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三个地产段子,深度回顾2017年中国楼市

by 梵高先生



临近年底,又到了给楼市算命的时间。


而地产界各大佬,也没闲着,纷份对着媒体喊大喇叭。稍微冒头一点、市面上看到的说法有——


万科扛把子郁亮说:中国房地产行业已经到了危机关头。融创刺头孙宏斌说:2018年中国楼市要比2017年好一些。世联大佬陈劲松说;2018年是中国楼市的小小年。


爱说真话的任志强先生虽不改以往大炮本色,虽一直是多军的领袖,但从近期的发言却明显温和了许多。当然,印象最深刻的是曹德旺的喊话。


12月11日,着名企业家福耀玻璃董事长曹德旺在北京接受专访中,他提出了:及早卖掉多余房子!以后卖不掉也租不出去!这话,跟马爸爸说以后房子如葱几乎是一个调调。



说实话,可能是个人能力有限,安静的感觉是:预测这事好像都不太靠谱。而且,虽然安静是万科的死忠粉,不过还是想多说一句:万科是越做越大,可无论是王石还是郁亮,年年的预测貌似都不太准。


而曹德旺呢,说完这话也后被人扒出本人一度喜欢豪宅,并且拥有过多套住宅。当然,现在有多少套无从得知。所以,对于曹德旺这类超级富豪建议普通人卖房,大可不改太当真,看看就好了。


所以,安静还是奉劝大家多去看看这里面的论据,而不要去看结论。就算要看,也要横向对比着去看,看多了,就知道谁的比较准了。长期以来的观察是,刚刚加入宝能的余英还是比较准的。其他的,你可酌情浏览。


与其观星,不如低头。算命的事,咱不干。不妨来深度回顾一下2017年的中国楼市吧,其实一句话也可以概括:水上(一线)波澜不惊,水下(二三四线)暗自汹涌。


怕大伙看的云里雾里,索性就就摊开了讲,说的不对呢,可能是我能力有限,大家当笑话看就好。


不知道大家有没有这种错觉,也许是网络时代,新名词更迭的太快了,楼市中发生的很多事情一想起来,仿佛是很多年以前的事情。


所以,根据安静自己的记忆,整理了三条段子(听说段子的转发率会比较高哈哈),其他的,大伙可以评论区补充——


一、全款的往里走,按揭的不要堵门口,公积金的把小黄车挪走!


这句话的出处安静已经查不到了,如果没记错的话,大概说是火爆的二三四线城市。2017年以来,随着楼市调控的持续高压,大多热点一线城市的房价逐渐熄火,呈现微跌趋势。比连说深圳,已经连续跌了14个月,虽然幅度非常小,但至少说明房价稳住了。


而令人注目的是,二三四线城市的楼市“继承”了一线楼市热点,逆袭成为全国房价上涨的领头羊,部分二三四线城市房价大涨50%以上乃至翻倍,甚至出现了当地恐慌性购房。比如说唐山、重庆、西安、无锡、南通、沈阳、太原、海南、昆明等。


这波行情,大概最开始出现在3月份甚至更早的时候,炒房者节节后退,从一线到环一线,二线到三线,三线到四线,不断实施大规模的房地产降维攻击。一线被压抑的资金急于寻求突破口的同时,造就了二三四线楼市的节节攀高,以致于出现了上面这条段子。


有时候,在热点火爆的楼盘背后,全款甚至都买不到自己想要的房子。在买房场上,买房场上,全款的大妈大妈咖啡伺候着,按揭的统一后头上热茶,不要堵住门口,公积金的回家先歇着,把小黄车挪走。


随后,消费贷开始严查了,在金融方面,监管部门严查各类消费贷、首付贷流入楼市,推出了限贷措施、调整住房公积金的使用以及国家住房银行的探讨。


而且,在XX大前夕,六城开始启动限售,彻底将楼市交易周期变为股市“T+N”模式,这其中的N,最长时间达到了5年,争于修复短炒客过于激动的BUG之余,彻底使楼市进入“冻房时代”。


数据显示,截至11月底,已有过百城市发布150多个楼市调控政策,热点城市不断推出限购、限贷、限价、限售、限商住房措施。这样严厉的调控,堪称世界楼史之最,将“房住不炒”的概念彻底深入人心,了解到了调控的威力。


以至于任志强先生在近期公开的演讲都说:政策决定市场。中国楼市会崩盘?笑话,都不让你交易了,你怎么崩?而地产界的思想家冯伦也曾经在公开场所讲——


现在房地产市场的可预见性越来越小了。为什么呢?因为政策出台的频率太高了,而且行政性手段出台的成本太低,对于后果的纠正又太频繁,因为变化大多。所以,作为业内人士,我也无法预测未来的变化。



这是大实话。


二、用3000元的房租,解决800万学区房问题


这句话的原出处是众所周知的欧大大欧神提出来的,意指租售同权。而租售同权的引爆点是广州,当时引起了不少的讨论。随着而来的是房地产新模式的运转——购租并举,鼓励租赁住房。


今年,多地把加快建立租购并举的住房制度作为完善长效机制的发力点。目前,中国租赁人口预计为1.9亿人,租赁市场规模已超万亿元。据不完全统计,截至目前,全国发布租赁新政策的城市已超50个。


11月3日,建行建设银行深圳分行与招商、华润、万科、恒大、中海、碧桂园、星河等11家房地产公司签署房屋租赁战略合作协议,宣布正式开发深圳市长租房市场,目前已与房企签署了5481套住房租赁权转让协议,正式为租赁市场输血,开启了新时代。


近段时间来,上海、广州、杭州、郑州等城市陆续开启“只租不售”卖地模式,绝大部分地块由国有企业“零溢价率”拍得。


数据显示,截至2017年11月底,全国各大城市挂牌定向用于租赁的住房用地共计26宗。11月10日,深圳商品房历史上首宗自持住宅地出让,被深圳人才安居集团10.1亿拿下,正式加入调控新思路的大军。


租购并举能带来什么?按照字面意思理解:“购”的一端过于火热,“租”的一端过于薄弱,长期“重售轻租”不利于市场的稳定健康,这种新加坡玩法模式的出现,势必将削弱一部分的购房需求。


如果你看到这里就认为安静是看空派那你就错了。因为城市化一直在进行,房子作为大宗交易商品的属性依然没有变,有求就有供,只是流通性会慢慢降低。未来核心城市的核心资产的价格天花板仍然没有变。


但至少,对于普通购房进来说,房价会逐渐稳定下来,至少是相对以前的火箭式上涨的速度要稳定很多。所以,房子是用来住的。你把房子买下来,出租给别人,这也是住。只不过玩法可能不一样。以前你躺着靠房子上涨可能会挣500万,现在的话,没有这么容易了。


三、老板说:业绩不好准备杀个销售祭天


这句话是11月份被一个朋友的朋友圈刷屏刷到的,可能很多人没有看到。但安静印象非常深刻。段子里面说的是销售,安静想聊的是开发商。


前几天出了一个大新闻,说的是南京亏本的地王现在停工了,据说工程方拖欠了2000万的工资,与此同时,该项目一笔34亿融资即将到期,而其今年销售额最高不超过5.6亿!



业内评价道:南京楼市的第一颗地雷,爆了。地王卖的是什么?预期。也就是说,开发商高地价拿一块地,利用银行高杆杠玩空手套白狼,如果预期达到,那么一切都没问题。如果预期达不到,回笼不了资金,那么一切都玩完了。


可是,现在楼市的预期呢?已经完全没有了。当冯仑和任大炮都在说政策决定市场的时候,任何人都猜不到房地产下一步的房价涨趋了。预期还能不达到?会不会亏本?这都是一个大写的问号。因为开始了有新路子——长效调控机制下的租赁市场。


昨天有一个朋友发了一个数据,很有意思,贴上来给大家看——


2017年,深圳预售住宅2.6万套,商业+办公+公寓2.9万套;

2016年,深圳预售住宅4.4万套,商业+办公+公寓2.1万套;

2015年,深圳预售住宅6.3万套,商业+办公+公寓1.6万套。


这个数据安静没有去核实,不过大致可以表明一个观点:很多项目的预售证都被拖着迟迟不给发。你定高了不给发,你工期不到位不给发。而那些发了预售证的房子,也并没有卖的特别好。


以深圳为例,深圳现在的房价很大程度上是被价格压制住的,可卖的并没有预期的好,看热闹观望的人居多。


普通的产品,卖了40%的货量已经非常不错了,之前的日光现象,除非产品非常优质、地段特别好、价格特别低,基本已经见不到了。


更要命的,官方数据显示,今年11月全国首套房贷款平均利率为5.36%,相当于基准利率1.09倍,同比去年11月上升逾20%。如果现在贷款200万买房,要比去年多支付40多万的利息。


除此之外,外地限购,房子限售…这都是绑在购房者身上的沉重枷锁,客户身上担子这么重,房子的流通性也降到了极点。没有交易,就产生了不接盘者。所以有人说,每次调控,刚需都是受害者。而这轮调控,谁也不知道什么时候会是终点。


而开发商的选择也不多:要么降价出货,要么等着被拖死。而很多房企也都在寻过转型,因为以前的模式慢慢的,都可能玩不动了。未来的开发商,有80%将被其余的20%给吞掉,慢慢淡出公众的视野,所以,留给开发商的时间,也不多了。


水上(一线)波澜不惊,水下(二三四线)暗自汹涌。话至此,只能说:如今再也不是炒房的好时候。

 

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PS: 在问房开了个小密圈,也陆续开始回答网友的提问。天天研究房地产,渐渐也有了一些沉淀,不敢说是精华,但至少也不会是糟粕。想撩我的,到这里来吧,也许,对你有帮助~对了,想进交流群的也可进公众号界面,让“梵高先生的小助手”拉你进来。啦啦啦~


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