只能偷偷的卖，而且排号的人也奇多。这时候开发商只能退而求其次，按照首付款的比例进行选房。


比如说交全款的先选，交80%的再选，交60%第三批选。到了30%的首付这一块，基本已经没房可选了，只能干等下一批。这让我想起了那句2017年那句最经典的话：全款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金的把小黄车挪走！


印象比较深刻的是，一位年轻妈妈基本是哭着讲述她的选房故事：“我都一天没有给孩子喂奶了，只为了选房，没想到最终还选个顶楼”。旁边的人劝他：“你就知足吧，我都排了两批了，有顶楼不错了，现在还没选上呢。”


这个场面的出现，间接说明了本地人置业的需求是真实存在的，即使被消化了一部分。面对这么严苛的购房条件，要知道买房者都是掏真金白银出来购买的。那么，这是不是就说明西安的楼市就有“炒作”的价值呢？


3、西安楼市到了启动的前夜嘛？


也许是安静的渠道有限，但目前来看，还没出现这么一个信号。这两年时间以来，在众多炒房团介入的情况下，安静听的最多的炒房团入驻的城市，除了重庆、成都、杭州之外，作为陕西的省会城市、新一线、一个均价才刚刚破万的房价低水位城市，好像并没有看到西安的身影。


当然，这倒不能说炒房团的判断完全准确。但是，从侧面角度来说，这只能说明一个问题：西安的楼市行情，虽然上涨了，可能还未到启动的前夜。西安虽然作为西北城市人口的流量口，但近些来看人口的增长并不明显。



常住人口增长2010-2015年间西安约23万，贵阳约30万，昆明约31万，成都约61万，郑州约90万。这里面有明显的差距。


坊间有一个说法是，就算是新一线城市的评比，西安也是跟8有缘分，什么八水绕长安，八大奇迹，排名第八。而评分不高的主要原因就是人口不达标。所以，从这几年开始，西安一直在放开落户政策。



而且对于明年西安房价破两万的打赌，也有网友回复——


横向比也不太可能，西安目前人均GDP1万美元出头，房价大概也就是1万人民币，大连和高雄的人均GDP2万多美元，均价也就是2万人民币，大概就这个水平。


西安的房地产要均价上2万，大概还得8年左右，毕竟西安房地产均价从4500涨到9000也用了8年多。西安的土地供应也比较接近高雄和大连，总体上不缺地，而且和大连高雄一样是以重化工业和制造业为主。


这里面提到了两个很重要的点。一个是人均GDP，一个是土地供应。这也是关键性因素。


4、大鱼吃小鱼，本土房企频遭并购


说到土地，说句题外话，其他不说，马光远老师有一句话让我很认可——


西安房价为什么这么低？一个重要的原因就是好房子盖不起来，大量单位盖的很多烂房子占据了非常好的位置。西安城市是一个古董，市中心的东西很难拆。


外来开发商想进军本地市场，基本是拿不到什么好地块的，因为早已被本地市场瓜分完了。如果要进军，只能通过收购本地房企的方式进行开发。


所以，安静浪迹这50个楼盘的时间里，有20%以上的比例是外地房企收购后的。最猛的一次，安静一个下午跑了三个盘，全是品牌项目，而三个品牌项目的前身全是本地房企开发的。摇身一变，这些楼盘的受欢迎程度大大提高。


曾经有媒体统计过，从2015年开始，西安地产“一哥”天朗将旗下多数项目转让融创开始，到后来万科集团联姻威龙地产、中铁建集团、荣华集团、长建地产、真爱地产、宝天集团等，到碧桂园集团收购锦绣天下和西安瑞景地产，到宏府集团携手海亮和当代置业，再到海亮地产与和记万佳集团联合开发项目....


在过去的5年时间内，西安外来房企逐步进入，连续5年销售“霸榜”——



外部力量的介入，开始使得西安楼市终于有了起色。也开始逐渐改变原有楼盘的品质，虽然变化没有预想中的大，但比之前确实要好多了。当然，这是题外话了。


5、西安楼市未来走势？


其实这个命题仍旧有点瞎子算命的感觉了。但安静也确实不要脸的说过：长期看涨。作为房价均价刚刚超过1万/平的城市，所有问题都在发生改变。最近一个饭局接触到一个圈内人士，算是ZF层面的吧。


原话记不清了，大概是这个意思：西安房价如果上不来，外来人口的吸引力会更弱。房子在涨的同时，我们也在致力于建设更好的房子与配套。正如那句话所说：高房价虽然被人骂，但至少也说明了这个城市的吸引力充足，不会被人嫌弃。但是，不可能像去年那样了~


对此，安静的理解是：在习惯了房价开火箭之后，我们或许也要习惯摩拜小单车~


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PS: 犹豫了半年，在朋友的耸勇下，最终还是开了个小密圈。天天研究房地产，渐渐也有了一些沉淀，不敢说是精华，但至少也不会是糟粕。想撩我的，到这里来吧，也许，对你有帮助~对了，想进交流群的也可进公众号界面，让“梵高先生的小助手”拉你进来。啦啦啦~


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